近年來,全國各地大批舊房被拆遷,二手房市場生意十分火爆。購房包括購購二手房是一種大額消費(fèi),需用去消費(fèi)者數(shù)年甚至數(shù)十年的積蓄。對于眾多想購二手房的人來說,不可忽視二手房交易中的風(fēng)險。
　　中介風(fēng)險
　　一是中介商不讓購房者與房主見面,從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察,有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。三是中介商不向購房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實(shí)介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲,簽訂不公平合同。
　　因而在購置二手房時購房者要親自察看房屋狀況、有關(guān)房屋的各種手續(xù)、商談房屋交易價格,然后再簽訂中介合同,切莫粗心大意。
　　價格風(fēng)險
　　二手房交易的問題是價格問題。賣方擔(dān)心賣低了,總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較,因而差價不大;而購方總強(qiáng)調(diào)一個“舊”字,結(jié)果往往是購賣雙方提出的價格相差懸殊,無法成交。其實(shí),二手房估價測算應(yīng)具體分析,一般有幾方面的因素可供參考。
　　————房屋因素
　　房屋竣工后即進(jìn)入折舊期,此外,樓層對價格也產(chǎn)生影響。
　　————環(huán)境因素
　　在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣。另外,地區(qū)居民的結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)、有無物業(yè)管理、小區(qū)是否獨(dú)立封閉等也會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。
　　法律風(fēng)險
　　————來自交易主體方面的風(fēng)險,即購賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人,也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán),購受方支付能力不強(qiáng)或不誠實(shí)履約,出賣人不能得到全部房款。
　　————來自交易房屋方面的風(fēng)險。用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權(quán)屬存有爭議;房屋為共有,出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購購權(quán)益的;房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會形成新的住房困難的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。
　　————來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn),其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付購受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。
　　————來自二手房交易合同方面的風(fēng)險。主要為交易合同對雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭議,或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。
　　————產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。如果購購二手房是為了投資,那一定要購有產(chǎn)權(quán)的二手房,并且按照規(guī)定,購賣雙方繳納應(yīng)繳的稅費(fèi),進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),只有這樣,在交易行為完成后,房管局才會核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

摘自《貴州商報》

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