請(qǐng)問(wèn)： 我想購(gòu)一套二手商品房，用公積金貸款和按揭貸款的詳細(xì)辦理手續(xù)和步驟是什么？（到能入住為止）謝謝了！?。。。?！

網(wǎng)友答 住房公積金個(gè)人購(gòu)房1～5年期年利率為3.6%，比購(gòu)房商業(yè)貸款低1.17%。6～30年期 年利率為4.05%，比購(gòu)房商業(yè)貸款低0.99%。 近來(lái)，關(guān)于購(gòu)房的政策和新聞將購(gòu)房人的注意力都集中在“套房”、“貸款利息 ”、“還款方式”等等說(shuō)法上?？墒?，對(duì)于關(guān)系密切的住房公積金，很多人卻不會(huì)應(yīng)用 到位。 在職市民繳納的個(gè)人住房公積金，是一項(xiàng)強(qiáng)制繳存、統(tǒng)一存儲(chǔ)、專項(xiàng)使用的長(zhǎng)期住房 儲(chǔ)金，由員工和其所在單位繳存兩部分構(gòu)成，屬于個(gè)人所有。那么這筆錢(qián)到底該怎么用 ？如何巧用它？下面就介紹幾種巧妙運(yùn)用的方法。 策略一：額度可靈活使用 按規(guī)定，如果夫婦雙方都繳公積金，只能用其中的一個(gè)，不能雙方同時(shí)使用。 王女士和他的先生都是公司的白領(lǐng)，準(zhǔn)備結(jié)婚購(gòu)房時(shí)設(shè)計(jì)出一個(gè)絕妙的點(diǎn)子：在和丈 夫領(lǐng)結(jié)婚證前，兩人先以各自的名義購(gòu)購(gòu)了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子，這樣 算來(lái)可節(jié)省一大筆錢(qián)。 因?yàn)閮蓚€(gè)人如果共購(gòu)一套房子，只能用夫婦一個(gè)人的公積金額度10萬(wàn)元，而兩個(gè)人分 開(kāi)購(gòu)房子就可以各自申請(qǐng)10萬(wàn)元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬(wàn)元。當(dāng)兩套房子 全部裝修好以后，他們把其中的一套以每月1600元的價(jià)格租了出去，這樣又可以做到 “以租養(yǎng)貸”，減輕了還款的壓力。王女士還打算將來(lái)在孩子出生后，把現(xiàn)在的4樓和5 樓兩套居室打通，裝上樓梯，成為一套復(fù)式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計(jì) 到家。 策略二：組合貸款省萬(wàn)元 如果你申請(qǐng)下來(lái)的公積金貸款額度不夠支付房?jī)r(jià)款，可以同時(shí)辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款 ，這種二者相結(jié)合的貸款被稱之為組合貸款。 于女士以40萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了某高層單元，在委托按揭公司辦按揭貸款時(shí)，要求幫她爭(zhēng)取到 32萬(wàn)元的公積金貸款。辦理公積金貸款的條件較嚴(yán)格，有時(shí)未必能完全按購(gòu)家的要求進(jìn) 行辦理。32萬(wàn)元公積金貸款是該套物業(yè)成交價(jià)的八成，辦這個(gè)額度的公積金貸款顯然是 不可能的，一來(lái)公積金貸款規(guī)定不能超過(guò)成交價(jià)的七成，二來(lái)目前公積金貸款的較高限 額為25萬(wàn)元。但億達(dá)按揭公司人員發(fā)現(xiàn)，因?yàn)橛谂渴潜ｋU(xiǎn)公司的精算師，月收入過(guò)萬(wàn) 元，是銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”，所以她申請(qǐng)占成交價(jià)八成的總貸款額，銀行是可以批準(zhǔn) 的。于是，在億達(dá)按揭公司的幫助下，于女士與銀行等進(jìn)行了協(xié)商，較終辦理了33萬(wàn)元 的“組合貸款”，即由25萬(wàn)元公積金貸款和8萬(wàn)元的商業(yè)性貸款組合而成。 盡管同樣是貸款，但商業(yè)貸款與公積金貸款的利率就相差了一大截。商業(yè)貸款的利率 是4.77%，而公積金貸款的利率是3.6%，這一筆公積金貸款一下就幫王女士省下了好幾 萬(wàn)元。 策略三：巧用公積金購(gòu)車 目前，汽車消費(fèi)熱潮正不斷升溫，有的市民購(gòu)房時(shí)資金充裕，沒(méi)有申請(qǐng)住房貸款，可 不久后需要購(gòu)車時(shí)資金不足，只好申請(qǐng)購(gòu)車貸款。其實(shí)，更好的做法是在購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)住 房貸款，留出資金購(gòu)車，這樣其實(shí)就是巧用住房貸款購(gòu)車。 如果同樣是10萬(wàn)元5年期的貸款，住房公積金貸款的月利率是3‰，每月還款額是 1823.66元，而汽車貸款的月利率是5.025‰，每月還款額要2169.2元。目前，有些汽車 銷售商推出10%的利率優(yōu)惠，即使這樣每月還款額也要達(dá)到1952.28元。5年下來(lái)，兩者 相差7717.72元。 此外，住房貸款期限更長(zhǎng)，可以降低每月還款的金額。目前汽車貸款的期限一般在5年 以下，同樣借款10萬(wàn)元，5年期汽車貸款每月還款要2169.2元，而20年期的公積金貸款 每月還款只要608.62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。 因此，購(gòu)房者即使購(gòu)房時(shí)資金充裕，也應(yīng)該事先考慮其他的大宗消費(fèi)需求，比如購(gòu) 車、裝修、子女教育等，而申請(qǐng)一定比例的購(gòu)房貸款，比較合算的是申請(qǐng)純公積金貸 款。 策略四：公積金存款無(wú)利息稅 很多人看到自己公積金賬戶里的錢(qián)越來(lái)越多，常常會(huì)覺(jué)得不劃算：除了購(gòu)房或一些特 定情況下才能使用，要“套現(xiàn)”只有等退休，這么大筆錢(qián)不能用實(shí)在可惜。很少有人知 道：錢(qián)存在公積金賬戶里是不收取利息稅的，在目前國(guó)家規(guī)定的利率下，錢(qián)存在公積金 賬戶里，完全比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。 目前，職工當(dāng)年存儲(chǔ)的住房公積金比照居民儲(chǔ)蓄活期存款利率即0.72%計(jì)息，上一年結(jié) 轉(zhuǎn)的住房公積金存儲(chǔ)本息比照三個(gè)月整存整取的利率即1.71%計(jì)息。而商業(yè)銀行存款整 存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息稅為1.58%，比公積金的利率要低0.13%。 因此，如果不是急于用公積金抵扣房款的話，錢(qián)存在公積金里完全省心省力又合算， 更何況存在那里還有及時(shí)貸到套房房款的機(jī)會(huì)。如果既貸了公積金又貸了商業(yè)貸款 ，與其用公積金賬戶里的錢(qián)抵扣公積金貸款，還不如另外準(zhǔn)備一筆錢(qián)，先還商業(yè)貸款。 策略五：相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金” 據(jù)了解，目前很多人只知道“三金”(醫(yī)保金、失業(yè)保險(xiǎn)金和養(yǎng)老金)是必繳的，而沒(méi) 有“公積金”則問(wèn)題不大。事實(shí)上，公積金也是法定必繳，員工放棄了“公積金”，也 等于放棄了一塊很重要的福利，甚至可以說(shuō)是放棄了一份養(yǎng)老金。 頭先是喪失了購(gòu)房低息貸款的權(quán)利。住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款利率是，1～5年期年利 率為3.6%，6～30年期年利率為4.05%。而購(gòu)房商業(yè)貸款的利率是，1～5年期年利率為 4.77%，6～30年期的利率為5.04%。 此外，員工如果一直不動(dòng)用公積金購(gòu)房，在退休、或遭遇不幸完全喪失勞動(dòng)能力時(shí)， 個(gè)人可以提取住房公積金的全部本息余額，這可是一筆相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金”。 因此，隨著生活節(jié)奏加快，跳槽、換崗已被市民普遍接受，你應(yīng)該時(shí)刻注意保護(hù)自己 的“公積金”。簽訂勞動(dòng)合同時(shí)，員工可以要求企業(yè)為其繳納公積金。當(dāng)變動(dòng)工作時(shí)， 住房公積金本息應(yīng)轉(zhuǎn)入新調(diào)入的單位職工公積金賬戶下，員工住房公積金賬號(hào)也作相應(yīng) 調(diào)整。這樣，你才能充分享受到公積金給你帶來(lái)的這些無(wú)形“財(cái)富”。公積金購(gòu)房具體步驟:簽約 交頭付 面簽 評(píng)估 過(guò)戶 放款

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