二手房購賣：購受方如何回避交易風(fēng)險(xiǎn)

二手房是現(xiàn)房，由于直觀，選擇的余地大，每年的成交交量大。但由于其產(chǎn)權(quán)的多樣性、復(fù)雜性及出售方個(gè)體的多樣性，故交易中存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在此作一介紹，供準(zhǔn)備購房者參考。

　　頭先，在準(zhǔn)備購購二手房確定價(jià)格前必須進(jìn)行實(shí)地查看，這樣就可以了解該房目前是否處于出租狀態(tài)，因法律規(guī)定，購賣不破租賃，如果出售的房層處于出租狀態(tài)，那么，即使購房房層的產(chǎn)權(quán)，購受人也不能馬上使用。另外，實(shí)地查看時(shí)可對該小區(qū)的配套有一個(gè)全面了解，該房子四周是否有操音，油煙等環(huán)境污染源，房子是否有存在各類缺陷，因?yàn)橐坏┰诔山缓蟛虐l(fā)現(xiàn)以上非隱蔽問題，購受方很難再追究出售方責(zé)任，一般應(yīng)推定購購方在購購時(shí)是明知這些情況的。

　　其次，對房地產(chǎn)的權(quán)利狀況作一個(gè)全面了解，如權(quán)屬是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等中哪一類，因了除了商品房其他房子對進(jìn)入市場交易都有一定的限制條件；土地使用權(quán)是屬國有出讓、國有劃撥、還是集體土地使用權(quán)，如是國有劃拔各地規(guī)定不同，有要求補(bǔ)交土地出讓金的，有不要求的土地性質(zhì)變更而可以過戶的，如是集體土地使用權(quán)或是宅基地的就要小心了，現(xiàn)對集體土地的使用權(quán)控制很嚴(yán)，一般不允許轉(zhuǎn)讓。

　　在了解房屋和土地性質(zhì)后，可進(jìn)一步了解該房產(chǎn)權(quán)屬方面，，查產(chǎn)權(quán)證是否有共有人，出售方是否產(chǎn)權(quán)人本人，如不是本人是否有可以確信的委托書；，查房屋是否已被抵押、查封、轉(zhuǎn)讓、與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效的情況；第三，除了商品房以外的房產(chǎn)，是否已取得上市資格和取得相關(guān)權(quán)利人、優(yōu)先購購權(quán)人的同意等；四查該地區(qū)是否進(jìn)入拆遷范圍等。

　　確認(rèn)房屋權(quán)屬沒有問題后，可進(jìn)入簽訂合同的階段。作為購受方，在約定權(quán)利義務(wù)時(shí)頭先要防止出售方違約，因在房子沒有過戶前，購受方往往先付了定金但沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，相對來說處于被動地位。其次購賣房產(chǎn)涉及的稅費(fèi)很多，由雙方各自承擔(dān)還是由一方承必須約定清楚，不要使用出賣方得凈價(jià)這種約定，因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營業(yè)稅都是購受方承擔(dān)的，或者在遇政策調(diào)整時(shí)的稅費(fèi)也是由購受方承擔(dān)的；第三，合同簽訂后付給賣方的定金不能超過房款 20%的，交頭付款與過戶的時(shí)間較好約定是在同，因?qū)τ谫徺彿絹碚f，的風(fēng)險(xiǎn)是來自付款后房子沒有過戶，（如出賣方因債務(wù)等原因被法院查封，或出賣方企圖一房二賣），如過戶已被受理，則購受方的風(fēng)險(xiǎn)會小得多。

　　在訂立合同時(shí)可同時(shí)了解各種水、電、有線電視、物業(yè)費(fèi)等是否交清，同時(shí)在合同中約定如何交接。雙方的過戶行為經(jīng)交易審核受理后，如購購方不是按揭付款的，則交付房屋和付清房款可以在當(dāng)天同時(shí)進(jìn)行。

　　較后一個(gè)階段是購購方拿到產(chǎn)權(quán)證后，這時(shí)法律上產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是購購方了，如是按揭付款的，購受方可對各銀行的各類貸款的利率優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)、合同是否公證、物業(yè)是否要求保險(xiǎn)等作一比效，選擇有利于自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發(fā)放，購方一定要對按揭款如何發(fā)放同銀行有明確的約定，較好是直接支付給出售方或放入購購方帳戶再支付給出售方。

　　以上過程還是比效復(fù)雜的，從安全和節(jié)約交易成本角度出發(fā)，我們建議購購方較好請律師辦理相關(guān)的事項(xiàng)。

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