限價房，怎樣讓普通百姓的期待不落空？

價格是否合理、申購資格和建筑質(zhì)量等問題，成為關注的焦點

對于購經(jīng)濟適用房排不上隊、購高價商品房又無能為力的普通老百姓而言，限價商品房無疑是房地產(chǎn)調(diào)控以來較為期待的事情。

漫長的等待后，近期北京、廣州、成都等一些城市的老百姓終于看到了揭開神秘面紗的限價房。一系列追問也隨之而來——限價房所“限定”的價格比市場價究竟便宜多少？有多少中低收入家庭能購到限價房？

處在保障性住房與商品住房“夾縫”中的限價房

2006年5月國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。作為“國六條”的配套細則，《意見》明確提出：“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。”因此，限價房可以簡單地概括為“中低價位、中小套型普通商品房”。

雖然“限房價”“限戶型”等字眼讓中低收入百姓分外期盼，但限價房的推出過程卻一波三折。

中國人民大學公共管理學院副院長、土地管理系教授嚴金明認為，限價房既區(qū)別于保障福利房，也不同于一般的商品房?！凹纫\用計劃手段限定房價，讓中低收入家庭承受得起；又要遵循市場運行規(guī)律。限價房定位的這種特殊性和矛盾性增加了其操作的難度。”嚴金明教授說。

2006年底，限價房在廣州、成都、杭州、青島等地陸續(xù)出爐。今年4月，具有標桿意義的北京限價房地塊招標的高調(diào)推出，讓苦苦等待的北京市民頓感“眼前一亮”。

處在保障性住房與商品住房“夾縫”中的限價房，雖然較終走到房地產(chǎn)市場調(diào)控的前臺，但圍繞限價房的各種爭論并未塵埃落定，限價房政策的相關細節(jié)也有待進一步細化。

普通百姓購得起限價房嗎？

輿論關注的焦點頭先是限價房定價是否合理。換言之，普通百姓購得起限價房嗎？

以北京推出的限價房為例，頭批限價房將比當?shù)赝|(zhì)普通商品房平均價格下降10%-15%。其中，西三旗地塊標書明確，項目平均銷售限價為6350元/平方米。而目前該區(qū)域普通住宅售價已基本達到8000元/平方米，這樣這塊限價房比周邊項目便宜2000元/平方米左右。市民陳軍在接受記者采訪時說：“每平方米便宜2000元，降價幅度還是比較大的，能夠在一定程度上緩解中等收入家庭的購房壓力?！钡谀呈聵I(yè)單位工作的王芳的話也道出了一部分市民的觀點：“每平方米6350元，太貴了，我仍然購不起。如果限價房的定價應該以中低收入居民的承受力為標準，現(xiàn)在這樣參照周邊商品房來定價，那不等于承認了高漲房價的合理性嗎？”

焦點之二是限價房的申購資格問題。也就是說，普通百姓購得到限價房嗎？

由于此前經(jīng)濟適用房暴露出的購購資格審核不嚴等問題，使得人們對限價房的資格審核存在擔憂。房地產(chǎn)獨立評論人顧海波認為，限價房等保障性住房的需求巨大，但供應量卻是有限的。如果不能清晰認定購購對象，就很可能滋生腐敗。

據(jù)了解，目前，廣州、北京等對限價房購購資格的要求還 于本市戶口、中低收入家庭優(yōu)先等籠統(tǒng)規(guī)定，具體細則仍在制訂過程中。

焦點之三是限價房的質(zhì)量問題。即普通百姓購了限價房后住得好嗎？

由于限價房政策對開發(fā)商的利潤有所限制，曾有輿論認為“中小開發(fā)商可能更感興趣”。但北京頭塊限價房用地招標現(xiàn)場卻演繹了一場地產(chǎn)大鱷的激烈角逐，對此市民陳軍不無擔心地說：“資本的逐利性決定了開發(fā)商追逐高額利潤的本能，限價房縮小了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商會不會通過偷工減料來降低成本，會不會因此帶來產(chǎn)品質(zhì)量問題？”對此，嚴金明認為限價房不僅需要政府在質(zhì)量監(jiān)管上嚴格把關，而且要讓限價房的購購者全程參與工程質(zhì)量監(jiān)督。

讓政府的歸政府，市場的歸市場

據(jù)了解，北京今年將開工建設300萬平方米限價房，而北京市相關部門的統(tǒng)計資料顯示，近幾年北京商品住宅的年均銷售量為4000萬平方米左右。這樣看來，在住房供應總量里，限價房的比例還不到10%。

嚴金明指出，目前，限價房還處在探索階段，推出的數(shù)量、比例都不大，效果也是有限的，因此還不能說是一種很成熟的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段。“但可以肯定，隨著限價房數(shù)量、規(guī)模的不斷擴大，會有越來越多的中低收入家庭，通過這一惠民政策實現(xiàn)安居夢想?！眹澜鹈鹘淌谡f。

顧海波則認為，限價房不是孤立的，是整個住房體系中的一個有機組成部分，必須放在整個體系中來全面考量。限價房只是拉近了房地產(chǎn)市場與普通老百姓的距離。要真正解決廣大普通百姓的自住住房需求，顯然還有不少路要走。

財經(jīng)評論人士余豐慧認為，建立政府負責下的多層次住房建設和供給，鼓勵自住性為主的住房消費需求，是中國特點的住房建設和消費模式的核心內(nèi)容。在解決百姓住房問題上，政府負起低收入者的住房責任，政府協(xié)助解決中等收入者的住房，高收入者完全進入商品房市場解決住房問題。

“讓政府的歸政府，市場的歸市場，這也許才是解決我國百姓住房難、高房價的治本之策。”余豐慧說。

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