人人有房住非人人有房產(chǎn)

全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生日前向媒體表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，存在結(jié)構(gòu)性矛盾日益顯現(xiàn)、蘊(yùn)含潛在金融風(fēng)險(xiǎn)、增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)發(fā)展不均衡等問(wèn)題，增量市場(chǎng)在房地產(chǎn)定價(jià)方面居于主導(dǎo)地位，使房地產(chǎn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的主因。聶梅生提出，人人有房住非人人有房產(chǎn)，我國(guó)亟需建立多層次的住房保障體系，樓市將步入租售并舉時(shí)代。

全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)投融資經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深入調(diào)研認(rèn)為，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，建立廉租房體系，是解決低收入群體住房需求，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑。

目前美國(guó)的住房私有率為68%，英國(guó)為67%，德國(guó)為42%，而我國(guó)為76%，我國(guó)在發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)中曾提出：“到‘十五’末期基本實(shí)現(xiàn)每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量較高的住宅”，這意味著住房私有率將達(dá)到100%。住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)提出，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短，但私有率卻大大超過(guò)國(guó)外，一個(gè)重要原因是，從開(kāi)始我們?cè)谟^念上就存在偏差，忽視租賃市場(chǎng)的培養(yǎng)，而傾向于大多數(shù)居民持有房產(chǎn)。在現(xiàn)階段，解決低收入家庭的住房矛盾應(yīng)該是保障人人有房住，即便對(duì)于有購(gòu)房需求而一時(shí)還沒(méi)有支付能力的家庭也應(yīng)當(dāng)先租后購(gòu)，而非鼓勵(lì)人人擁有房產(chǎn)，更不能引導(dǎo)“人人購(gòu)新房”。否則，將超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的需求，一步到位的跨越式消費(fèi)加大供給與需求間的不平衡，使房地產(chǎn)市場(chǎng)透支，結(jié)果推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出表現(xiàn)在，面向中低收入的經(jīng)濟(jì)適用房所占比例較低，對(duì)解決中低收入家庭的住房需求作用有限。面向較低收入家庭的廉租住宅嚴(yán)重“缺位”。缺少與中低收入群體對(duì)應(yīng)的租賃性普通商品住宅。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含潛在金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)信托投資基金的“缺項(xiàng)”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依靠銀行貸款作為主要資金來(lái)源，隱含了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)吸納速度放緩、同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納周期超過(guò)建設(shè)周期、房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑將導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)迅速上升。另一方面，個(gè)人住房抵押貸款一旦出現(xiàn)購(gòu)房者斷供、收入情況變化或者房產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行便難免出現(xiàn)壞賬。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問(wèn)題，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)提出，通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金這一金融創(chuàng)新手段，促進(jìn)存量市場(chǎng)發(fā)展，既疏導(dǎo)社會(huì)資金投資房地產(chǎn)的途徑，并理順?lè)康禺a(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，使存量市場(chǎng)成為增量市場(chǎng)的定價(jià)依據(jù)，增強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度；同時(shí)，為銀行不良資產(chǎn)提供變現(xiàn)渠道。即一方面通過(guò)培育信托公司和專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)投資者，運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金這一金融工具，通過(guò)收購(gòu)二手房、空置房或合適的商品房，為無(wú)力購(gòu)購(gòu)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的廣大弱勢(shì)群體提供租賃用房，以促進(jìn)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)特別是租賃市場(chǎng)的發(fā)展，保障“人人有房住”；同時(shí)，為不能償還銀行個(gè)人抵押貸款的家庭提供可供居住的租賃房屋，以解決其生活必需的住房問(wèn)題，為銀行行使債權(quán)創(chuàng)造條件，增強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性；另一方面通過(guò)發(fā)達(dá)的存量市場(chǎng)形成均衡的租金價(jià)格，進(jìn)而形成合理的資產(chǎn)價(jià)格和投資預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的交易需求、交易價(jià)格和交易結(jié)構(gòu)。

住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)方面認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房這種非市場(chǎng)化的“商品房”必將逐步退出商品住房體系，發(fā)展廉租房才是解決城市較低收入家庭住房問(wèn)題的根本途徑。住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)建議，綜合解決房地產(chǎn)問(wèn)題，應(yīng)從能夠滿足低收入家庭住房需求的廉租房入手，采用房地產(chǎn)投資信托基金模式，集合社會(huì)閑散資金，為廉租房和租賃型普通商品住宅提供龐大的長(zhǎng)期性資金支持。這樣不僅可以使政府運(yùn)用有限的資金啟動(dòng)大規(guī)模的廉租房建設(shè)，滿足低收入家庭住房需求，還可以為廣大投資者提供一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定的投資品種，帶動(dòng)社會(huì)資金，形成多層次的住宅存量市場(chǎng)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，市場(chǎng)化的資金供給可以提供體系的效率和透明度，增加銀行房產(chǎn)變現(xiàn)渠道，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。

據(jù)聶梅生介紹，由于廉租房具有社會(huì)保障性的特點(diǎn)，隱含有政府信用，包含政府補(bǔ)貼因素，雖然投資利潤(rùn)比普通投資品低，但比國(guó)債要高，已為一些海內(nèi)外基金機(jī)構(gòu)所關(guān)注。在得知住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)提出融資建設(shè)廉租房的提案后，一些老工業(yè)基地和直轄市也提出愿意做頭批試點(diǎn)。但這項(xiàng)工程涉及金融監(jiān)管、稅收、建設(shè)主管等多個(gè)部門，雖然目前各方面已形成共識(shí)，但住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)只是一個(gè)社團(tuán)組織，較終誰(shuí)來(lái)做這個(gè)跨領(lǐng)域的“領(lǐng)頭者”尚未確定。然而，聶認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的建設(shè)性意見(jiàn)與“國(guó)八條”發(fā)展廉租房、滿足低收入住房需求的判斷十分吻合，金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)對(duì)這一市場(chǎng)的啟動(dòng)及帶動(dòng)作用也是看好的，這已預(yù)示著租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)來(lái)臨。

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