眾所周知，二手房估價是一門非常專業(yè)的學(xué)問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員來進(jìn)行。在此教你一個“土法子，能將房產(chǎn)價格算出個大概，可以作為開價時的一個參考。


　　頭先要弄清下面幾個數(shù)據(jù)：


　　一、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是５０年，那么每年的折舊率為２％；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小套型），則扣減１０％；三、房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價，五層、六層扣減３％，七層減５％，而三、四層則加３％，頂樓減５％；四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減５％；五、小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減５％，小區(qū)沒有單獨封閉，也減５％，屬于中小 域的房子要加１５％；六、習(xí)慣性心理因素，也會使人們對購舊房心存壓力，花很多錢才購套舊房，這一因素使房價又減８％的價錢。


　　在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報價應(yīng)為同地理位置商品房價格的６０％至７０％左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的１００倍。舉例來說：某房１９９０年建成，樓層為４層（共６層），建筑面積６０平方米，屬二級地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。于是，因其是“三小套型：－１０％；折舊率１０年×（－２％）＝－２０％；樓層：＋３％；朝向：南北；非小區(qū)和無物業(yè)管理：（－５％）＋（－５％）＝－１０％；中小 ：＋１５％；心理因素：－８％；當(dāng)?shù)厣唐贩績r格為４０００元／平方米，得出該房產(chǎn)價格為：４０００－（４０００×２０％＋４０００×１０％－４０００×３％＋４０００×８％－４０００×１５％）＝３２００（元／平方米）。因而此房的實際成交價格約為３２００×１００×６０％＝１９．２萬元左右。


　　當(dāng)然，這個數(shù)字只能作為一個參考價格，還是應(yīng)當(dāng)邀請專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行更為科學(xué)的評估。



來源：解放日報 作者：蕾子

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