從1998年中國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)改革并取消福利分房以來，房?jī)r(jià)似乎就沒有降過，特別是近幾年來，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都脫離了普通百姓的實(shí)際支付能力，高高在上的房?jī)r(jià)讓眾多的普通百姓叫苦不迭。

然而，近幾年的國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，似乎陷入一個(gè)怪圈：“房?jī)r(jià)越調(diào)越高”。有時(shí)甚至出現(xiàn)一邊在打壓高房?jī)r(jià)，地方政府一邊卻在以種種理由和措施來“托市”，政府和地方地府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面陷入了博弈。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？有政府官員私下表示，去年當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入有80%都是靠房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)的。如果房?jī)r(jià)下跌，開發(fā)商的房子就不好賣了，房地產(chǎn)市場(chǎng)又有一個(gè)“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的心理，銷量下滑，開發(fā)商拿地的激情自然會(huì)減退，政府手里的土地就不好賣了。

因此，如果房地產(chǎn)業(yè)萎縮，政府的財(cái)政收入無疑將大受影響。

“一些所謂的高科技企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)納稅額其實(shí)很可憐，不能指望他們。如果房地產(chǎn)不行，光指望其他產(chǎn)業(yè)得來的稅收，恐怕我們連公務(wù)員、教師的工資都發(fā)不出去了。”

地方政府嚴(yán)重依賴賣地養(yǎng)活本級(jí)財(cái)政，而開發(fā)商的暴利也成為此次兩會(huì)眾矢之的。過度暴利被認(rèn)為導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)陷入“調(diào)控—觀望—反彈”的怪圈，代表、委員尖銳地批評(píng)道：“這種怪圈每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù)，房?jī)r(jià)都會(huì)攀升到一個(gè)新的高點(diǎn)?！?

在今年的兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓表示，應(yīng)從改變地方政府“土地財(cái)政”入手解決房?jī)r(jià)居高不下的問題。他認(rèn)為，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)究其根本原因是目前土地招拍掛、價(jià)高者得的出讓形式造成的。

“房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半多，通過房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)和土地出讓金流向政府。除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上，土地出讓金在一些較高地區(qū)能占到地方財(cái)政收入的50%以上。”戴皓說，穩(wěn)定房?jī)r(jià)頭先應(yīng)從穩(wěn)定地價(jià)入手，主要是改革現(xiàn)有土地招拍掛制度，改變“價(jià)高者獲得土地”模式，應(yīng)綜合考慮土地競(jìng)標(biāo)者的投標(biāo)方案，可采取多種形式實(shí)施土地出讓，比如政府劃撥式、較高限價(jià)式、合作開發(fā)式等，尤其應(yīng)把環(huán)保、民生等綜合指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。

全國(guó)政協(xié)委員、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林為控制高房?jī)r(jià)開出的“藥方”也是治理高地價(jià)，改變土地獲取方式：“很多人，尤其是國(guó)土部門不承認(rèn)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，其實(shí)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系就像雞和蛋的關(guān)系，很難說清楚，但不可否認(rèn)，房?jī)r(jià)和地價(jià)有完全的因果關(guān)系。現(xiàn)在的土地出讓方式，土地出讓完全看價(jià)格，價(jià)高者得，這就是房?jī)r(jià)高的根本原因?！?

王健林做過統(tǒng)計(jì)，2003年以前，在沒有實(shí)行土地招拍掛制度以前，中國(guó)房?jī)r(jià)平均年增幅低于中國(guó)人的收入增幅，2003年后，一律通過招拍掛一種渠道獲取土地，雖然達(dá)到了規(guī)范市場(chǎng)的目的，但也將土地價(jià)格推高，結(jié)果既推高了房?jī)r(jià)，又造成地方財(cái)政過度依賴土地出讓收入。

“地價(jià)帶有風(fēng)向標(biāo)的作用，每個(gè)高地價(jià)出來，周邊的二手房天就有反應(yīng)，周邊的樓盤一周內(nèi)也一定會(huì)調(diào)整價(jià)格?！蓖踅×终J(rèn)為，改變現(xiàn)在的土地獲取方式，應(yīng)更多采用招標(biāo)方式，“這里面肯定會(huì)有人為操控因素，但兩害相權(quán)取其輕。如果土地獲取方式不改變，任何辦法都是白說，沒有意義?！?

然而，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”也有自己的看法：“這都是現(xiàn)行的分稅制的缺陷造成的?！爆F(xiàn)在不少地方面臨現(xiàn)實(shí)財(cái)政壓力，金融危機(jī)開始后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到了不小的沖擊，不少地方財(cái)政更感到吃力。另外，在分權(quán)體制之下，與地方在財(cái)權(quán)與事權(quán)間不夠匹配，也是造成一些地方財(cái)政困難的原因之一。

因此，在面臨財(cái)政困境時(shí)，地方政府自然就很容易想到“賣地”這個(gè)既簡(jiǎn)單來錢又快的方法，這也是造成當(dāng)前地方政府“土地財(cái)政”普遍存在的原因之一。

然而，完善分稅制并非解決地方土地財(cái)政問題的先進(jìn)途徑。當(dāng)今很多地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，盲目追求GDP，嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，造成地方經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高增長(zhǎng)質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展才是地方政府?dāng)[脫依賴土地財(cái)政的先進(jìn)有效途徑。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！