一方面是土地收入大減，一方面是保障房建設(shè)壓力。如何在兩者之間做出平衡，是目前擺在地方政府面前的難題。在上海推出保障房共有產(chǎn)權(quán)政策之后，北京市推出商住用地須配建30%保障房的新政。

　　令全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生擔(dān)心的是，盡管地方政府可以通過土地配建方式對保障房和商品房做出平衡，但這一輪調(diào)控后，商品房供應(yīng)不足又將再次成為問題。

　　失衡的天平

　　如華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長任志強(qiáng)在微博 所言，“沒有活躍的商品房市場交易，怎么會有活躍的土地交易市場？”聶梅生說，2011年，土地成交量下滑的幅度要超過商品房交易量。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011 年，全國30個(gè)典型城市經(jīng)營性土地成交建筑面積為74483萬平方米，同比2010 年下降了3%，增幅大降41個(gè)百分點(diǎn)。而去年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比2010年增長4.9%，增速僅比上年回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　土地成交面積的大幅下滑，帶來的是地方政府土地出讓收入的下降。而2012年，這一困境尚未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的可能。數(shù)據(jù)顯示，1月全國300個(gè)城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%。其中上海1月土地出讓金同比縮水達(dá)七成，廣州降九成，北京則為去年同期的三分之一。

　　北京市財(cái)政局近期公布，2011年北京土地出讓金收入為1233.68億。外界將這一收入與2010年超過1600億土地出讓金對比后發(fā)現(xiàn)，相比去年北京市土地收入縮水近三成。而如果剔除成本，則土地凈收入不足一半。據(jù)北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，北京的土地出讓金比例中，60%是成本，且其中農(nóng)民的拆遷成本持續(xù)上漲。

　　據(jù)北京媒體稱，北京市今年土地出讓收入計(jì)劃為900億元，較2011年北京的土地出讓總收入1233.68億元下降27%。上海此前已率先下調(diào)了土地收入預(yù)期。2012年該市國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算為1250億，較2011年1491億下降16%。

　　土地收入下滑，進(jìn)入高投入期的保障房建設(shè)卻面臨大考?！?012年，公租房規(guī)模增加，政府土地投入也必然加大?！?/P>

　　聶梅生稱。北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向記者透露，北京市公租房建設(shè)較難的問題就是資金問題，僅靠財(cái)政補(bǔ)貼捉襟見肘。土地也并不像外界所想象的那么簡單，政府供地就可以，還涉及拆遷、整理等成本。

　　據(jù)專家分析，2012年全國保障房投資需求可能超過去年。2月6日財(cái)政部發(fā)文，要求各地增辟投資渠道用于保障性安居工程建設(shè)。讓聶梅生擔(dān)心的是，今年經(jīng)濟(jì)不景氣，而地方4.6萬億債務(wù)到還款期，各地依賴的土地收入又在繼續(xù)下滑，一些地方政府的財(cái)政會很緊張。

　　北京踐行PPP模式

　　地方政府必須另辟蹊徑。2月6日，北京市住建委發(fā)布文件稱，未來將適度加強(qiáng)配建比例，普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%。配建的保障性住房以公共租賃住房為主。北京市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，配建的目的是，一方面有利于各人群和諧共居；另一方面也可讓保障房人群同時(shí)享受商品房建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長王朝才認(rèn)為，北京市要求商品房配建保障房的做法，是把過去直接的政府資金投入轉(zhuǎn)變成政府資產(chǎn)投入，也就是讓土地承擔(dān)了部分公共財(cái)政的責(zé)任。這在國外稱為PPP模式。所謂PPP模式，就是公共部門與市場化企業(yè)之間，為城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或公共物品、公共服務(wù)的投資進(jìn)行合作的模式。PPP模式的本質(zhì)是融資。

　　王朝才分析，配建三成以上保障房，在政府與開發(fā)商的博弈中，可能出現(xiàn)兩種結(jié)果。一種結(jié)果是，影響地價(jià)下行，開發(fā)商競爭土地的動力減弱；另外一種是比較好的結(jié)果，地方政府不再為拆遷、平整土地而發(fā)愁，地價(jià)也沒有受到影響，開發(fā)商也樂于承受。但他認(rèn)為，前一種發(fā)生的可能性更大。如金地集團(tuán)有關(guān)人士也對記者稱，今年金地拿地的原則是量入為出，對新項(xiàng)目要求有更高的安全邊際或者投資收益。

　　這正是聶梅生擔(dān)心的問題。理論上看，地價(jià)下滑對房價(jià)下降可形成較好的支撐，但在當(dāng)前商品房庫存高壓的情況下，開發(fā)商必然是將去庫存放在頭位，拿地意愿降低。而土地冷淡，房地產(chǎn)投資就會下滑。再加之，保障房的配建無疑會擠占商品房土地供應(yīng)，當(dāng)這一輪庫存消化完畢后，商品房市場或?qū)⒃俅蜗萑牍┎粦?yīng)求的狀況。這也是為什么近期反復(fù)強(qiáng)調(diào)要加大普通商品供應(yīng)的原因。

　　聶梅生稱，這一輪調(diào)控所導(dǎo)致的土地收入下滑，其實(shí)是地方政府轉(zhuǎn)型的好機(jī)會，但這只是一種被動轉(zhuǎn)型。在土地供應(yīng)根本制度不變的情況下，轉(zhuǎn)型也只會流于表面。聶梅生一直在呼吁推動房地產(chǎn)相關(guān)制度的根本變革。

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