房價(jià)還會(huì)漲嗎？何時(shí)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？這問題就新建商品房而言尚撲朔難斷，在二手房市場(chǎng)卻已露出了端倪：租金下降已由高價(jià)房波及中價(jià)房，大量投資用次新房開始拋向市場(chǎng)，一些區(qū)域的房價(jià)出現(xiàn)有價(jià)無市……

　　如果說，在新建商品房這個(gè)“賣方市場(chǎng)”因?yàn)榱績r(jià)齊升而擺出“愛購不賣”的“牛勁兒”，那么在二手房市場(chǎng)，則可以購方賣方平起平坐地“談?wù)劷灰住绷恕?

　　新建商品房“歷史比較清白”，只要發(fā)展商能保證房屋無面積與設(shè)計(jì)偏差地按時(shí)交付，購期房的話，看著圖紙就能簽約；再說發(fā)展商“朝南坐”，價(jià)格上也沒什么好商量的。而二手房“歷史比較復(fù)雜”，涉及各種權(quán)利、單據(jù)的移交，有大量的前期準(zhǔn)備工作要做；如果房東或投資者們怕房價(jià)跌而急于想出手、中介公司又急于想做成生意———房價(jià)高了，其實(shí)生意并不那么好做，就更應(yīng)該坐下來好好“談?wù)劇?，千萬別被牽著匆忙下了訂金簽了協(xié)議，得等一切談妥，才較后完成簽約。

　　初次看房考察布局

　　購二手房至少要看兩次房———?jiǎng)e理會(huì)房東或中介的不耐煩，購新房子，還要來來回回跑售樓處好幾趟呢。初次看房主要是看環(huán)境、看窗外的景色、看噪音的影響、看室內(nèi)的通風(fēng)采光及布局、看裝潢是否樂意接受等等。在那段時(shí)間，通常會(huì)看幾套房子進(jìn)行比較，這與購新房子又有所不同，新房子是“公家的”（發(fā)展商的），看多少遍都行；二手房是私人的，反復(fù)看就不那么方便了，所以購房者得記下各套房子的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)行比較權(quán)衡，然后選出中意的房子。

　　再度看房驗(yàn)收質(zhì)量

　　在基本意向明確后，要爭(zhēng)取與房東面對(duì)面地溝通，了解房東的真實(shí)出售意圖，比如心理價(jià)位、出手的緊迫程度，如果基本條件認(rèn)同，應(yīng)再次仔細(xì)看房———這次如同房屋驗(yàn)收。

　　如果是毛坯房，要檢收房屋是否有建筑質(zhì)量的隱患，較好是在大雨過后，看東西面墻、窗戶四周是否有滲水？管道是否堵塞等，如果發(fā)現(xiàn)問題，要房東向物業(yè)公司報(bào)修，修復(fù)后要再次驗(yàn)收。

　　如果是 ，要向房東了解房屋是否有質(zhì)量問題，如有，房東得如實(shí)相告。一些轉(zhuǎn)讓給下家的設(shè)備、電器，購房者應(yīng)該試一下，看是否好用；還應(yīng)要求房東提供裝修的管線、電路走向圖，以備日后自己改裝或維修。按電力公司的規(guī)定，如果有私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為的，都將作違章用電處理。所以購房者一定要親自檢查一下電表是否有移動(dòng)、改裝？以免日后自己承擔(dān)違章責(zé)任。

　　還要確認(rèn)房東是產(chǎn)權(quán)人，這可以從產(chǎn)權(quán)證上了解，如果還有其它產(chǎn)權(quán)共有人，必須看到其他產(chǎn)權(quán)人的書面委托書，日后附進(jìn)購賣合同，以免引出糾紛。

　　從容談判終結(jié)歷史

　　下一步是討論各種權(quán)利的移交，也是較后的討價(jià)還價(jià)機(jī)會(huì)：

　　■結(jié)清賬單。水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話費(fèi)、寬帶上網(wǎng)費(fèi)等必須結(jié)清，并提供較新的繳訖費(fèi)用的賬單，列入購賣合同的附件。

　　■燃?xì)庠O(shè)施過戶。房價(jià)是否包含了燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)？目前的房價(jià)已漲幅不菲，一般房東會(huì)愿意忽略這些“小錢”，只當(dāng)含在房價(jià)內(nèi)給下家了；如果是投資者急于拋盤，更不愿在這些“小錢”上糾纏（除非他還未發(fā)生這些費(fèi)用），但都必須用合同的形式進(jìn)行固定。

　　按照煤氣公司的規(guī)定，《房屋購賣合同》必須寫明房價(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，且上下家必須憑合同、雙方身份證、較新一個(gè)月已繳訖的燃?xì)赓~單，共同去燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)；如果沒約定或約定不清，燃?xì)獠块T是不予辦理的。購房者還要與房東約定去辦手續(xù)的具體日期。

　　■電話、寬帶上網(wǎng)過戶。約定共同去有關(guān)部門辦理手續(xù)的具體日期。

　　■有線電視過戶。請(qǐng)房東提供有線電視憑證及較新的繳費(fèi)收據(jù)憑證，以便購房者可去街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。有的二手房由于長期無人居住，房東已好久沒付月租費(fèi)了，以至被有線電視部門作了封閉終端處理。如果發(fā)生這樣的情況，一定要請(qǐng)房東先恢復(fù)開通了再討論賣房事宜。

　　■結(jié)算維修基金。房價(jià)是否包含了維修基金余額？按房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原產(chǎn)權(quán)人已繳付的房屋維修基金不予退還，可由物業(yè)公司出具《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》，向下家收取。目前很多時(shí)候這余額也包含在房價(jià)之中，購房者只需憑“交割單”向物業(yè)公司要求更名即可。

　　■遷移戶口。戶口不及時(shí)遷出常常會(huì)引發(fā)糾紛，故要約定房東遷出戶口的具體時(shí)間，并說好要在《房屋購賣合同》中固定，這對(duì)房東也是個(gè)有效的約束。

　　■終止租約。若是帶租約出售，購房者一定要查看原來的租約，別稀里糊涂地把違約責(zé)任也“轉(zhuǎn)移”承擔(dān)下來。

　　較后簽約大功告成

　　如此一切約定談妥，購房者方可下訂金、簽意向協(xié)議，在協(xié)議中寫下完成上述事宜的時(shí)間表。同時(shí)，可向中介公司要一份空白的《房屋購賣合同》，回家好好研究。

　　等協(xié)議約定的事項(xiàng)一一完成，簽訂《房屋購賣合同》才是順理成章的事。很多購房者因?yàn)榍捌诘暮芏嗍虑闆]有做好，到正式簽約時(shí)才一一想起，再討論，再反悔，反而更耽誤工夫。有時(shí)因?yàn)檎劜粩_，卻已先付了訂金，騎虎難下，令購房者非常被動(dòng)。

　　前車之鑒“見現(xiàn)狀”

　　吳先生以35萬元的價(jià)格購了一套2房1廳的二手房，這價(jià)格在那個(gè)地段并不算便宜，但吳先生看中的是原裝潢中的一張古典歐式的大床和一張非常寬大舒適的書桌，房東答應(yīng)“”給他———含在房價(jià)里。當(dāng)他簽約前再次看房時(shí)，這兩件漂亮的家具仍好端端地在那兒。于是他放心地與房東簽了購賣合同。因?yàn)槟欠N帶家具的老裝修，如果要一樣樣羅列的話，會(huì)是長長幾頁的清單，所以按那家中介公司的“慣例”，在合同的裝修狀況中，寫了“見現(xiàn)狀”。

　　令吳先生意想不到的是，當(dāng)他搬進(jìn)這套房子時(shí)，那兩件家具都不翼而飛了。原來，中介公司的人也看中了那兩件家具，購了去。因?yàn)椤耙姮F(xiàn)況”，就算打官司也說不清?。?

　　房客不搬了

　　林先生購的是帶租約的次新房，剛交付不久，原租約是6個(gè)月。房東、房客、林先生及中介的四方會(huì)談中，房客答應(yīng)將租約減少到3個(gè)月。林先生想想自己新家設(shè)計(jì)、聯(lián)系搬家需要時(shí)間，別人重新找房子租也不易，就答應(yīng)了。

　　3個(gè)月后林先生高高興興地準(zhǔn)備搬家，卻不想，房客說他不走了！原來，他與原房東又私下另簽了協(xié)議，把租期延長到1年，且一次性付訖租金。而林先生與原房東、房客在口頭約定后，卻沒有將這“協(xié)定”寫進(jìn)購賣合同的附件！如此，如果將房客趕走，林先生反而承擔(dān)房客的租金損失。這三家的糾紛，到現(xiàn)在還未了呢。

作者:一依

來源：申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)

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