2月22日，海南省政府副秘書長屈建民在通氣會(huì)上介紹，1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（簡稱為“新國八條”），就加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的問題提出新的力度更大的措施。“瓊八條”體現(xiàn)了海南省人民政府對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心和責(zé)任。“瓊八條”嚴(yán)格貫徹和落實(shí)了政策精神，以抑制房價(jià)上漲和市場平衡作為關(guān)鍵點(diǎn)，促進(jìn)和加快海南旅游房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
一、抑制房價(jià)上漲，平衡市場經(jīng)濟(jì)

　　過去的一年，海南在國際旅游島利好政策影響下，房價(jià)猛飛，脫離了市場規(guī)律，影響了國民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，使當(dāng)?shù)厥袌龀霈F(xiàn)了二極化，房地產(chǎn)投資開發(fā)成為在瓊企業(yè)的搖錢樹，旅游資源受到嚴(yán)重破壞，民聲呼喚高漲，特別是房價(jià)過快上漲，經(jīng)濟(jì)、物價(jià)處在不斷上漲過程。嚴(yán)重影響了海南國際旅游島建設(shè)。“瓊八條”的出臺不僅有效抑制投資投機(jī)行為，抑制了部分房價(jià)上漲過快的勢頭。對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)都起著平穩(wěn)作用。

　　房地產(chǎn)購賣是市場一種規(guī)律，供需平衡，海南旅游房地產(chǎn)主要客戶群體島外人士占80%，從遠(yuǎn)期需求，海南是投資商購購客戶的熱土，今后還處在不斷上漲過程，房地產(chǎn)的需求量會(huì)越來越大，所以，“瓊八條”的中特別明確了今后房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，也明確了購房者購購條件，“瓊八條”出臺前，海南市場成交量急促上漲，海口2月23日商品房簽約81套，均價(jià)每平方米9626.10元。24日?？谏唐贩亢灱s套數(shù)為262套，住宅成交均價(jià)10211.87元/平方米，簽約面積28682.23平方米，今明幾天?？诘暮灱s還在繼續(xù)上漲。限購令實(shí)施后，?？诜康禺a(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的冷淡期，甚至?xí)霈F(xiàn)成交量下滑很快態(tài)勢。

　　二、限購令影響市場變得更冷淡

　　海南房價(jià)受限購令影響而逐步下降，市場調(diào)整會(huì)在很長時(shí)間里消化，回歸市場正?；仨氂欣檬袌鰴C(jī)緣。房地產(chǎn)市場越走越規(guī)范化，從項(xiàng)目拿地到報(bào)建再到銷售是今后政策監(jiān)督改變。海南旅游房地產(chǎn)市場在短期中不會(huì)再出現(xiàn)火爆場面，房價(jià)也將會(huì)出現(xiàn)2010年5—10月的局面，有價(jià)無市。個(gè)人認(rèn)為，海南樓市市場很大影響在于銷售方向，海南旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品主要客戶在島外，“瓊八條”的限制把進(jìn)島道路封死了，大量島外市場無法營銷，客戶持幣觀望也只能隔岸相看。大量需求被抑制，加上新建項(xiàng)目產(chǎn)品不斷推出，使市場更加飽和處在存量狀況。

　　“瓊八條”明確指出，2011年海南計(jì)劃建設(shè)完成9.26萬套城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，到“十二五”末，基本解決全省城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難。將保障住房等保障范圍擴(kuò)大到建制鎮(zhèn)，進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入條件，擴(kuò)大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房受益面。要求各級政府要將保障性住房安居工程作為一號民生工程落實(shí)到位。                                      
　　為促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，“新國八條”和“瓊八條”主要方向是嚴(yán)格控制房價(jià)過快上漲，打擊投機(jī)炒賣行為。“房子是用來住的，不是用來炒的”，即讓住房回歸居住屬性，擠出房地產(chǎn)市場尤其住宅市場的投資投機(jī)需求。目前房價(jià)快速上漲的預(yù)期已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，如果海南島真能在一季度公布年度“房價(jià)控制目標(biāo)”，市場預(yù)期將進(jìn)一步改變，甚至出現(xiàn)根本扭轉(zhuǎn)。

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　　三、市場將會(huì)出現(xiàn)兩極化的格局

“瓊八條”限購令的出臺使海南樓市將會(huì)出現(xiàn)“兩極分化”，嚴(yán)控了進(jìn)島購房客戶投機(jī)行為，銀行提高了個(gè)人住房按揭條件，對居民家庭購購套普通商品住房的，其頭付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。致使市場走勢開始出現(xiàn)了分化情況，特別是“瓊八條”出臺使市場成交表現(xiàn)熱銷，海南幾個(gè)城市都出現(xiàn)了成交量上漲勢頭，趕著較后末班車來簽訂合同購房者為多。但隨著“瓊八條“開始實(shí)施，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入二極分化的局面。

　　本次限購延續(xù)了2010年市場調(diào)控下的市場狀況，國家對樓市宏觀政策調(diào)控主要針對房價(jià)，控制過高價(jià)位，預(yù)防給市場帶來樓市泡沫。建設(shè)良性的房地產(chǎn)市場健康市場。

　　二是：銀行頻頻加息，提高基準(zhǔn)利率，以及上海、重慶房產(chǎn)稅的實(shí)施，使市場變成難以抓摸不透規(guī)律，樓市發(fā)展方向在交叉路口中徘徊。

　　三是市場在“瓊八條”的限制下，購方市場變成退縮，存量房在今后里會(huì)出現(xiàn)越來越多，大量積壓造成經(jīng)濟(jì)的損失。特別是市場會(huì)變得更加冷淡。成交量下滑的情況下，沒有購方市場，價(jià)格堅(jiān)挺是時(shí)間長久問題。但，開發(fā)商資金鏈肯定緊缺，逼不得狂拋回收資金，市場將會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅度下降，造成樓市惡性循環(huán)。

　　四是受“瓊八條”影響，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將在短期內(nèi)發(fā)生很大的變化，高品質(zhì)、高端住宅將成為投資商開發(fā)方向的轉(zhuǎn)移，普通住宅將會(huì)在政策調(diào)控中作為市場的犧牲品，有價(jià)無市。高端產(chǎn)品也將成為今后客戶追捧的產(chǎn)品之一。

　　五是客戶持幣觀望在一定時(shí)間上會(huì)令樓市停止不前，容易給市場消化造成困難，客戶與政策在購房條件上互相博弈。海南嚴(yán)控異地客戶進(jìn)島購房，對海南房地產(chǎn)市場將是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。對投機(jī)商和炒房的個(gè)人將是較嚴(yán)重的打擊。

　　六是“瓊八條”將會(huì)理性促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)健康發(fā)展，雖然受“瓊八條”政策影響，房地產(chǎn)市場成交量與價(jià)格普遍下降，導(dǎo)致與房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)上的困境，各項(xiàng)稅收的減少。

　　“瓊八條”提出嚴(yán)格土地出讓的投資控制標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)普通商品住房用地，降低普通商品住房用地的價(jià)格，加大保障房建設(shè)力度，提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，海南房地產(chǎn)的明天會(huì)更加欣欣向榮。

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