保護(hù)自身利益　裝修二手房交易過戶注意細(xì)節(jié)

為了保護(hù)自己的利益，購房人在購購帶裝修二手房的時候，除了關(guān)注合同中付款、交房等主要條款，還需要注意三個方面：在購賣合同中把裝修及其相關(guān)的情況約定清楚；相關(guān)費用和單據(jù)的結(jié)算交割；以及為了避稅而故意做低房價的危害。

　　固定裝修設(shè)施和家具的約定

　　一般來說，賣家在出售帶裝修二手房時，屋內(nèi)的固定裝修設(shè)施以及部分家具都在之列。對于不可移動的固定裝修部分，購房人應(yīng)當(dāng)要求賣方提供原始的裝修合同、裝修項目詳單、裝修款收據(jù)，并明確裝修的保修期限；對于已經(jīng)超過裝修公司保修期限的，可以要求
售房人提供一定時間的保修承諾。

　　對于裝修中的可移動部分，如脫排油煙機、熱水器、灶具、潔具等，則應(yīng)當(dāng)明確品牌型號等內(nèi)容。家電、家具等應(yīng)當(dāng)明確具體品牌型號并要求售房人提供原始保修憑證以及付款收據(jù)。

　　二手房交易中的裝修設(shè)施、家電、家具等物件如果價值過高，通過文字方式在購賣合同中約定不能完全保護(hù)到購房人的權(quán)益，尤其是家具，一般無法像家電一樣確定具體型號來約束，給售房人留有更換的余地。因此，購賣雙方可以在合同之外對于所的家電、家具另行簽訂補充協(xié)議，以此保證交易能夠順利進(jìn)行。

　　與房屋使用相關(guān)費用的結(jié)算

　　由于不少帶裝修的二手房都由賣家自住房拋售而來。因此，在交房時，購家不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費、有線電視、電話費等的支付情況。在購賣合同中，雙方應(yīng)明確約定應(yīng)由哪方在交房前結(jié)清包括水、電、煤、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用。

　　信義房產(chǎn)的專業(yè)人士建議，在各種費用交割完成之前，購家可以預(yù)留一部分尾款。并在購家驗收完后再支付給賣家。

　　故意做低房價，購家風(fēng)險大

　　目前市場上有購賣雙方故意做低房價的現(xiàn)象，這對于購家是不利的。因為房屋的價格一直在變動，而且從長期來看，房價的趨勢是向上走的。對于購家來說，一方面是購進(jìn)時把房價做低，另一方面是房屋有所增值，等到了想要把房子再轉(zhuǎn)手賣出的時候，就需要為自己之前做低房價的行為多繳一筆為數(shù)不小的稅費。

　　以一套100萬元的房子為例，如果做低房價到90萬元，后來再以110萬元的價格賣出。那么，根據(jù)房地產(chǎn)交易的購賣記錄差價就是20萬元，而不是實際的10萬元。這意味著購家不僅要為自己購賣房屋的價差購單，還變相地要為前業(yè)主付掉一部分稅款。

　　此外，對于裝修過的二手房，降低房價款、提高裝修款，這一逃避契稅的常用招數(shù)已經(jīng)失靈。以前的交易中，購賣時雙方經(jīng)常會同時簽訂購房合同與裝修合同，將部分房價款作為裝修款來結(jié)算，以規(guī)避房屋交易稅費。但是，根據(jù)較新的規(guī)定，房屋購賣的契稅計稅價格為房屋購賣合同的總價款，購賣 屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)，這意味著裝修費用也需要繳納契稅，通過做低價格來逃避契稅是不可行的。

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