相對(duì)于商品房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的發(fā)展，無論在產(chǎn)權(quán)交易，還是在價(jià)格制定方面，目前，都存在著許多需要規(guī)范的方面。


　　從政府的監(jiān)管力度來看，商品房市場(chǎng)，無論銷售的審批條件還是購賣雙方的合同規(guī)范，政府出臺(tái)了很多有利于購房者的交易措施，例如《商品房購賣合同》示范文本及《商品房銷售管理辦法》，對(duì)于開發(fā)商作了很多義務(wù)性的規(guī)定。但在二手房市場(chǎng)可就不是這樣。在二手房交易過程中，購賣雙方基本上是“摸著石頭過河”，存在著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)和漏洞。


　　在交易過程中，商品房可以通過對(duì)“五證、二書”等相關(guān)證件的審驗(yàn)加以明確。但在二手房交易過程中，購房者要弄清賣房者有沒有完全處分該商品房的權(quán)利，必須審驗(yàn)賣房者的產(chǎn)權(quán)證書、共有產(chǎn)權(quán)人證書以及租賃合同；如果是公房上市，還要看公房上市的審批文件。一些賣房者根本無權(quán)處理所售房，他們往往采取偽造上述證件（文件）的方法來欺騙購房者。普通百姓很難發(fā)現(xiàn)上述文件的偽造、涂改之處，一旦上當(dāng)受騙，則是后悔莫及。另外，目前情況下，一個(gè)公民如果沒有法律特別賦予的權(quán)利（如律師），想要到有關(guān)政府部門查閱能夠證明產(chǎn)權(quán)真實(shí)情況的相關(guān)證件也比較困難。


　　從交易價(jià)格上看，二手房的交易價(jià)格通常經(jīng)過購賣雙方的討價(jià)還價(jià)來確定，國(guó)家沒有統(tǒng)一的規(guī)定。商品房交易價(jià)格比較明確，并且具有可比性，例如所購商品房所在區(qū)位的其它樓盤也明確標(biāo)價(jià)，購房者對(duì)于價(jià)位心中有底。相對(duì)于商品房，二手房交易則有“宰一刀”的心理，購房者即便知曉附近地區(qū)的價(jià)位行情，賣房者也能以“內(nèi)部裝修不一樣”理由相推諉。


　　從交易雙方的信用度考慮，二手房購購者與賣房者之間存在信用危機(jī)，這種信用危機(jī)迄今為止尚無一個(gè)合理解決機(jī)制。在商品房交易過程中，購房者與具有雄厚實(shí)力的開發(fā)商打交道也有可能上當(dāng)受騙，但是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司由創(chuàng)建到興旺，決非朝夕之功，即便產(chǎn)生糾紛，跑了和尚跑不了廟。但在二手房交易中，常常出現(xiàn)這樣的情況，購方與作為個(gè)人的賣房者簽訂合同并交付房錢后，賣房者攜款而逃，交付給購房者的是一個(gè)無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房子，購房者往往是欲哭無淚、訴冤無門。


　　從交易收取的中介費(fèi)用方面，目前山東省規(guī)定我省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)在房?jī)r(jià)總額的0.5－3.5％之間。目前，我市中介公司服務(wù)費(fèi)用收取額度大都為成交額的2％，由購賣雙方各支付一半，而在具體支付起來，則可能較低將費(fèi)用折扣到1.6％。但同時(shí)，許多中介公司以降低服務(wù)費(fèi)用來吸引更多的業(yè)務(wù)，從而導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)的形成，攪亂了整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。




來源：青島日?qǐng)?bào)

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