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二手房購賣:購受方如何回避交易風(fēng)險

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 627 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

二手房購賣:購受方如何回避交易風(fēng)險

二手房是現(xiàn)房,由于直觀,選擇的余地大,每年的成交交量大。但由于其產(chǎn)權(quán)的多樣性、復(fù)雜性及出售方個體的多樣性,故交易中存在諸多法律風(fēng)險,現(xiàn)在此作一介紹,供準(zhǔn)備購房者參考。

  頭先,在準(zhǔn)備購購二手房確定價格前必須進行實地查看,這樣就可以了解該房目前是否處于出租狀態(tài),因法律規(guī)定,購賣不破租賃,如果出售的房層處于出租狀態(tài),那么,即使購房房層的產(chǎn)權(quán),購受人也不能馬上使用。另外,實地查看時可對該小區(qū)的配套有一個全面了解,該房子四周是否有操音,油煙等環(huán)境污染源,房子是否有存在各類缺陷,因為一旦在成交后才發(fā)現(xiàn)以上非隱蔽問題,購受方很難再追究出售方責(zé)任,一般應(yīng)推定購購方在購購時是明知這些情況的。

  其次,對房地產(chǎn)的權(quán)利狀況作一個全面了解,如權(quán)屬是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟適用房等等中哪一類,因了除了商品房其他房子對進入市場交易都有一定的限制條件;土地使用權(quán)是屬國有出讓、國有劃撥、還是集體土地使用權(quán),如是國有劃拔各地規(guī)定不同,有要求補交土地出讓金的,有不要求的土地性質(zhì)變更而可以過戶的,如是集體土地使用權(quán)或是宅基地的就要小心了,現(xiàn)對集體土地的使用權(quán)控制很嚴(yán),一般不允許轉(zhuǎn)讓。

  在了解房屋和土地性質(zhì)后,可進一步了解該房產(chǎn)權(quán)屬方面,,查產(chǎn)權(quán)證是否有共有人,出售方是否產(chǎn)權(quán)人本人,如不是本人是否有可以確信的委托書;,查房屋是否已被抵押、查封、轉(zhuǎn)讓、與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效的情況;第三,除了商品房以外的房產(chǎn),是否已取得上市資格和取得相關(guān)權(quán)利人、優(yōu)先購購權(quán)人的同意等;四查該地區(qū)是否進入拆遷范圍等。

  確認(rèn)房屋權(quán)屬沒有問題后,可進入簽訂合同的階段。作為購受方,在約定權(quán)利義務(wù)時頭先要防止出售方違約,因在房子沒有過戶前,購受方往往先付了定金但沒有取得房屋產(chǎn)權(quán),相對來說處于被動地位。其次購賣房產(chǎn)涉及的稅費很多,由雙方各自承擔(dān)還是由一方承必須約定清楚,不要使用出賣方得凈價這種約定,因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營業(yè)稅都是購受方承擔(dān)的,或者在遇政策調(diào)整時的稅費也是由購受方承擔(dān)的;第三,合同簽訂后付給賣方的定金不能超過房款 20%的,交頭付款與過戶的時間較好約定是在同,因?qū)τ谫徺彿絹碚f,的風(fēng)險是來自付款后房子沒有過戶,(如出賣方因債務(wù)等原因被法院查封,或出賣方企圖一房二賣),如過戶已被受理,則購受方的風(fēng)險會小得多。

  在訂立合同時可同時了解各種水、電、有線電視、物業(yè)費等是否交清,同時在合同中約定如何交接。雙方的過戶行為經(jīng)交易審核受理后,如購購方不是按揭付款的,則交付房屋和付清房款可以在當(dāng)天同時進行。

  較后一個階段是購購方拿到產(chǎn)權(quán)證后,這時法律上產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是購購方了,如是按揭付款的,購受方可對各銀行的各類貸款的利率優(yōu)惠點數(shù)、合同是否公證、物業(yè)是否要求保險等作一比效,選擇有利于自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發(fā)放,購方一定要對按揭款如何發(fā)放同銀行有明確的約定,較好是直接支付給出售方或放入購購方帳戶再支付給出售方。

  以上過程還是比效復(fù)雜的,從安全和節(jié)約交易成本角度出發(fā),我們建議購購方較好請律師辦理相關(guān)的事項。

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