張先生有兩套２居９０平方米的商品房，３年前購(gòu)購(gòu)時(shí)每套總房款為５０萬(wàn)元。他當(dāng)初是通過(guò)銀行貸款購(gòu)購(gòu)的，頭付１５萬(wàn)元，貸了３５萬(wàn)元，期限是１０年，現(xiàn)在還有２６萬(wàn)多元的銀行貸款沒(méi)還完。由于現(xiàn)在做生意需要現(xiàn)金，想把其中正在出租的一套賣(mài)了作周轉(zhuǎn)。


二手商品房購(gòu)賣(mài)不像新商品房，購(gòu)賣(mài)雙方多為個(gè)人，且素不相識(shí)。購(gòu)方怕先交了錢(qián)，過(guò)不了戶；賣(mài)方怕先過(guò)了戶，錢(qián)到不了手。因此，購(gòu)賣(mài)雙方常常委托中介機(jī)構(gòu)，中介以居間中保的形式保證錢(qián)證交接。張先生也不例外，找了一家“放心中介”——鏈家寶業(yè)——代理出售。但是，根據(jù)購(gòu)方不同的付款方式，購(gòu)賣(mài)雙方需要準(zhǔn)備不同的證件和繳納不同的費(fèi)用，辦理的時(shí)間長(zhǎng)短也不一樣。


假設(shè)一：購(gòu)家能一次性付款


賣(mài)方需準(zhǔn)備的證件：身份證、戶口本、人名章、原賣(mài)契、原購(gòu)房合同、房屋所有權(quán)證、共有人同意出售的證明；


賣(mài)方需支付的費(fèi)用：印花稅：１５０元；
購(gòu)方需準(zhǔn)備的證件：身份證、戶口本、人名章、《房屋購(gòu)賣(mài)合同》；
購(gòu)方需支付的費(fèi)用：


１．契稅：５０００００×１．５％＝７５００元；

２．印花稅：５０００００×０．０５％＝２５０元；

３．其它費(fèi)用（測(cè)繪費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、工本費(fèi)）：約２００元


購(gòu)房費(fèi)用為：７９５０元。


假設(shè)二：購(gòu)家需要商業(yè)貸款即“轉(zhuǎn)按揭”


（頭付２０萬(wàn)元，貸款３０萬(wàn)元，貸款年限２０年，月供為２０００元左右）


賣(mài)方需準(zhǔn)備的證件：身份證、戶口本、人名章、原賣(mài)契、原購(gòu)房合同、房屋所有權(quán)證、共有人同意出售的證明；


賣(mài)方需支付的費(fèi)用：印花稅：１５０元；


購(gòu)方需準(zhǔn)備的證件：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、貸款人學(xué)歷證書(shū)、兩張一寸彩照，原件及復(fù)印件；收入證明（如果貸款人一人就夠還款的就只需要一張就行），《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件加蓋公章。


購(gòu)方需支付的費(fèi)用：


１．契稅：５０００００×１．５％＝７５００元；


２．印花稅：５０００００×０．０５％＝２５０元；


４．律師費(fèi)：３０００００×０．２％＝６００元；


５．評(píng)估費(fèi)：５０００００×０．３％＝１５００元；


６．保險(xiǎn)費(fèi)：５０００００×０．０４３％×１３＝２７９５元；


７．其它費(fèi)用（測(cè)繪費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、工本費(fèi)）：約２００元


購(gòu)房費(fèi)用為：１２８４５元。


附注：如果購(gòu)方委托中介公司幫助辦理貸款，還須交納手續(xù)費(fèi)及階段性擔(dān)保費(fèi)：３０００元。


購(gòu)賣(mài)樓梯：七步搞掂二手商品房


第1步：登記


購(gòu)賣(mài)雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，分別登記購(gòu)房、售房信息。


第2步：調(diào)檔


賣(mài)方拿著房屋所有權(quán)證到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)，辦理調(diào)檔手續(xù)。如果委托給中介，就是他們的事了。


第3步：驗(yàn)證


中介審核賣(mài)方身份證及產(chǎn)權(quán)證（包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等），并留存證件復(fù)印件在中介備案。同時(shí)實(shí)地考察，掌握房屋詳情，初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。


第4步：簽約


驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介分別與售房人和購(gòu)房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。購(gòu)賣(mài)雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，到中介簽訂《房屋購(gòu)賣(mài)合同》，同時(shí)交納委托代理費(fèi)。


第5步：中保


購(gòu)賣(mài)雙方在簽訂購(gòu)賣(mài)合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并交納中保費(fèi)。賣(mài)方提交房屋所有權(quán)原件及復(fù)印件、人名章等。購(gòu)方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。

第6步：交款


購(gòu)方將房款在過(guò)戶前三日內(nèi)全部存入中保方指定的賬戶。若購(gòu)方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的３０％作為頭付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由購(gòu)方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。


第7步：過(guò)戶


購(gòu)賣(mài)雙方交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理過(guò)戶手續(xù)，然后，中保方在購(gòu)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后，將房款給付賣(mài)方，賣(mài)方也必須將房屋騰空，將鑰匙交與購(gòu)方，三方進(jìn)行中保結(jié)算。放心中介四項(xiàng)承諾：


■向委托人提供的房地產(chǎn)信息真實(shí)準(zhǔn)確。


■按政府規(guī)定及合同約定收取中介服務(wù)費(fèi)，不成交不收中介服務(wù)費(fèi)。違反政府規(guī)定或合同約定多收費(fèi)的，雙倍退賠多收費(fèi)用。


■保證經(jīng)紀(jì)、代理的房屋證件齊全、資料真實(shí)。因中介原因?qū)е聼o(wú)法履約的，無(wú)條件退房款退息，并退還中介服務(wù)費(fèi)。


■在約定的時(shí)間內(nèi)完成中介服務(wù)事項(xiàng)。因中介原因未在約定的時(shí)限內(nèi)完成中介服務(wù)的，每逾期一日退還２％的中介服務(wù)費(fèi)。




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