訂立二手房購(gòu)賣合同前應(yīng)注意的問(wèn)題

　　曾某通過(guò)房屋中介認(rèn)識(shí)了賣主“陳某”，并在其陪同下查看了房屋，覺(jué)得比較滿意，隨后與“陳某”持房產(chǎn)證和購(gòu)賣雙方身份證到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易征詢能否交易及如何交易，當(dāng)?shù)玫娇隙ù饛?fù)后，遂與陳某簽訂房屋購(gòu)賣協(xié)議，辦理過(guò)戶登記手續(xù)并按協(xié)議約定支付了12萬(wàn)元房款。沒(méi)過(guò)幾日就在曾某思量如何裝修時(shí)，出現(xiàn)了一位與“陳某”同名同姓的人，并告訴曾某這是他的房子，一個(gè)月前剛租出去。曾某即查驗(yàn)其房產(chǎn)證和身份證，發(fā)現(xiàn)先后二份房產(chǎn)證和身份證中，僅是身份證的照片和編碼不同。
　　曾某立即向警方報(bào)了案，經(jīng)查實(shí)，原來(lái)是假賣主租用陳某的房屋后，便持有自己“克隆”陳某的房產(chǎn)證和身份證到房屋中介掛牌銷房。較后房屋交易終止辦理過(guò)戶手續(xù)，曾某終未能取得房屋所有權(quán)。

　　在上述事例中，姑且不論房屋交易是否存在審查不嚴(yán)的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任，就購(gòu)房者自身而言，面對(duì)二手房市場(chǎng)中魚(yú)龍混雜的現(xiàn)象更要慎之又慎，特別應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
　　頭先，要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，其中包括房主、登記日期等。還需要確認(rèn)賣方產(chǎn)權(quán)的完整性，了解所購(gòu)房屋有沒(méi)有抵押以及共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否是同一個(gè)人。
　　其次，注意事先驗(yàn)明賣房者的主體資格，包括確認(rèn)身份是否屬實(shí)，是否具備法定的民事能力。
　　第三，弄清房子的其他“背景”。與大多數(shù)規(guī)劃成小區(qū)的商品房的初次出售不同，二手房的購(gòu)賣一般都是個(gè)案，房屋狀況、價(jià)格都不一樣。決定購(gòu)購(gòu)前，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真核實(shí)產(chǎn)權(quán)證所表明的面積與實(shí)際面積是否相符，實(shí)地察看房屋有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，諸如天花板是否有滲水的痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題，還應(yīng)詢問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理的服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。
　　此外，購(gòu)房者千萬(wàn)不要忘記了解要購(gòu)購(gòu)的房子已有多少歷史，土地使用權(quán)期限還有多長(zhǎng)，有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。
　　較后還要提醒購(gòu)房者，購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，千萬(wàn)不要輕信對(duì)方信誓旦旦的承諾或者個(gè)人信譽(yù)，二手房必須經(jīng)房屋管理部門辦理完過(guò)戶手續(xù)，才算真正換了主人。其他任何單位的保證、公證都不算完成交易，雙方在完成過(guò)戶手續(xù)前，購(gòu)房款較好不要一次性付清。

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