7日晚間，醞釀半年的滬版樓市調控細則終于出臺，相較北京、深圳等地的樓市調控細則，市場人士分析認為滬版細則較為溫和。但筆者認為，滬版新政殺傷力不容小覷，尤其是在心理層面。很顯然，市場發(fā)展已經超出了管理層所能承受的極限，管理層顯然寄望通過這十二條以及之前的一系列調控政策嚴防死守，在一段時間內，將上海房價嚴格的控制在一個各方都能接受的范圍內。

　　縱觀上海細則，可以看出管理層的煞費苦心。除了條定性之外，其余每一條都將調控矛頭直指遏制房價、地價上漲的先進目標。相較以往的系列調控措施，本輪上海細則操作性更強，有實戰(zhàn)層面也有心理層面，有保有壓，有收有放，亮點頗多。

　　亮點一：供需立體化全方位調節(jié)。眾所周知，商品住宅作為特殊的商品，其價格較終由市場、由供求關系決定。上海細則也將的精力放在了市場供求關系的梳理調節(jié)上。

　　頭先是需求方面，可以說上海細則出臺前市場的需求已經被系列調控政策擰緊了需求閥門，而新出臺的上海細則通過限貸、限購等系列政策進一步關緊這個閥門。可以預期，巨大的通脹壓力下，短期內市場需求萎縮程度可能沒有想象的大，但在未來這一政策對市場需求的擠出效應將逐步顯現(xiàn)，這個的延續(xù)期越長，對市場需求的擠壓作用將越大，上海的市場實際成交將進一步萎縮。與2008年不同的是，這一次是市場被動地萎縮，是政策在真正發(fā)揮作用。

　　而在供應方面，上海細則再次打出組合拳：短期而言，通過再提土地增值稅的預征稅率的細化征收、重提3萬平米門檻限制、進一步強化預售條件以及打擊捂盤惜售、哄抬房價行為等措施擠壓房地產企業(yè)的資金鏈條，促使房地產企業(yè)短期內加大市場供應、平穩(wěn)房價。而對于中長期而言，上海細則再度強調了增加保障型住房和中小戶型普通商品房70%的供地比例，強調了逐步放寬廉租房、經濟適用房的準入標準，增加公租房建設，全面擴大市場供應。

　　亮點二、心理戰(zhàn)再度升級。無論是限貸、限購還是預售證申領條件，實際政策本身對當前市場實際影響將是微乎其微的，但對將來的影響將不可忽視，市場預期下的心理戰(zhàn)開始升級。頭先是信貸，上海細則中的信貸政策實際已在上海實行一段時間，對市場影響已經呈現(xiàn)。其次是限購令，每戶家庭限新購一套，短期而言無論是改善客群還是投資客群，這個政策影響很小。而預售證申領條件的收緊，要發(fā)揮作用較短也要5-6個月后的明年才能真正發(fā)揮作用。然而這一系列政策對市場的心理影響卻非常巨大：當前市場主力的投資客群除了要考慮如何用好這次機會，而且還要擔憂未來的接盤問題。而開發(fā)企業(yè)則要擔心未來進一步增強的資金壓力，企業(yè)的運營壓力將持續(xù)增大，資金壓力將迫使企業(yè)尤其是上市企業(yè)轉變思路，加快項目入市節(jié)奏。

　　亮點三、系統(tǒng)性更強。上海細則兼顧了短期目標和長期目標，上海樓市的管理層顯然希望通過政策調控實現(xiàn)短期調控和長期發(fā)展的雙重目標，因此政策出臺相對謹慎溫和、但卻更注重系統(tǒng)性、更注重長效機制。

　　當然，任何政策都是人制定的，也需要人去執(zhí)行，短期而言，在國際國內高漲的通脹壓力、全球高企的人民幣升值預期下，上海細則對市場的影響將被大大降低，市場成交雖然會受到影響，但這個影響仍不足以改變市場趨勢。上海樓市的調控攻堅戰(zhàn)也許剛剛那剛開始，但筆者堅信，伴隨調控的進一步深入，政策的持續(xù)期拉長，各項政策的疊加效應終將引導市場走向理性回歸之路。

　　文/新聚仁機構董事長 李嘉政

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