在北京海淀一事業(yè)單位工作的小劉較近正為購(gòu)購(gòu)限價(jià)房而撓頭。他的戶口在海淀區(qū)，經(jīng)過(guò)單位蓋章、社區(qū)服務(wù)站審核等一系列程序后，他可以參加海淀區(qū)限價(jià)房申購(gòu)搖號(hào)了，卻“不幸”拿到了300多個(gè)備選號(hào)中的一個(gè)。按照制度，正選號(hào)選完房子后，如果仍有房源，備選號(hào)才可以挑選。

這次海淀區(qū)的限價(jià)房房源分別是小營(yíng)的金隅家園、西三旗的旗勝家園和通州的大方居。小劉覺(jué)得很冤：“備選號(hào)前面排著2180多個(gè)正選號(hào)，而金隅家園和旗勝家園的房子只有1500多套。我們備選號(hào)可以挑選的，都是正選號(hào)挑剩的在通州的房子。絕大多數(shù)拿著備選號(hào)的人都不愿去通州住，只好棄購(gòu)，這樣就算我們放棄一次機(jī)會(huì)。我們備選號(hào)和正選號(hào)一樣，都只有兩次認(rèn)購(gòu)機(jī)會(huì)?！?

“我們兩次放棄后，就只好從頭再申請(qǐng)。申請(qǐng)一次實(shí)在太麻煩了，整個(gè)流程要走大概三個(gè)月。”小劉無(wú)奈地說(shuō)。

購(gòu)房人 棄購(gòu)“癥結(jié)”何在？

很多購(gòu)房者都面臨著和小劉一樣的問(wèn)題。10月份以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房的成交量已經(jīng)占據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的“半壁江山”，但隨著政府投入的加大，保障房體系的“重頭戲”——限價(jià)房卻開(kāi)始面臨“滯銷(xiāo)”的風(fēng)險(xiǎn)。

日前，記者從北京市住房保障辦公室了解到，今年北京批保障性住房的搖號(hào)已全部完成，其中，1.4058萬(wàn)戶限價(jià)房配售家庭的選房簽約過(guò)程中，有2794戶選房家庭放棄選房，棄選率達(dá)20%，棄購(gòu)現(xiàn)象在朝陽(yáng)、通州等部分區(qū)域尤為明顯。

朝陽(yáng)區(qū)在10月份進(jìn)行的限價(jià)房選房過(guò)程中，有將近1/4通過(guò)審核的家庭放棄選房。部分家庭因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，不得不放棄選房，但大部分家庭則是因?yàn)閰^(qū)域、位置、戶型等原因而放棄選房。有關(guān)部門(mén)電話回訪了放棄選房的家庭，他們的主要理由是“目前周邊商品房都在降價(jià)，擔(dān)心限價(jià)房也會(huì)跌價(jià)”。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，限價(jià)房是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)出臺(tái)的臨時(shí)產(chǎn)品，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、房?jī)r(jià)下行的背景下，部分限價(jià)房項(xiàng)目難免因價(jià)格優(yōu)勢(shì)和地域優(yōu)勢(shì)的削弱而受到冷遇。

北京市住房保障辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政府在調(diào)配輪房源時(shí)是按照房源相當(dāng)于1：1的比例，房源共約2.5萬(wàn)套（1.1萬(wàn)套經(jīng)適房和1.4萬(wàn)套兩限房），而通過(guò)審核的是1.8萬(wàn)戶，因此給市場(chǎng)造成“房多人少”的假象，這也影響了部分市民對(duì)限價(jià)房的認(rèn)購(gòu)意愿，但總量上不存在供過(guò)于求的問(wèn)題。

長(zhǎng)期研究保障房制度的一位專(zhuān)家指出，目前，在保障房交易市場(chǎng)，部分限價(jià)房項(xiàng)目的申購(gòu)人數(shù)也很不理想，主要原因在于房源與申請(qǐng)人需求之間存在著較大的差異，供應(yīng)房源的區(qū)域分布還缺乏針對(duì)性，正是這種分布的不平衡和供需的不匹配，造成了限價(jià)房制度運(yùn)行中的種種矛盾。

比如，北京市建委給宣武區(qū)調(diào)配的批房源中有分布在通州及朝陽(yáng)常營(yíng)的限價(jià)房房源，放棄這兩個(gè)項(xiàng)目的比較多，而位置相對(duì)靠近城區(qū)宋家莊的限價(jià)房項(xiàng)目，則不存在棄購(gòu)現(xiàn)象。

開(kāi)發(fā)商 不愿拿地為哪般？

與部分購(gòu)房者棄購(gòu)相對(duì)應(yīng)，限價(jià)房用地在土地市場(chǎng)頻頻流拍。據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京市已先后有三塊限價(jià)房用地遭遇流標(biāo)，多幅地塊以底價(jià)成交。此外，天津、廣州和深圳的限價(jià)房用地也出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

一北京開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者訴苦，今年限價(jià)房的具體政策到下半年才公布，導(dǎo)致公司開(kāi)發(fā)的限價(jià)房已經(jīng)封頂很長(zhǎng)時(shí)間還沒(méi)有銷(xiāo)售，增加了一部分財(cái)務(wù)成本，“凈利潤(rùn)不到5個(gè)百分點(diǎn)，一不小心還被財(cái)務(wù)費(fèi)用砍掉了一塊”。

記者采訪的大部分業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，限價(jià)房的開(kāi)發(fā)主力將是大型國(guó)有企業(yè)或大型上市公司，中小開(kāi)發(fā)商由于資金實(shí)力、資質(zhì)和管理水平等限制因素，不愿或沒(méi)有能力介入限價(jià)房的開(kāi)發(fā)。

大型開(kāi)發(fā)商對(duì)限價(jià)房的態(tài)度較為積極。保利北京公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳艷萍介紹，公司開(kāi)發(fā)限價(jià)房的利潤(rùn)確實(shí)不高，毛利率約為5％，凈利率約為3％。她表示，開(kāi)發(fā)限價(jià)房更多是在履行大型國(guó)企的社會(huì)責(zé)任，明年公司還會(huì)考慮競(jìng)拍限價(jià)房用地。此外，限價(jià)房的銷(xiāo)售有政府參與，而且72％的客戶用公積金貸款，銷(xiāo)售回款速度有保障。

雖然業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，限價(jià)房在品質(zhì)方面難以和商品房競(jìng)爭(zhēng)，但市場(chǎng)也不乏好銷(xiāo)的限價(jià)房。由于戶型合理、綠化率較高、物業(yè)管理規(guī)范等因素，常營(yíng)保利嘉園限價(jià)房源的銷(xiāo)售率達(dá)到80％以上；在西城區(qū)的選房過(guò)程中，保利嘉園的銷(xiāo)售率達(dá)到92％，超過(guò)開(kāi)發(fā)同地段限價(jià)房的其他開(kāi)發(fā)商。

管理層 政策調(diào)整何時(shí)出臺(tái)？

北京市建委的一位負(fù)責(zé)人表示，2009年北京市保障房計(jì)劃規(guī)劃建筑面積與今年相比將增加近100萬(wàn)平方米。今年北京廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房建筑規(guī)模分別是50萬(wàn)平方米、300萬(wàn)平方米和450萬(wàn)平方米。

目前對(duì)限價(jià)房的爭(zhēng)議頗多，有消息甚至稱“建設(shè)部醞釀限價(jià)房并軌經(jīng)濟(jì)適用房”。拋開(kāi)要不要限價(jià)房的爭(zhēng)議，北京限價(jià)房的供應(yīng)仍面臨土地、價(jià)格、簡(jiǎn)化操作等諸多問(wèn)題。

目前，北京城四區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)不多，要拿這些稀缺地塊建大量限價(jià)房肯定是不現(xiàn)實(shí)的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)北京市推出的限價(jià)房用地仍將位于近郊區(qū)，但離軌道交通線都不應(yīng)太遠(yuǎn)，否則，棄購(gòu)現(xiàn)象還可能重現(xiàn)。

要不要降價(jià)是限價(jià)房面臨的另一個(gè)問(wèn)題。日前北京市建委相關(guān)人士稱，北京市不會(huì)讓限價(jià)房也“隨行就市”。這種說(shuō)法遭到了部分業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者的反對(duì)。部分購(gòu)房者反對(duì)的理由是，通州的一些限價(jià)房不僅地段較遠(yuǎn)，而且要到2010年才能交房，一旦商品房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，機(jī)會(huì)成本和時(shí)間成本較大，限價(jià)房不向下調(diào)價(jià)“說(shuō)不過(guò)去”。

此外，一些購(gòu)房者都認(rèn)為限價(jià)房的申購(gòu)流程比較繁瑣。比如，兩次放棄選房機(jī)會(huì)的購(gòu)房者，要重新走申請(qǐng)的諸多流程，雖然這些流程曾經(jīng)用三個(gè)月的時(shí)間走過(guò)一遍。

截至12月7日，北京可售期房住宅達(dá)11.2萬(wàn)套，未簽約現(xiàn)房住宅3.66萬(wàn)套。專(zhuān)家指出，如何在完成限價(jià)房供應(yīng)計(jì)劃的同時(shí)，消化北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存房源，將是北京市政府在加大保障房建設(shè)力度后面臨的頭要問(wèn)題之一。

11月20日，北京市副市長(zhǎng)陳剛在北京市十三屆人大常委會(huì)第七次會(huì)議上透露，北京市將采取建設(shè)和收購(gòu)并舉的方式，收購(gòu)一部分商品房作為保障性住房和限價(jià)房。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，政府收購(gòu)商品房作為保障性住房的設(shè)想，不失為一種化解北京樓市高庫(kù)存的途徑，但具體而言，還要解決許多操作方面的問(wèn)題，比如，在財(cái)政資金安排、價(jià)格評(píng)估、審批程序等方面，還有很多工作要做。

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