上海應(yīng)聲叫停容積率低于1的地塊出讓：朱家角等7塊地撤牌

今年上海全市成交土地中住宅用地容積率小于1的共有6幅，該6幅土地平均溢價都在100%以上。

上海已被叫停出讓的七幅低密度住宅地塊分別位于青浦、奉賢、松江等區(qū)。青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊出讓已被中止。上海市規(guī)劃和國土資源管理局（以下簡稱：上海市規(guī)土局）網(wǎng)站近日發(fā)布了有關(guān)通知。通知給出的中止理由是為貫徹落實國土資發(fā)（2010）204號文精神。

國土資發(fā)（2010）204號文，即國土資源部12月19日晚發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，該文件明確叫停容積率小于1的宅地的出讓。而上述朱家角鎮(zhèn)的地塊的容積率僅為0.7。

被中止出讓的地塊，因此也成為國土資源部相關(guān)文件發(fā)布以來，上海市頭個被叫停出讓的低密度住宅地塊。另悉，與此同時，上海地區(qū)正在進(jìn)行的多幅低密度住宅地塊出讓預(yù)申請也已經(jīng)叫停。

源起國土部調(diào)控

中止出讓的通知發(fā)布的時間是12月23日。據(jù)上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，截至12月23日，已有5家開發(fā)商確認(rèn)競購上述朱家角地塊。昨日，上海土地交易工作人員證實，繳納競購該地塊保證金的開發(fā)商已開始辦理撤銷申請，該將在收到書面撤銷申請后的5個工作日內(nèi)，把保證金按原途徑帶息退還。

27日，有參與該地塊競購的開發(fā)商向早報記者確認(rèn)，目前已經(jīng)辦理了撤銷申請。此前的12月19日晚，國土資源部發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》明確，對發(fā)現(xiàn)存在超面積出讓、捆綁出讓、毛地出讓、住宅用地容積率小于1、出讓主體不合法等違反政策規(guī)定的出讓公告，及時責(zé)令市、縣國土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。

這是國土資源部自2003年叫停別墅用地出讓后，頭次官方明確出讓容積率小于1的宅地將被視為違規(guī)。國土部表示，違反規(guī)定出讓的，應(yīng)責(zé)令立即終止出讓行為，并依法追究責(zé)任。

上海應(yīng)聲叫停容積率低于1的地塊出讓：朱家角等7塊地撤牌

今年上海全市成交土地中住宅用地容積率小于1的共有6幅，該6幅土地平均溢價都在100%以上。

上海已被叫停出讓的七幅低密度住宅地塊分別位于青浦、奉賢、松江等區(qū)。青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊出讓已被中止。上海市規(guī)劃和國土資源管理局（以下簡稱：上海市規(guī)土局）網(wǎng)站近日發(fā)布了有關(guān)通知。通知給出的中止理由是為貫徹落實國土資發(fā)（2010）204號文精神。

國土資發(fā)（2010）204號文，即國土資源部12月19日晚發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，該文件明確叫停容積率小于1的宅地的出讓。而上述朱家角鎮(zhèn)的地塊的容積率僅為0.7。

被中止出讓的地塊，因此也成為國土資源部相關(guān)文件發(fā)布以來，上海市頭個被叫停出讓的低密度住宅地塊。另悉，與此同時，上海地區(qū)正在進(jìn)行的多幅低密度住宅地塊出讓預(yù)申請也已經(jīng)叫停。

源起國土部調(diào)控

中止出讓的通知發(fā)布的時間是12月23日。據(jù)上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，截至12月23日，已有5家開發(fā)商確認(rèn)競購上述朱家角地塊。昨日，上海土地交易工作人員證實，繳納競購該地塊保證金的開發(fā)商已開始辦理撤銷申請，該將在收到書面撤銷申請后的5個工作日內(nèi)，把保證金按原途徑帶息退還。

27日，有參與該地塊競購的開發(fā)商向早報記者確認(rèn)，目前已經(jīng)辦理了撤銷申請。此前的12月19日晚，國土資源部發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》明確，對發(fā)現(xiàn)存在超面積出讓、捆綁出讓、毛地出讓、住宅用地容積率小于1、出讓主體不合法等違反政策規(guī)定的出讓公告，及時責(zé)令市、縣國土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。

這是國土資源部自2003年叫停別墅用地出讓后，頭次官方明確出讓容積率小于1的宅地將被視為違規(guī)。國土部表示，違反規(guī)定出讓的，應(yīng)責(zé)令立即終止出讓行為，并依法追究責(zé)任。

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開發(fā)商表惋惜

27日，上海土地交易工作人員稱暫時沒有該地塊重新入市的消息。但有知情人士透露，該地塊未來入市容積率應(yīng)該會提高到1以上。

上海市規(guī)土局網(wǎng)站第111號公告，朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊原定于12月29日出讓。該地塊屬純住宅用地，東至浦泰路，南至沙淀中路，西至沙淀西路，北至南埭港河，出讓面積約13.83萬平方米，容積率為0.7，是近年來上海土地市場難得一見的低容積率地塊。該地塊競購起始價為9.3331億元，粗略估算，起拍樓板價為9641元/平方米左右。

2010年初，與該地塊屬同一區(qū)域的兩幅地塊的出讓，都取得不錯的成交成績。1月7日，上海古北集團(tuán)和嘉華（中國）分別以13.2億元和10.144億元的總價擊敗了十余名對手，摘得了B7、B8地塊和B3、B4地塊，較終的成交樓板價分別為14284元/平方米和14577元/平方米，溢價率均超過140％。這兩幅地塊的容積率同為0.7。

對于此次朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1－B2地塊的中止出讓，不少開發(fā)商表示惋惜。有開發(fā)商表示，按照國土局的規(guī)定，未來這幅地塊再次入市，容積率應(yīng)該會做出調(diào)整，這就會大大降低地塊的品質(zhì)。事實上，從土地集約化的角度而言，未來低密度的地塊一定是越來越稀缺，如果摘得這塊地，可取得的利潤應(yīng)該不小，目前突然中止，的確有些可惜。

高價預(yù)期威懾

事實上，朱家角地塊如果能順利入市，價格肯定不低，這或許也是此次中止出讓的另一個原因。某位不愿透露姓名的開發(fā)商如此猜測。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉認(rèn)為，國土資發(fā)（2010）204號文除了劍指土地集約化管理，也希望從行政手段遏制高地價的產(chǎn)生，因為地價的上漲較終會傳導(dǎo)到市場。

在朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊出讓前，曾在朱家角拿地的嘉華（中國）投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝就曾表示，相比之前的B7、B8地塊和B3、B4地塊，朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊地理位置更優(yōu)。而且目前青浦整個區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃成別墅區(qū)，未來可開發(fā)的潛力不小。此次出讓的價格肯定會大大高于之前出讓的兄弟地塊。

21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年上海全市成交土地中住宅用地容積率小于1的共有6幅，該6幅土地平均溢價都在100%以上。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，低容積率產(chǎn)品的購購主力是中產(chǎn)，這類產(chǎn)品相對普通產(chǎn)品價格更高，利潤空間更大，從目前趙巷等地塊周邊的項目不難看出，不少地塊的售價相比當(dāng)初的拿地成本翻番，這就是吸引眾多開發(fā)商的原因。

同時暫停6幅低密度地塊

上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，12月23日，除朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊出讓中止，還有多幅低密度地塊的預(yù)申請活動被暫停。暫停理由同樣是為貫徹落實國土資發(fā)（2010）204號文精神。

根據(jù)上海市規(guī)土局發(fā)布的通知，6幅暫停預(yù)申請的地塊具體為朱家角鎮(zhèn)邱家港西側(cè)A4地塊，朱家角鎮(zhèn)張家圩路南側(cè)A6-1、A6-4、A7-1、A7-2地塊，朱家角鎮(zhèn)張家圩路南側(cè)A3-1、A3-2地塊，奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)蘭博路南側(cè)、南門港以東區(qū)域地塊，松江區(qū)的車亭公路三號地塊和千新公路一號地塊。

從上海市規(guī)土局網(wǎng)站看到，其中朱家角鎮(zhèn)邱家港西側(cè)A4地塊和千新公路一號地塊為純住宅用地，前者的容積率不大于0.7，后者的容積率為1.0。此外，另外四幅地塊為商住混合用地，其中車亭公路三號地塊的住宅容積率為1.2，其余三幅住宅部分的容積率全部為0.7。

早報記者看到，目前只有奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)蘭博路南側(cè)、南門港以東區(qū)域地塊預(yù)申請人數(shù)達(dá)到4家，其余基本上都處于無人申請的狀態(tài)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，預(yù)申請時段內(nèi)，有效預(yù)申請人未達(dá)到規(guī)定人數(shù)的，不能轉(zhuǎn)入出讓環(huán)節(jié)。

實際上，如果上海低容積率土地被全部叫停，則今年8月13日成交的廣富林2-5號地塊（容積率0.8）將是今年上海較后一幅低容積率土地了。

目前除了上海，周邊區(qū)域還有多幅低密度宅地進(jìn)入出讓，比如蘇州2010-B-33號住宅地塊容積率不大于0.5，該地塊樓面起報價16000元/平方米。公開資料顯示，該地塊將于明年1月7日出讓。

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