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主流城市交住房建設(shè)規(guī)劃 雙限房陷入成長的煩惱
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 594 次
在“國六條”細(xì)則規(guī)定的“大限”———9月30日,北京、上海、廣州終于交出了各自的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃。具體情況如下:
北京于9月較后公布了《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》(公示稿),提出了“十一五”期間各類住房的發(fā)展規(guī)模、結(jié)構(gòu)等。
據(jù)了解,到2010年,北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積達(dá)到30平方米左右?!笆晃濉逼陂g,北京將新增住房建筑面積約1.23億平方米,年均約2500萬平方米。
“十一五”期間,北京用于實(shí)物配租的廉租房建設(shè)規(guī)模約47萬-60萬平方米,約1萬套;經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模約1500萬平方米,約21萬套;此外,新建商品住房建設(shè)規(guī)模約9250萬平方米,約90萬套。
《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》也于同日公布。規(guī)劃預(yù)計(jì),“十一五”期間,上海新開工住房約1億平方米。其中,今明兩年配套商品房新開工均為200萬平方米左右。新建住房竣工總量約1.2億平方米。其中,今年約2700萬平方米,明年約2600萬平方米;還有今明兩年配套商品房竣工量均為200萬平方米左右。
同時(shí)在住房結(jié)構(gòu)上,規(guī)劃中表示將擴(kuò)大滿足市民自住需求的普通商品住房的建設(shè)規(guī)模,套型建筑面積在90平方米以下的商品住房占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。
同日公布的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》則顯示,“十一五”期間,廣州將建設(shè)各類住房56.24萬套,總建筑面積5350萬平方米。其中,2007年為1300萬平方米、2008年為1200萬平方米,這兩年將形成廣州住房供應(yīng)的小高潮。
另外,規(guī)劃中表示將優(yōu)先保證政府保障型住房和中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng),規(guī)劃期內(nèi)供應(yīng)套型建筑面積90平方米以下住房3747萬平方米,占總量的70%。同時(shí),年度供應(yīng)比例也將達(dá)到70%。
縱觀以上情況,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,規(guī)劃體現(xiàn)了各城市對未來住房建設(shè),尤其是供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的調(diào)整力度。不過,也有人士指出,規(guī)劃并不等于各城市的地方調(diào)控細(xì)則,如“90平方米占70%”的比例,各城市并未提出具體操作方案,一些城市的規(guī)劃也顯得“粗略”。
例如:北京市的雙限房用地供應(yīng)正在經(jīng)歷“成長的煩惱”。9月27日-29日,國家10部委聯(lián)合檢查組在北京市檢查房地產(chǎn)調(diào)控成效。北京市政府官員在向檢查組匯報(bào)情況時(shí),提出雙限房用地供應(yīng)中選址和總量確定的難題。類似的困境在國內(nèi)其他一些城市也有不同程度的出現(xiàn)。
雙限房又稱兩限商品房或限價(jià)房,是指政府為增加中低價(jià)房供應(yīng)而制定的一項(xiàng)新政策,即在土地出讓時(shí),寫入限房價(jià)、限戶型、限地價(jià)等條款。在北京市土地供應(yīng)向中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地傾斜的同時(shí),雙限房用地的空間規(guī)劃成為主管部門的一個(gè)難題。
選址難帶來定價(jià)難
北京市國土資源局政策研究室主任孫惠林表示,從空間分布上來說,雙限房的選址就是一個(gè)難題,如果選址在交通不便的地方,就不能解決居民的需求,好的地段又沒有那么多土地用來供應(yīng)。
“由于北京市近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異,目前在北京市的五環(huán)路以內(nèi),已經(jīng)很難找到適合中低價(jià)位、中小套型商品房的建設(shè)用地。”孫惠林說。
和選址緊密相連的就是定價(jià)問題?!霸诖朔秶鷥?nèi)的房價(jià)(即五環(huán)路以內(nèi))比較高,雙限房的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也很難確定?!睂O惠林表示。
“也就是說,即使推出低于同區(qū)域15%房價(jià)的雙限房,其價(jià)位也很難得到社會的認(rèn)同及達(dá)到群眾預(yù)期的心理期望。”孫惠林強(qiáng)調(diào)。
這種說法也得到了專家的認(rèn)同,中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)表示,雙限房的價(jià)格制定是技術(shù)性很強(qiáng)的工作,包括要考慮地價(jià)、建造成本、周邊市場價(jià)格、當(dāng)?shù)刂械褪杖胧杖胨降纫蛩亍?
廣州市日前頭推的限房價(jià)地塊,其規(guī)定的房價(jià)不僅比附近的商品房價(jià)高1000元/平方米,而且該“限價(jià)房”項(xiàng)目的容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房,因此地塊推出后備受爭議。
開發(fā)比例難以確定
根據(jù)國辦37號文件,中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng),其年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。而其中雙限房用地的供應(yīng)量占多大比例才合適,才能夠滿足需求,這個(gè)量的核定讓主管部門頗感棘手。
這成為北京市國土資源局雙限房用地供應(yīng)中的另一個(gè)難題。
據(jù)了解,北京市經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施以來,目前已經(jīng)有近1700萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房投入市場,加上計(jì)劃中的
供應(yīng)量,北京市有關(guān)部門預(yù)計(jì),經(jīng)濟(jì)適用房總量在2400萬平方米左右。但即使這樣,仍不能滿足中低收入人群的住房需求。
根據(jù)北京市土地供應(yīng)計(jì)劃,以北京市每年住宅用地供應(yīng)量1900公頃計(jì)算,如果70%全部用于雙限房土地供應(yīng),則每年要供應(yīng)1300公頃左右?!皩?shí)現(xiàn)這一供應(yīng)量具有很大的難度?!崩铋_發(fā)說。
上海今年以來“1000萬平方米中低價(jià)商品房”的推出進(jìn)度更是被政府部門放緩,因?yàn)榫薮蟮墓?yīng)量對同地段的商品房造成了過大擠壓效應(yīng)。
“從需求層次看,北京市的商品住宅供應(yīng)市場是面向全國甚至是全球,根據(jù)北京市建委等部門的調(diào)查顯示,北京市商品住房35%左右為外地人員和境外人士購購,這使得90平方米已經(jīng)不能滿足北京市的需求?!睂O惠林表示。
“對于北京市中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房的需求底數(shù)并不清楚,對這種雙限房的進(jìn)入退出機(jī)制也需要深入研究和確定?;谏鲜鲈颍本┦袌?zhí)行70%的用地指標(biāo)有一定的難度?!北本┦杏嘘P(guān)部門在給國務(wù)院聯(lián)合調(diào)查組的報(bào)告較后結(jié)論說。
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