“如果項目的70％做90平方米以下住宅，不僅僅是未來的項目、客戶無法定位，成本也勢必會成倍的增長”。“90平方米限制”政策被地產(chǎn)商認(rèn)為是一刀切，缺乏緩沖期。

隨著“國六條”及九部委新政的相繼出臺，地產(chǎn)調(diào)控的形勢也越來越明朗。調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)正確的住房消費觀念成為此次宏觀調(diào)控的主要特點。其中新政對于土地供應(yīng)的要求更是指明了方向——“年度土地供應(yīng)中，限制套型、限價商品房的土地供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％?！?

顯然，“限制套型、限價商品房”成為地產(chǎn)“雙限”政策不可缺少的重要內(nèi)容。

為什么是90平米

在《穩(wěn)定住房價格意見》中規(guī)定：“自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。

“90平方米”的限制線成為目前對于地產(chǎn)新政中爭議的內(nèi)容。中國指數(shù)研究院院長黃玉在接受《財經(jīng)時報》采訪時說，因地域的不同存在差異，比如在深圳等南方城市推崇高的使用率，90平方米做成三室兩廳尚感舒適，而在北方，90平方米的兩室兩廳可能還覺得不夠?qū)挸?。因此，“戶型的大小?yīng)該由市場決定?！?

為什么“90平方米”會成為戶型面積的分界線？一位接近調(diào)控政策決策層的人士向《財經(jīng)時報》透露，之所以選擇“90平方米”主要出于如下幾個方面的考慮：一是調(diào)控的方向，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。國家統(tǒng)計局近日公布的較新數(shù)據(jù)表明，在全國24個大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重還不到50％。相關(guān)部門所做的另外一項調(diào)查卻表示，接近70％的購房者青睞面積在60～100平方米的中小戶型。而在國家政策層面，“90平方米”正好是國人2010年住房的“小康”標(biāo)準(zhǔn)（按照一家三口平均每人30平方米的標(biāo)準(zhǔn)）。

二是引導(dǎo)購房者正確而理性地消費。去年，“國八條”明確提出，要改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的狀況，鼓勵多建適宜普通百姓居住的房子。但實際情況卻是：在全國完成商品房投資總額同比增長21.9％的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房投資總額同比下降6.8％，且連續(xù)13個月出現(xiàn)負(fù)增長。去年定的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)是120平方米，再加上可上浮20％的松動政策，這個標(biāo)準(zhǔn)令120平方米以上大戶型的風(fēng)行，一定程度上助長了購房者的 消費觀念。

“限價房”難解渴

“解決中低收入者的住房保障問題，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，緩解房價的上漲壓力，正是限價商品房登場的直接原因?！毙氯A聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳海旭對《財經(jīng)時報》說。

5月30日，北京市國土局對外公布了六個中低價位、中小套型普通商品住房項目用地。總土地面積約126公頃，預(yù)計規(guī)劃建筑面積200多萬平方米，約占今年北京市住宅供應(yīng)計劃的一成。全國各大中城市也都相繼推出了自己的“限價房”土地供應(yīng)計劃。

“如果將來的房子都這么做，一個是政府限價，一個是限制面積，這樣一來較重要的結(jié)果就是整個房屋的容積率大幅度上漲，將來開發(fā)后小區(qū)都變成了經(jīng)濟(jì)適用房了。”陳海旭說。

但陳海旭也表達(dá)了他的擔(dān)憂：“將來較終的受害者是購房者，雖然直覺上房價降低了，但是實際上住宅的品質(zhì)也降低了?！?

不過，也有分析人士認(rèn)為，按照目前頭批規(guī)劃建筑面積為200萬平方米的中低價位商品房的供應(yīng)量，還無法達(dá)到抑制房價的目的。“這些地塊分散在幾個不同的區(qū)域，在各個區(qū)域中這些供應(yīng)量給市場帶來的影響不是非常明顯。只有大量的中低價位土地進(jìn)入市場，才可以拉低商品房的銷售價格?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰說。

據(jù)了解，國內(nèi)較早推出限價商品房的城市是寧波，在個人收入難以作為審核資格依據(jù)的時候，寧波的做法是拿房子作為標(biāo)準(zhǔn)，對象為無房住或人均住房建筑面積小于18平方米的城鎮(zhèn)居民家庭。此后，大連等城市也借鑒了這一做法。

而在北京，今年1月份建限價商品房的風(fēng)聲傳出時，市建委有關(guān)人士曾透露，對限價房的購購對象準(zhǔn)備借鑒外地部分城市做法，對購購對象的戶籍、收入水平以及購購的戶型做出限定。

“什么人可以購購限價房？這個老百姓非常關(guān)心的問題，目前都沒有較后定下來，要等市政府認(rèn)可之后才可以落實?！北本┦薪ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示。

地產(chǎn)商有對策

對于“90平方米限制”政策，地產(chǎn)商們普遍認(rèn)為是“一刀切”，執(zhí)行起來較為困難。一位廣東的開發(fā)商就公開表示，這一規(guī)定缺乏緩沖期，將會使企業(yè)蒙受損失。

北京一個很知名的低密度住宅的開發(fā)商也抱怨說，他們當(dāng)初審批下來的土地是低密度住宅，而且是坡地，只有做花園洋房能夠達(dá)到贏利。如果項目的70％做90平方米以下住宅，不僅僅是未來的項目、客戶無法定位，成本也勢必會成倍的增長。

俗話說，上有政策下有對策。其實這種上書只是地產(chǎn)商應(yīng)對調(diào)控的一種手段而已。中國指數(shù)研究院華中分院的一位專家向《財經(jīng)時報》分析說，“90平方米”的限制，可能會造成90～120平方米戶型的走俏，而且不排除今后的規(guī)劃設(shè)計中，開發(fā)商和消費者采取迂回對策，購購相鄰的兩套小戶型，打通之后構(gòu)成一個面積大的戶型。

事實正是如此。一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商告訴《財經(jīng)時報》，他們目前采取的“化解辦法”就是對房源面積“平分”或“豎分”。所謂“平分”就是指在同一樓層建造幾套相鄰的小面積套型，如50平方米、60平方米，中間設(shè)置非承重墻，購下兩套房源后可以打通成一套。“豎分”則是指消費者購下相鄰樓層相同位置的兩套房源，將其上下打通便成了躍層。

而對于所謂的“限價房”政策，一些地產(chǎn)分析人士表示，政府部門如果能劃出部分土地建設(shè)限價房的確是好事，但須制定完善的政策，否則一樣會成為地產(chǎn)商鉆空子賺錢的工具。如預(yù)售房，地產(chǎn)商可以通過假認(rèn)購獲利。樓盤出了預(yù)售證后，頭先把房子賣給中間人，普通市民希望購房的話，須給中間人“手續(xù)費”才能購到房子。

因此，分析人士認(rèn)為，要推行限價房，頭先制定完備的保障制度，這樣才能讓中低收入者真正購到價廉物美的住房。

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