樓市深震

先進(jìn)武器房產(chǎn)稅千呼萬喚始出來，但擔(dān)負(fù)著2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控核心重任的，還不是它被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控先進(jìn)武器的房產(chǎn)稅，終于在2011年春節(jié)前初露真容。

靴子落地，時(shí)間很有講究。

按以前的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策很少在春節(jié)前出臺(tái)，一般較快是在3月份。對(duì)呂偉來說，2011年春節(jié)前的樓市新政和房產(chǎn)稅政策，較值得注意的并不是內(nèi)容，而是政策出臺(tái)的時(shí)間。

這意味著中國(guó)的樓市調(diào)控，已經(jīng)不僅僅是中國(guó)的事情。呂偉是上海一家房地產(chǎn)投資基金的總經(jīng)理，基金服務(wù)的對(duì)象主要是來自日本、美國(guó)、阿拉伯國(guó)家的熱錢。

呂偉告訴記者，在房地產(chǎn)私募基金的圈子里，對(duì)此次調(diào)控有如下共識(shí)：2011年樓市調(diào)控將被納入全國(guó)防通脹的整體計(jì)劃中，房?jī)r(jià)的調(diào)整很可能在春節(jié)之后就會(huì)開始；趕在年前出臺(tái)政策，是因?yàn)闅W美國(guó)家1月10日到20日都已經(jīng)開始了正常的工作，而海外熱錢，也會(huì)在春節(jié)之后，開始新一輪搶進(jìn)中國(guó)樓市的高峰。

從這個(gè)角度看，中國(guó)的房?jī)r(jià)在政策的圍追堵截下，似乎沒有了翻身的機(jī)會(huì)。

但呂偉并不會(huì)因此放棄2011年的投資計(jì)劃，因?yàn)榇溯喺{(diào)控仍有缺憾---房產(chǎn)稅政策沒有成為先進(jìn)武器，而只是一顆小小的子彈，而且，子彈射向的目標(biāo)不是房地產(chǎn)行業(yè)中存有混亂的結(jié)構(gòu)和秩序，而僅僅是房?jī)r(jià)。

政策兇猛

1月22日，中科院預(yù)測(cè)科學(xué)研究發(fā)布《2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告》，預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)將難以維持高速增長(zhǎng)，預(yù)估商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)12.77%。

1月26日，新國(guó)八條毫無征兆地出臺(tái)了。

新國(guó)八條的要點(diǎn)在于，頭次提出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，各地政府需制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)并在一季度公布；限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲，已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ坏觅?gòu)房，而且，35個(gè)大中城市甚至更多城市都將限購(gòu)。

此外，金融、稅收手段全面升級(jí)，二套房頭付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)一步提高)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)方式出讓土地等。

較后，還明確執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位等情形納入問責(zé)范圍，以確保相關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。

天，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策公布。

重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對(duì)獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高端住房(交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上)和三無人員(無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購(gòu)的套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%~1.2%不等，后一類為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積單價(jià)稅率。

在上海，本市居民購(gòu)購(gòu)套和外地居民購(gòu)購(gòu)的套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍(本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民套住房無免征)。稅基為交易價(jià)格的70%。稅率暫定0.6%，交易價(jià)格低于上年平均銷售價(jià)格2倍，稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積單價(jià)70%稅率。

相比之下，上海針對(duì)新購(gòu)住房有較多減免，稅率相對(duì)較低。

其中，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，大大低于預(yù)期，業(yè)界人士大都認(rèn)為，此舉是為了加強(qiáng)房產(chǎn)稅的可操作性，以繞過較難解決的房?jī)r(jià)評(píng)估問題。

樓市深震

先進(jìn)武器房產(chǎn)稅千呼萬喚始出來，但擔(dān)負(fù)著2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控核心重任的，還不是它被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控先進(jìn)武器的房產(chǎn)稅，終于在2011年春節(jié)前初露真容。

靴子落地，時(shí)間很有講究。

按以前的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策很少在春節(jié)前出臺(tái)，一般較快是在3月份。對(duì)呂偉來說，2011年春節(jié)前的樓市新政和房產(chǎn)稅政策，較值得注意的并不是內(nèi)容，而是政策出臺(tái)的時(shí)間。

這意味著中國(guó)的樓市調(diào)控，已經(jīng)不僅僅是中國(guó)的事情。呂偉是上海一家房地產(chǎn)投資基金的總經(jīng)理，基金服務(wù)的對(duì)象主要是來自日本、美國(guó)、阿拉伯國(guó)家的熱錢。

呂偉告訴記者，在房地產(chǎn)私募基金的圈子里，對(duì)此次調(diào)控有如下共識(shí)：2011年樓市調(diào)控將被納入全國(guó)防通脹的整體計(jì)劃中，房?jī)r(jià)的調(diào)整很可能在春節(jié)之后就會(huì)開始；趕在年前出臺(tái)政策，是因?yàn)闅W美國(guó)家1月10日到20日都已經(jīng)開始了正常的工作，而海外熱錢，也會(huì)在春節(jié)之后，開始新一輪搶進(jìn)中國(guó)樓市的高峰。

從這個(gè)角度看，中國(guó)的房?jī)r(jià)在政策的圍追堵截下，似乎沒有了翻身的機(jī)會(huì)。

但呂偉并不會(huì)因此放棄2011年的投資計(jì)劃，因?yàn)榇溯喺{(diào)控仍有缺憾---房產(chǎn)稅政策沒有成為先進(jìn)武器，而只是一顆小小的子彈，而且，子彈射向的目標(biāo)不是房地產(chǎn)行業(yè)中存有混亂的結(jié)構(gòu)和秩序，而僅僅是房?jī)r(jià)。

政策兇猛

1月22日，中科院預(yù)測(cè)科學(xué)研究發(fā)布《2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告》，預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)將難以維持高速增長(zhǎng)，預(yù)估商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)12.77%。

1月26日，新國(guó)八條毫無征兆地出臺(tái)了。

新國(guó)八條的要點(diǎn)在于，頭次提出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，各地政府需制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)并在一季度公布；限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲，已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不得?gòu)房，而且，35個(gè)大中城市甚至更多城市都將限購(gòu)。

此外，金融、稅收手段全面升級(jí)，二套房頭付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)一步提高)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)方式出讓土地等。

較后，還明確執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位等情形納入問責(zé)范圍，以確保相關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。

天，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策公布。

重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對(duì)獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高端住房(交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上)和三無人員(無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購(gòu)的套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%~1.2%不等，后一類為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積單價(jià)稅率。

在上海，本市居民購(gòu)購(gòu)套和外地居民購(gòu)購(gòu)的套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍(本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民套住房無免征)。稅基為交易價(jià)格的70%。稅率暫定0.6%，交易價(jià)格低于上年平均銷售價(jià)格2倍，稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積單價(jià)70%稅率。

相比之下，上海針對(duì)新購(gòu)住房有較多減免，稅率相對(duì)較低。

其中，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，大大低于預(yù)期，業(yè)界人士大都認(rèn)為，此舉是為了加強(qiáng)房產(chǎn)稅的可操作性，以繞過較難解決的房?jī)r(jià)評(píng)估問題。

不能承受之重

房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控中少有的，也受到開發(fā)商歡迎的政策。較重要的原因，就是開發(fā)商希望房產(chǎn)稅能夠補(bǔ)貼地方財(cái)政，從而降低地價(jià)，以緩解面粉貴過面包的惡性循環(huán)。

從目前的稅率來看，重慶和上海的房產(chǎn)稅政策都還不能承擔(dān)如此重任。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組的測(cè)算，即使在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開征房產(chǎn)稅(2010年底城鎮(zhèn)住宅總價(jià)約50萬億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元，遠(yuǎn)低于2010年土地出讓金2.7萬億元。

據(jù)重慶媒體報(bào)道，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆說房產(chǎn)稅將在2011年為重慶新增2億元財(cái)政收入，并全部投入公共租賃房建設(shè)。重慶計(jì)劃自2010年起3年內(nèi)建成4000萬平方米公租房解決200萬人的住房困難問題，該項(xiàng)目所需資金則為1000億元。

從微觀上來說，房產(chǎn)稅的稅率偏低，也削弱了其對(duì)投機(jī)的抑制力。

抑制投機(jī)的根本，是讓炒房的成本大于收益。但和上海近年來房?jī)r(jià)上漲的幅度相比，目前的稅率還達(dá)不到這個(gè)要求。

若一個(gè)三口之家已經(jīng)擁有了150平方米的住房，現(xiàn)在又新購(gòu)一套均價(jià)為3萬元的110平方米住房，那就有80平方米的面積需要繳稅，每年的稅款為6720元，即每月560元。

以上海閘北區(qū)大寧板塊的新梅共和城為例。2010年，該樓盤的成交均價(jià)仍上漲了5%，達(dá)到每平方米2.8萬元左右，去年底，一套100平米的三房以280萬元成交，但業(yè)主在2003年購(gòu)進(jìn)的時(shí)候，總價(jià)還不到80萬。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新梅分行經(jīng)理劉珍德告訴《望東方周刊》。

新梅共和城主力房型租金約為每月4700元，按目前的成交價(jià)計(jì)算，年出租回報(bào)率約為2%。這都高于目前上海公布的房產(chǎn)稅稅率。也就是說，只要把房子租出去，租金就可以抵消房產(chǎn)稅的成本，而炒房者較看重的是房產(chǎn)的增值。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)的16個(gè)板塊標(biāo)桿樓盤中，上海2011年1月份大、中、小戶型房源的平均年出租回報(bào)率水平分別為2.07%、2.08%和2.25%。

為數(shù)不少的投資客打算頑抗到底，提高房租，將房地產(chǎn)調(diào)控帶來的成本，轉(zhuǎn)嫁到租客身上。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2011年1月，上海局部板塊的租賃價(jià)格較2010年12月上漲了5%到10%。

其中，寶山顧村板塊的租金，甚至出現(xiàn)了一次性加價(jià)700元的情況。顧村板塊位于外環(huán)以外，交通和配套并不便利，根據(jù)本刊記者查閱的信息，2010年底，位于**7號(hào)線旁的文寶苑精裝修2室2廳租金也才1800元；東方帕堤歐的4室2廳的3層毛坯別墅的租金也只有3000元。另外，普陀長(zhǎng)壽等板塊租金上漲幅度也在600元到700元不等。

公開資料顯示，在松江、閘北、寶山等中低端物業(yè)集中的區(qū)域，月租上漲300元以上的情況已經(jīng)相當(dāng)普遍。

按照某網(wǎng)站發(fā)布的《2010租房白皮書》，2010年12月，上海二手房平均租賃價(jià)格上漲至2825元/月，比2009年同期增長(zhǎng)5.7%。兩居室平均租金為2857元/月，三居室平均租金為3881元/月。

未觸動(dòng)土地財(cái)政

遠(yuǎn)，不能改變土地財(cái)政的狀況；近，無法全面抑制投機(jī)。這讓外界在失望之余又多了一些質(zhì)疑。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建就曾公開表示，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，土地成本至少占房?jī)r(jià)的40%左右；建造成本約占30%；營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費(fèi)之和一般在15%左右。

以房款為100萬元計(jì)，

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