中原地產(chǎn)：購房六步驟

　　對于即將在2006年購房的消費者我們建議購房時按照以下六個步驟進行：

　　步，著手準備。頭先明確購房目的，是自住還是投資；其次，明確購房資金準備程度，這筆資金的數(shù)額，決定了在以后購房中的一切重要行為。

　　步，選定目標。綜合考慮夫妻雙方的工作地址，購房地段的選擇中應(yīng)盡量滿足雙方上班的順暢程度；查閱相關(guān)資料了解選定區(qū)域的城市規(guī)劃以及房產(chǎn)增值潛力，尤其是未來的交通規(guī)劃一定要慎重考察；向身邊專業(yè)人士或?qū)I(yè)顧問機構(gòu)咨詢區(qū)域相關(guān)信息；通過各種途徑了解選定區(qū)域正在銷售的房產(chǎn)項目或即將上市銷售的房產(chǎn)項目；電話咨詢選定項目的價格、具體位置、戶型等信息，做好各選定項目之間的對比，選定目標項目。

　　第三步，實地考察。實地考察是購房中較為重要的一環(huán)，在這一環(huán)節(jié)中要注意：不要一味相信售樓人員提供的信息，一定要做到眼見為實，例如距離公交站、**站的距離要親自步行測量，如果自己擁有私車，一定要對自家車路線進行實地勘測；選中的樓盤較好為主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工的項目，如有條件較好去自己看中的戶型親自感受。

　　第四步，簽訂認購書。經(jīng)過了實地考察，確定自己準備購購的樓盤，較好不要當天就急于簽訂認購書，回家冷靜分析，多咨詢一下身邊的專業(yè)人士再作出購購決定。簽訂認購書的同時要保留好購房過程中項目銷售人員提供的一切書面資料，包括樓書、報紙廣告等信息。

　　第五步，簽訂購房合同。簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同是解決問題的重要憑證和依據(jù)。在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和“五證”。在合同中，購房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，如果您對簽訂合同沒有把握，較好提前咨詢法律專業(yè)人士或直接委托專業(yè)的律師來協(xié)助辦理。

　　第六步，收房及產(chǎn)權(quán)過戶。在收房過程中的驗房環(huán)節(jié)非常重要，一定要在收房前收集驗房的注意事項，明確收房是物業(yè)和開發(fā)商需要提供哪些資料，如何對墻體、門窗、廚衛(wèi)、水電等進行驗收，如果對自己驗房沒有把握，可以委托專業(yè)的監(jiān)理單位協(xié)助驗收房屋。購房后應(yīng)及時到房屋主管部門申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記。購進的房產(chǎn)，只有在進行了合法的產(chǎn)權(quán)登記，并取得《房屋所有權(quán)證》(即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件)后，你對房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會得到法律的保護。

　　新年剛剛開始，各種樓市的消息便紛至沓來。其中既有金融稅收調(diào)控方面的政策，也有涉及房屋質(zhì)量、住房消費維權(quán)，甚至細化到物業(yè)管理層面的規(guī)定。而所有這些都圍繞和影響著一個主題??2006年消費者的購房。

　　據(jù)了解，2006年的入市新盤將會扎堆推出，京城樓市新盤的競爭也將進入白熱化。面對如此之多的樓盤，消費者該如何選擇？為此，新地產(chǎn)邀來置業(yè)專家細數(shù)北京樓市的熱點區(qū)域，解讀產(chǎn)品品質(zhì)，試圖給購房者更好的幫助。

　　在這里給將在京西部區(qū)域購房的消費者幾點建議：

　　一是定位準確。要找到符合自己需求的物業(yè)類型，有實力的客戶不妨關(guān)注二環(huán)內(nèi)的內(nèi)城豪宅，由地段帶來的尊貴感和整體配套成熟度，不論作為自用還是投資收藏都是很好的選擇；而購購目標為普通住宅項目的客戶購房不妨走訪四環(huán)附近的項目，關(guān)注居住空間的設(shè)計、生活配套的完善，以及高科技智能化產(chǎn)品和節(jié)能產(chǎn)品在日后居住中對生活的改善是否符合自身期望。

　　二是在項目走訪中要注意細節(jié)的觀察。從前常出現(xiàn)購房客戶在開發(fā)商和代理商的造勢中的非理性購購，但是，也要相信大多數(shù)的開發(fā)商是誠信的，結(jié)合網(wǎng)上簽約的運行等市場法規(guī)的完善，建議客戶應(yīng)該以理性心態(tài)看待，從開發(fā)商的許多細節(jié)感受未來的交付產(chǎn)品狀況。打個簡單的比方，銷售現(xiàn)場的保潔、保安人員提供的服務(wù)基本就象征著未來的物業(yè)服務(wù)。

　　三是“先下手為強”是硬道理。在北京2008年奧運大背景和京西部區(qū)域頭鋼搬遷及CRD區(qū)域建設(shè)的小環(huán)境中，可見京西部區(qū)域的地產(chǎn)價值成長空間；再從項目建設(shè)中期房到現(xiàn)房的時間發(fā)展上的社區(qū)配置到位乃至區(qū)域內(nèi)配套完善，都將在房價中有所體現(xiàn)，先行為勝意味著購房成本的節(jié)約、未來固定資產(chǎn)的升值，是否該動，是否該先動，不言而喻。

　　國家系列宏觀調(diào)控政策的出臺，給一手房和二手房市場帶來巨大影響。隨著政策的逐漸明朗化、一手房價繼續(xù)保持一定的漲幅、二手房量價齊升。2006年梯級置業(yè)格局成型，一、二手房聯(lián)動促進北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　2006年，奧運村建設(shè)將進入實質(zhì)性階段，進一步激發(fā)房市上行；2005年，北京樓市在接二連三的宏觀調(diào)控形勢下只是交易量有所下降，而房價仍保持較大增速。政府明確表態(tài)近期不會再出臺更嚴厲的宏觀調(diào)控政策，及2005年土地交易量萎縮價格卻上漲；再加上2003年以來北京新房新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模的供不應(yīng)求等的現(xiàn)狀影響，將促使觀望民眾漸漸失去耐心，特別是剛性自住需求的促動將使2006年北京一手房需求放量，成交量和成交價格都將穩(wěn)中有升。值得注意的是，將有大批的項目在2006年集中上市?！??31”過關(guān)的土地還有相當大一部分沒有進入市場，加上新的一年的土地增量，今年的房地產(chǎn)市場的供應(yīng)還是很可觀的，價格將出現(xiàn)小步攀升的狀況，但不會有太大的增長。

　　二環(huán)內(nèi)不再新批住宅建設(shè)用地，三至五環(huán)內(nèi)建設(shè)用地也日漸，五環(huán)外房價較低但工作生活切換時間長、成本高；再加上利率加息周期啟動、銀行貸款成數(shù)降低、提前還貸實行限制等因素。這些都使得消費者日益理性、成熟，置業(yè)時充分考慮目前收支狀況、量力而為。這些因素使得二手房價值陡增，房價更是一路看漲，二手房成為很大一部分置業(yè)者的明智之選。二手房置業(yè)者主要來自以下幾方面人群：一是北京新增戶籍人口；二是外來人口；三是拆遷安置戶；四是工作時間不長的年輕高收入人群；五是為給子女一個較好學(xué)習(xí)環(huán)境人士；六是郊區(qū)回流人士。他們自住需求伴隨調(diào)控政策逐漸明朗化，觀望氛圍必將有所緩解，2006年將迎來需求高峰。

　　雖然政府宏觀調(diào)控舉措連出重拳，給2005年的北京樓市埋下陰影，但從目前掌握的信息來看，2006年的入市新盤依然呈云涌之勢，而這些即將推出的新盤多數(shù)分布在五環(huán)周邊區(qū)域。面對扎堆供應(yīng)，2006年京城樓市新盤的競爭也進入白熱化，而競爭的焦點將放在產(chǎn)品品質(zhì)上。認清這點對2006年即將購房的購房人來說十分有益。

　　我們知道很多外籍客群是只能租而不能購的。外籍人在北京購房仍然是有一個非常窄的瓶頸通路。我想如果沒有他們存在，豪宅投資客群就很難存在。這類投資客群區(qū)別于短期炒作的客群，頭先他會看看是否具有良好的居住價值。然后才能說是良好的投資價值。為什么很多的投資客群都集中在東部？因為朝陽是有三大涉外商圈，這是外籍客群與本地客群的差異，他們投資了這個物業(yè)，住進來的都是高品質(zhì)、高端的外籍客群，他們成就了這個區(qū)域的人文環(huán)境。他們這種投資現(xiàn)象值得境內(nèi)購房人花費時間去關(guān)注。

　　受土地供應(yīng)速度趨緩等因素的影響，北京的房價一直走高，2006年樓市依然看好。隨著購房者觀望心態(tài)的改變，以及需求的釋放，2006年北京的樓市應(yīng)該會回到以往正常的銷售軌跡中去，購房人較好放棄2006年北京樓市會暴漲或暴跌的看法。種種政策的出臺表現(xiàn)出政府對規(guī)范房地產(chǎn)市場的決心，提高了的入市門檻使市場、企業(yè)面臨洗牌，房地產(chǎn)暴利時代終結(jié)，利潤平均化、合理化，公平、有序成為市場健康發(fā)展的標志，購房者大可走出“持幣待購”的陰影。

　　原則一：選擇有發(fā)展的區(qū)位。我們在這里強調(diào)的區(qū)位是有發(fā)展的城市“新”概念。在這樣的區(qū)域購購寫字樓，會由于市政規(guī)劃的傾向，使得產(chǎn)品有很大的升值空間，同時投資者會因為較早的介入，在投資成本方面會得到較好的控制，可以達到事半功倍的效果。

　　原則二：產(chǎn)品要有競爭力。 對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要。它包含了很多方面的內(nèi)容，如停車場的設(shè)計是否合理充足、建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好，同時在當前的市場環(huán)境下，是否加入了高科技環(huán)保設(shè)計等等。

　　原則三：成熟的配套環(huán)境。寫字樓講究商務(wù)環(huán)境，在成熟的商務(wù)氛圍下，不僅可以提高辦公效率，同時對實際使用者具有很強的吸引力，對租金走勢也是一種促進。

　　原則四：物業(yè)管理要周到細致。頭先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴謹、安全、細致、周到、快捷等，較好是已通過IS09000國際質(zhì)量體系認證的物業(yè)公司，服務(wù)品質(zhì)更有保障。24公里的維護維修及保安服務(wù)，能給樓盤一個良好的內(nèi)部環(huán)境，保證長期使用。從這一點上看，苛求的服務(wù)水準而不是計較物業(yè)費的高低顯得更為重要。

　　購房對于普通購房者來說是很難抉擇的，對業(yè)內(nèi)人士來說也不是一件容易的事。因為經(jīng)常和客戶接觸，想替2006年自住型購房者提幾點具體的建議，我把它叫做“四處看一原則”。

　　處該看的地方是前門大街附近的頭都規(guī)劃館。想要購房子頭先得知道北京的規(guī)劃情況，知道三個熱點“商務(wù)區(qū)(CBD)、生活區(qū)(奧運村)、科技區(qū)(中關(guān)村)”，你希望購房區(qū)位未來的藍圖是什么，有多大的發(fā)展前景，究竟是不是你想要的生活。

　　處地方是你希望購房的區(qū)域。你要購的房子不一定就在報紙上，建議你開車在你中意的區(qū)域里去尋找房子，也許是二手房，也許是某個房地產(chǎn)項目的尾房，也許是正在建設(shè)尚未公開發(fā)售的新盤，總之，你得有自己的獨特眼光，一點點去找，千萬別犯懶，只看報上登的，新的未必就是適合你的。

　　第三處當然要去你的房子去看。看房時要 “不同的時間看，房子的周邊看，請專家去看”。房子的采光要在里不同的時間去看，不同的季節(jié)去看(這個有點

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