請問： 我想購一套二手商品房，用公積金貸款和按揭貸款的詳細辦理手續(xù)和步驟是什么？（到能入住為止）謝謝了?。。。。。?p>

網友答 住房公積金個人購房1～5年期年利率為3.6%，比購房商業(yè)貸款低1.17%。6～30年期 年利率為4.05%，比購房商業(yè)貸款低0.99%。 近來，關于購房的政策和新聞將購房人的注意力都集中在“套房”、“貸款利息 ”、“還款方式”等等說法上。可是，對于關系密切的住房公積金，很多人卻不會應用 到位。 在職市民繳納的個人住房公積金，是一項強制繳存、統一存儲、專項使用的長期住房 儲金，由員工和其所在單位繳存兩部分構成，屬于個人所有。那么這筆錢到底該怎么用 ？如何巧用它？下面就介紹幾種巧妙運用的方法。 策略一：額度可靈活使用 按規(guī)定，如果夫婦雙方都繳公積金，只能用其中的一個，不能雙方同時使用。 王女士和他的先生都是公司的白領，準備結婚購房時設計出一個絕妙的點子：在和丈 夫領結婚證前，兩人先以各自的名義購購了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子，這樣 算來可節(jié)省一大筆錢。 因為兩個人如果共購一套房子，只能用夫婦一個人的公積金額度10萬元，而兩個人分 開購房子就可以各自申請10萬元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬元。當兩套房子 全部裝修好以后，他們把其中的一套以每月1600元的價格租了出去，這樣又可以做到 “以租養(yǎng)貸”，減輕了還款的壓力。王女士還打算將來在孩子出生后，把現在的4樓和5 樓兩套居室打通，裝上樓梯，成為一套復式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計 到家。 策略二：組合貸款省萬元 如果你申請下來的公積金貸款額度不夠支付房價款，可以同時辦理個人住房商業(yè)貸款 ，這種二者相結合的貸款被稱之為組合貸款。 于女士以40萬元購購了某高層單元，在委托按揭公司辦按揭貸款時，要求幫她爭取到 32萬元的公積金貸款。辦理公積金貸款的條件較嚴格，有時未必能完全按購家的要求進 行辦理。32萬元公積金貸款是該套物業(yè)成交價的八成，辦這個額度的公積金貸款顯然是 不可能的，一來公積金貸款規(guī)定不能超過成交價的七成，二來目前公積金貸款的較高限 額為25萬元。但億達按揭公司人員發(fā)現，因為于女士是保險公司的精算師，月收入過萬 元，是銀行的“優(yōu)質客戶”，所以她申請占成交價八成的總貸款額，銀行是可以批準 的。于是，在億達按揭公司的幫助下，于女士與銀行等進行了協商，較終辦理了33萬元 的“組合貸款”，即由25萬元公積金貸款和8萬元的商業(yè)性貸款組合而成。 盡管同樣是貸款，但商業(yè)貸款與公積金貸款的利率就相差了一大截。商業(yè)貸款的利率 是4.77%，而公積金貸款的利率是3.6%，這一筆公積金貸款一下就幫王女士省下了好幾 萬元。 策略三：巧用公積金購車 目前，汽車消費熱潮正不斷升溫，有的市民購房時資金充裕，沒有申請住房貸款，可 不久后需要購車時資金不足，只好申請購車貸款。其實，更好的做法是在購房時申請住 房貸款，留出資金購車，這樣其實就是巧用住房貸款購車。 如果同樣是10萬元5年期的貸款，住房公積金貸款的月利率是3‰，每月還款額是 1823.66元，而汽車貸款的月利率是5.025‰，每月還款額要2169.2元。目前，有些汽車 銷售商推出10%的利率優(yōu)惠，即使這樣每月還款額也要達到1952.28元。5年下來，兩者 相差7717.72元。 此外，住房貸款期限更長，可以降低每月還款的金額。目前汽車貸款的期限一般在5年 以下，同樣借款10萬元，5年期汽車貸款每月還款要2169.2元，而20年期的公積金貸款 每月還款只要608.62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。 因此，購房者即使購房時資金充裕，也應該事先考慮其他的大宗消費需求，比如購 車、裝修、子女教育等，而申請一定比例的購房貸款，比較合算的是申請純公積金貸 款。 策略四：公積金存款無利息稅 很多人看到自己公積金賬戶里的錢越來越多，常常會覺得不劃算：除了購房或一些特 定情況下才能使用，要“套現”只有等退休，這么大筆錢不能用實在可惜。很少有人知 道：錢存在公積金賬戶里是不收取利息稅的，在目前國家規(guī)定的利率下，錢存在公積金 賬戶里，完全比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。 目前，職工當年存儲的住房公積金比照居民儲蓄活期存款利率即0.72%計息，上一年結 轉的住房公積金存儲本息比照三個月整存整取的利率即1.71%計息。而商業(yè)銀行存款整 存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息稅為1.58%，比公積金的利率要低0.13%。 因此，如果不是急于用公積金抵扣房款的話，錢存在公積金里完全省心省力又合算， 更何況存在那里還有及時貸到套房房款的機會。如果既貸了公積金又貸了商業(yè)貸款 ，與其用公積金賬戶里的錢抵扣公積金貸款，還不如另外準備一筆錢，先還商業(yè)貸款。 策略五：相當可觀的“養(yǎng)老金” 據了解，目前很多人只知道“三金”(醫(yī)保金、失業(yè)保險金和養(yǎng)老金)是必繳的，而沒 有“公積金”則問題不大。事實上，公積金也是法定必繳，員工放棄了“公積金”，也 等于放棄了一塊很重要的福利，甚至可以說是放棄了一份養(yǎng)老金。 頭先是喪失了購房低息貸款的權利。住房公積金個人購房貸款利率是，1～5年期年利 率為3.6%，6～30年期年利率為4.05%。而購房商業(yè)貸款的利率是，1～5年期年利率為 4.77%，6～30年期的利率為5.04%。 此外，員工如果一直不動用公積金購房，在退休、或遭遇不幸完全喪失勞動能力時， 個人可以提取住房公積金的全部本息余額，這可是一筆相當可觀的“養(yǎng)老金”。 因此，隨著生活節(jié)奏加快，跳槽、換崗已被市民普遍接受，你應該時刻注意保護自己 的“公積金”。簽訂勞動合同時，員工可以要求企業(yè)為其繳納公積金。當變動工作時， 住房公積金本息應轉入新調入的單位職工公積金賬戶下，員工住房公積金賬號也作相應 調整。這樣，你才能充分享受到公積金給你帶來的這些無形“財富”。公積金購房具體步驟:簽約 交頭付 面簽 評估 過戶 放款

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