地產(chǎn)中介人士認為，二手房交易為“一對一”，成交價較終看購賣雙方博弈的結(jié)果

　　《商品房明碼標(biāo)價規(guī)定》五一實施 二手房交易也要參照執(zhí)行

　　《商品房明碼標(biāo)價規(guī)定》即將于5月1日起實施，規(guī)定中的條“中介服務(wù)機構(gòu)代理的二手房參照本規(guī)定執(zhí)行”，使二手市場被“無厘頭”念了一道緊箍咒。不過廣州地產(chǎn)中介人士認為，二手房交易為“一對一”，成交價較終看購賣雙方博弈的結(jié)果。廣州市房屋交易監(jiān)管主任史小明表示，據(jù)他理解，應(yīng)該是中介公司應(yīng)當(dāng)向購家如實告知業(yè)主的真實報價，不過他也承認二手房交易是雙方博弈的過程，中介方只是提供居間服務(wù)，就算是簽訂中介服務(wù)合同的放盤價與較終網(wǎng)簽成交價不一致，也不可能對此作出監(jiān)管。中原地產(chǎn)越秀區(qū)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理謝鏡榮告訴記者，業(yè)主的真實價或底價屬于業(yè)主的談判籌碼，他們一般連經(jīng)紀(jì)都不會告知，很多時候業(yè)主都準(zhǔn)備好“漫天開價，落地還錢”的議價過程。由于目前成交較平淡，60%的交易會以低于放盤價成交，40%業(yè)主會以放盤價或高于放盤價成交。60%的業(yè)主并非降價成交，只不過他們放盤時開高價，較終成交價與市價相差不遠。

　　看價貼士

　　市場上有這個價那個價，邊個較“貼市”？

　　水牌價:可信度★★

　　中介公司制作水晶牌都要投入，肯定不會經(jīng)常換牌。

　　Banner價:可信度★★★

　　不少中介公司都設(shè)液晶顯示屏，即時把收到的盤源放上去，價格更新較快，不過Banner價也存在廣告嫌疑，報價不會太可信。

　　陽光家緣價:★★★★

　　陽光家緣顯示的二手房成交價全部為中介公司促成，成交價較真實，可惜物業(yè)地址全部為標(biāo)準(zhǔn)地名，難以獲知具體小區(qū)名稱。

　　政府監(jiān)管部門:

　　中介應(yīng)如實告知業(yè)主放售價

　　廣州市房屋交易監(jiān)管主任史小明表示，《商品房明碼標(biāo)價規(guī)定》主要約束開發(fā)商漲價、調(diào)價需提前備案和公示，在他看來，“中介服務(wù)機構(gòu)代理的二手房參照本規(guī)定執(zhí)行”的意思可能是中介公司應(yīng)當(dāng)向購家如實告知業(yè)主的真實報價，他也明白二手房的成交價較終要看購賣雙方談判。目前二手房網(wǎng)簽中，有業(yè)主擔(dān)心因簽訂放盤合同時商定的價格與較終成交價不一樣而“受罰”，且中介公司一般是在簽網(wǎng)簽合同時才簽訂網(wǎng)上放盤合同。

　　史小明表示，放盤合同與網(wǎng)簽合同的成交價不一樣不會受罰，網(wǎng)簽系統(tǒng)從盤源上網(wǎng)公示到成交到遞件及出新證，全過程監(jiān)控中介公司服務(wù)行為，并非對二手房放盤價進行監(jiān)控。

　　史小明表示，中介人員隱瞞放盤價，或許是出于吃“差價”的考慮，不過近年廣州二手房市場已很少出現(xiàn)吃差價行為。史小明認為，經(jīng)紀(jì)吃差價，在行業(yè)內(nèi)相當(dāng)于是“犯天條”，經(jīng)紀(jì)必定被房屋交易監(jiān)管“釘牌”，中介公司也會開除這類員工。建議業(yè)主切勿與中介人員簽訂全權(quán)委托合同，中介人員手拿全權(quán)委托合同即可吃差價。

　　中介高層觀點:

　　二手成交價存在較大變數(shù)

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，就目前二手市場的情況來分析，在售盤源絕大部分都是分散在眾多小業(yè)主手中，業(yè)主放盤價主要受市場行情、供求關(guān)系、購賣雙方博弈情況、業(yè)主出貨積極性等諸多因素影響，而中介公司經(jīng)紀(jì)主要是提供二手房居間服務(wù)，盡力促成購賣雙方順利達成交易。近幾年，小業(yè)主心態(tài)的強硬與否、出貨意欲的高低直接導(dǎo)致惜售、反價或割價急售等情況的出現(xiàn)。

　　據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)統(tǒng)計顯示，目前廣州二手住宅市場多達60%~70%的業(yè)主擁有完全自有產(chǎn)權(quán)，其中按揭投資房不多。而目前廣州二手樓市中近2/3的盤源轉(zhuǎn)讓不需辦理轉(zhuǎn)按揭或“贖契”，因此，導(dǎo)致在調(diào)控中業(yè)主大部分“不差錢，不著急”，占據(jù)強勢的議價地位，在一定程度上造成二手業(yè)主對放盤物業(yè)定價的應(yīng)變速度遠低于一手發(fā)展商。受市場行情影響，小業(yè)主叫價也存在較大變數(shù)，隨著小業(yè)主出貨積極性的低或高，因而會相應(yīng)出現(xiàn)反價、惜售或割價出售等諸多變化。{$page$}

　　方圓地產(chǎn)副總經(jīng)理李錚認為，《商品房明碼標(biāo)價規(guī)定》內(nèi)的明碼標(biāo)價，是由公開標(biāo)示價格和公開收費及影響價格其他因素兩部分組成。眾所周知，中介機構(gòu)提供的是居間服務(wù)，只能對賣方要求的售價給予專業(yè)意見，并不能較終左右其放盤價格，實際成交價是市場供求和購賣雙方相互博弈產(chǎn)生的，所以如果以中介機構(gòu)公開標(biāo)示價格的準(zhǔn)確性來衡量是否執(zhí)行《規(guī)定》，并不符合市場實情且有失公允;而公開收費標(biāo)準(zhǔn)，政府監(jiān)管部門早已明確要求中介門店必須在顯眼處清晰、公開明示，絕大部分中介機構(gòu)都已遵照執(zhí)行。另外，如戶型、間隔、朝向、樓層等影響樓價的關(guān)鍵因素，經(jīng)紀(jì)人通常在購方咨詢或?qū)嵉乜捶科陂g都會如實告知客戶，所以我個人認為對二手樓市影響有限。

　　前線經(jīng)紀(jì):“一房一價”不可能出現(xiàn)

　　興業(yè)地產(chǎn)天河員村板塊區(qū)域經(jīng)理甄欣說，若二手房也像一手樓市一樣實行“一房一價”，將會大大縮短購賣雙方的談判時間。一直以來購賣雙方在交易過程中都會在樓價上浪費大量的談判時間，而且中介服務(wù)機構(gòu)在該環(huán)節(jié)中起到了重要的調(diào)節(jié)作用，如果能夠把房價落實的話，將會大大縮短談判時間。中介服務(wù)機構(gòu)可以有更多的時間放在其他增值服務(wù)上，例如做好后續(xù)的按揭過戶業(yè)務(wù)，為客戶量身訂做一系列的安家增值服務(wù)。

　　中原地產(chǎn)謝鏡榮認為，二手房“一房一價”實際上不太可能發(fā)生。業(yè)主告訴經(jīng)紀(jì)的只是一個期望價，業(yè)主不會把真實底價透露出來。業(yè)主放盤前都會到多個地產(chǎn)行探聽行情，也會跟鄰居打聽較新的成交價是多少，加上媒體每天對樓市都有大篇幅報道，業(yè)主“收風(fēng)”信息渠道很多，放盤時對基本市價也“八九不離十”。

　　不過業(yè)主一般都會高于市價開價，一是業(yè)主希望可以逮到“水魚”，碰到一個不太熟悉行情的購家可以高價成交;二是業(yè)主惜售心理重，賣房子心大心細。謝鏡榮表示，由于二手房供求關(guān)系不如開發(fā)商“一對多”，很多時候是“多對一”，即多人上門看樓，業(yè)主可能隨時調(diào)整放盤價。

　　廣州市各大地產(chǎn)行每月都會公布上月的二手房價。謝鏡榮表示，二手房價也只是體現(xiàn)總體趨勢，具體到某個小區(qū)的某個房型，基本上沒有可比性，也意味著沒有“市價”可參考。他舉例說，同一小區(qū)某個房型，有三套房子放售，18樓賣兩萬一平方米，過一兩個月19樓賣兩萬三，剩下一套業(yè)主開價兩萬六，兩萬、兩萬三的價格已成歷史，兩萬六變成較新“市價”。在某種意義上說，每個業(yè)主做的是“獨市”生意，成交價要看業(yè)主本身出售房屋的意欲。

　　購賣雙方:議價是個博弈的過程

　　張小姐較近看二手房，感覺二手房“價”太多，中介公司門口有水牌價，經(jīng)紀(jì)人員轉(zhuǎn)述的業(yè)主心水價，業(yè)主親口說的價格，基本都不一樣。她覺得購房是一生人的投資，選中地段，挑選合適的房型，在可承受的范圍內(nèi)成交，便宜幾萬元貴幾萬元都不是問題，較主要是業(yè)主產(chǎn)權(quán)沒問題。

　　李先生在祈福新村有套房子，在增城也有一套度假屋。他說，小業(yè)主總是貪小便宜的，開價必定是希望以較高價成交，但有時候放盤幾個月都沒幾個人來看，自己都會自動告訴經(jīng)紀(jì)下調(diào)放盤價。他覺得政府沒必要監(jiān)管二手房交易價，大家真實交易，又簽網(wǎng)簽合同，到房屋交易登記遞件，不需要搞到像開發(fā)商賣樓那么嚴(yán)厲。李先生認為，二手房業(yè)主開價或成交都是參考周邊一手價，購賣自愿，愿者成交。

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