如何購(gòu)購(gòu)二手房

“二手房”通常是指再次購(gòu)賣(mài)交易的住房，個(gè)人購(gòu)購(gòu)單位自建住房，經(jīng)濟(jì)適用房及竣工的商品房，辦理完畢產(chǎn)權(quán)證后再次交易上市購(gòu)賣(mài)，這些住房都被稱為“二手房”。

購(gòu)購(gòu)二手房要查明下列事項(xiàng)

1、產(chǎn)權(quán)是否可靠：需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的分配比例。同時(shí)，還要驗(yàn)看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。此外，還要知曉二手房是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過(guò)程的復(fù)雜程度，也牽涉到賣(mài)房收益的分配問(wèn)題，較終影響到二手房購(gòu)賣(mài)合同的簽訂。

2、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)：需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，購(gòu)主應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房在單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。

3、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng)，在購(gòu)購(gòu)時(shí)應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房?jī)r(jià)計(jì)算之外，當(dāng)然了，這需要和房主具體協(xié)商了。

4、確認(rèn)所購(gòu)二手房的準(zhǔn)確面積：產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，購(gòu)主還需了解使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積?！?br>
5、認(rèn)真觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外還要索取房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，以便日后裝修。

6、查詢物業(yè)的管理水平，包括提供服務(wù)的內(nèi)容和水準(zhǔn)、保安、保潔、綠化的水準(zhǔn)及基本生活設(shè)施的管理。

7、考核房屋的市政配套，主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。

簽訂二手房購(gòu)賣(mài)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)　

1、簽訂合同前要查詢二手房的產(chǎn)權(quán)狀況：

（1）要求賣(mài)方提供合法的證件：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、身份證、戶口??；委任代理人要查驗(yàn)授權(quán)委托書(shū)是否有效；共有房屋出售，要求其提供其他共有人同意的證明或者放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的協(xié)議或證明。

（2）向有關(guān)房管部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)二手房產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。查驗(yàn)房主是誰(shuí)，如果是共有財(cái)產(chǎn)，查驗(yàn)各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式，另外，查驗(yàn)登記日期、成交價(jià)格及房屋平面圖。

（3）查驗(yàn)二手房有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)，房屋產(chǎn)權(quán)只記錄了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性及原始成交事實(shí)，至于該房是否有其他債務(wù)負(fù)擔(dān)，需查驗(yàn)有關(guān)證明文件，如抵押合同、租賃合同，房屋是否被法院查封。

總之，在簽訂二手房購(gòu)賣(mài)合同前，一定要詳細(xì)了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，不能有所遺漏。

2、簽訂二手房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)條款詳備

根據(jù)我國(guó)《合同法》相關(guān)規(guī)定，二手房購(gòu)賣(mài)合同應(yīng)具備下列條款：

（1）當(dāng)事人的名稱或姓名、住所，需要清楚當(dāng)事人的具體情況，如地址、聯(lián)系方式，身份證號(hào)，需寫(xiě)明是否夫妻財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

（2）標(biāo)的　應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修設(shè)施，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)，是否存在房屋出租、房屋抵押的情況，是否有私搭亂建的部分，房屋的物業(yè)管理費(fèi)及其他交費(fèi)狀況，房屋產(chǎn)權(quán)證明如何移交，總之，應(yīng)將房屋的情況作詳盡的說(shuō)明。

（3）價(jià)款　二手房購(gòu)賣(mài)價(jià)格由雙方協(xié)商，這是合同的主要條款之一，寫(xiě)明價(jià)款總額，付款方式、付款條件，如果申請(qǐng)按揭貸款，尾款支付方式等。

（4）履行期限地點(diǎn)、方式及稅費(fèi)等費(fèi)用的承擔(dān)。

（5）違約責(zé)任　約定違約的情形，如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金的約定或計(jì)算方式，以及約定解決是采用訴訟方式還是仲裁方式。

（6）合同生效條款　約定合同生效的條件、時(shí)間，合同失效的條件，還可以約定合同解除的條件，及合同失效、無(wú)效、終止后財(cái)產(chǎn)怎樣返還。

（7）合同附件　說(shuō)明合同有哪些附件，附件效力等。

（8）擔(dān)保條款　既可以是賣(mài)主對(duì)所出賣(mài)的房屋無(wú)權(quán)利瑕疵所做的擔(dān)保，可以采用保證的擔(dān)保方式。

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