一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商的故事

“小產(chǎn)權(quán)房為什么越來(lái)越多？因?yàn)榍皫啄甏謇镩_(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，政府根本不管，如果從一開(kāi)始就卡住，就不會(huì)像現(xiàn)在這樣?！?方國(guó)建（化名），是河北某小型開(kāi)發(fā)商的總經(jīng)理，2004年曾在歸廊坊管轄的燕郊潮白河?xùn)|岸的一個(gè)村莊開(kāi)發(fā)過(guò)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。

談起當(dāng)年和村里的合作，方國(guó)建至今記憶猶新?！绊?xiàng)目共占用了700畝土地，這些地不是農(nóng)田，而是宅基地，涉及到1400戶人家?！痹擁?xiàng)目也和其他小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目類(lèi)似，是以冠冕堂皇的“社會(huì)主義新農(nóng)村”名義建設(shè)的，整體規(guī)劃并沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)。也就是說(shuō)，從建設(shè)法規(guī)上講，這是個(gè)違法的項(xiàng)目。

盡管是違法的，但村里的專(zhuān)業(yè)和開(kāi)發(fā)商都不怕。因?yàn)椤芭f村改造方案得到了上面的批準(zhǔn)，對(duì)外銷(xiāo)售的部分上級(jí)政府睜一只眼閉一只眼，等于默許了?！?br />
就這樣，方國(guó)建所在的公司以代建的形式參與進(jìn)來(lái)。參與小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目建設(shè)的原因，對(duì)他們這樣的小地產(chǎn)公司而言也一目了然——城市里公開(kāi)的招拍掛地塊都太貴了，根本沒(méi)有實(shí)力和那些大開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)。而參與舊村改造，相對(duì)而言需要投入的前期費(fèi)用則要少得多。

“我們把村民的平房拆了以后，只占用了1/4的土地，剩下3/4的宅基地都建成了住宅。除了本村回遷的每戶人家無(wú)償分配一套單元以外，按平價(jià)每戶又購(gòu)了一套，這一套出租或購(gòu)賣(mài)都可以。剩下1/2的土地建成的住宅就全部對(duì)外銷(xiāo)售了。”

由于不需要給政府繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)，項(xiàng)目售價(jià)很低廉，每平方米僅為2400元。對(duì)外銷(xiāo)售的3000多套、建筑面積共30多萬(wàn)平米的房子在一個(gè)月即被一空。而據(jù)方國(guó)建介紹，購(gòu)房者很多是北京人，退休的老年人和在城市里購(gòu)不起房的年輕人都紛紛在此置業(yè)。

根據(jù)開(kāi)發(fā)商和村里簽署的協(xié)議，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了5萬(wàn)多平米的商業(yè)用作出租，以獲取長(zhǎng)期回報(bào)，這部分商業(yè)全部歸村里。此外，對(duì)外銷(xiāo)售部分產(chǎn)生的利潤(rùn)也要分給村里一半。

方國(guó)建給記者算了一筆賬：該項(xiàng)目建設(shè)成本每平米大約1000元，由于每建一套對(duì)外銷(xiāo)售的房子都要無(wú)償村民一套，用這套房來(lái)?yè)Q取村民的宅基地，所以實(shí)際上建設(shè)成本每平米約2000元。按2400元/平米的售價(jià)，有400元的利潤(rùn)，這400元還要和村里平分，每平米的利潤(rùn)只有200多元。

“鎮(zhèn)政府的官員經(jīng)常到我們這里吃吃喝喝，這些招待費(fèi)都要我們來(lái)出。項(xiàng)目賣(mài)完后我們發(fā)現(xiàn)，僅公司的管理費(fèi)和對(duì)外招待費(fèi)就占了總支出的5%?！?br />
方國(guó)建認(rèn)為他們開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)利潤(rùn)算是比較低的，現(xiàn)在同樣的房子能賣(mài)到每平方米4000元，開(kāi)發(fā)商基本上能獲得100%的利潤(rùn)，比有些商品房的利潤(rùn)還高。

做完這個(gè)項(xiàng)目之后，鄰村都開(kāi)始跟風(fēng)學(xué)，也希望他們公司去開(kāi)發(fā)，但他們卻沒(méi)有再涉足類(lèi)似的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，不僅因?yàn)槔麧?rùn)問(wèn)題，還因?yàn)椤爱?dāng)時(shí)是鉆法律的口子，現(xiàn)在政策越來(lái)越嚴(yán)，不愿再冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)?！?br />
但顯然，很多小開(kāi)發(fā)商還在冒險(xiǎn)踏進(jìn)雷區(qū)，目前各地的小產(chǎn)權(quán)房比起幾年前，規(guī)模已不可同日而語(yǔ)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或縣、市政府出于自身的利益，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)一度不聞不問(wèn)?！敖ㄔO(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村”被地方很巧妙地當(dāng)作了借口。在國(guó)家終于下定決心整治小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)大量的小產(chǎn)權(quán)房的存在觸及了多方的利益，解決起來(lái)已經(jīng)難上加難。

“盡管目前土地政策趨于嚴(yán)格，政府規(guī)定土地出讓只能通過(guò)招拍掛方式，但現(xiàn)在很多土地仍然可以通過(guò)其他渠道拿到。一些中小開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式，并沒(méi)有歸攏到政府規(guī)定的開(kāi)發(fā)模式當(dāng)中?！?方國(guó)建所在的公司就屬于這一類(lèi)。

停頓了一下，他又補(bǔ)充道，如果一個(gè)村子既想改變村民的住房條件，又想不花錢(qián)建樓，把拆遷后富余出來(lái)的宅基地建成樓房賣(mài)給城鎮(zhèn)居民，似乎是先進(jìn)可行的辦法。

“雖然在小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在一些潛規(guī)則，但比起舊城改造和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的審批，這些潛規(guī)則可謂是小巫見(jiàn)大巫。”方國(guó)建感嘆。

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