今年“兩會(huì)”，林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，提出了直指房?jī)r(jià)的提案。他建議，改革土地收入制度，將地方土地出讓金上繳統(tǒng)一支配管理，從而起到弱化地方政府賣地沖動(dòng)的作用。這個(gè)提案無(wú)疑給靠賣地獲取大部分財(cái)政收入的地方政府帶來(lái)壓力。而李曉林稱，“這一辦法阻力一定會(huì)很大，但是可能用數(shù)年時(shí)間把因地價(jià)扭曲而推高的房?jī)r(jià)變得趨于正常，希望建議變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。”

“土地收入制度改革阻力一定大”

提案：《關(guān)于土地收入科學(xué)管理合理使用的建議》

摘要：今后各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的土地出讓金這一項(xiàng)費(fèi)用，收繳年限和費(fèi)率水平可以保持相對(duì)穩(wěn)定，沿用既定政策；但收繳到賬的資金應(yīng)即刻轉(zhuǎn)繳至政府，由特設(shè)一個(gè)全國(guó)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用基金賬戶統(tǒng)一管理。再由政府接照土地用途性質(zhì)所對(duì)應(yīng)的使用權(quán)年限，按年度或按政府五年一屆換屆周期進(jìn)行有管理地返還地方使用。

新京報(bào)：您認(rèn)為把地方土地出讓金上繳統(tǒng)一支配管理可以達(dá)到平抑地價(jià)的效果嗎？

李曉林（以下簡(jiǎn)稱“李”）：目前，土地出讓收入是各地方政府的重要財(cái)政收入。我提案建議，今后各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地出讓金收繳到賬后即刻轉(zhuǎn)繳至政府，由來(lái)統(tǒng)一支配使用。這樣，即可以弱化各地政府高價(jià)賣地沖動(dòng)，也可能用數(shù)年時(shí)間把因地價(jià)扭曲而推高的房?jī)r(jià)變得趨于正常，也能斷絕一些地方政府卯糧寅吃的問(wèn)題，更好地使在市場(chǎng)中被炒高的超過(guò)土地價(jià)值通過(guò)政策性住房反作用于低收入者。

新京報(bào)：這將會(huì)給地方政府帶來(lái)壓力，這一提案是否有可行性？

李：這樣去改革土地收入政策阻力一定會(huì)很大，但改革必然觸及利益。目前，國(guó)外對(duì)土地出讓并不都采用開(kāi)發(fā)商一次性繳納土地出讓金的形式，如美國(guó)是按照土地使用年限由業(yè)主逐年向政府交納地稅。我認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)在的具體情況，比起業(yè)主自行交納地稅的方法，改革土地收入制度或許更容易些。

新京報(bào)：您認(rèn)為土地出讓制度中還有什么需要改進(jìn)的地方？

李：目前，根據(jù)市場(chǎng)判斷，住宅市場(chǎng)仍處于供小于求的矛盾階段，其中一個(gè)原因就是投放市場(chǎng)的土地有限，好地塊更少，使得部分熱門地塊如“中服地塊”像藝術(shù)品一樣在市場(chǎng)受到追捧。

我認(rèn)為，如遇到關(guān)注度較高的地塊，相關(guān)部門可以考慮將多個(gè)優(yōu)質(zhì)的地塊一起投放，而不要個(gè)別熱門地塊單獨(dú)入市，這必然造成哄搶。此外，一些地塊可以在符合相關(guān)法規(guī)的情況下，放開(kāi)協(xié)議出讓政策，緩解“一方賣地，八方搶地”的問(wèn)題。

新京報(bào)：目前北京市國(guó)土局已經(jīng)啟用技術(shù)手段，對(duì)熱門地塊根據(jù)其特殊功能定位加設(shè)競(jìng)購(gòu)人門檻，作為民營(yíng)企業(yè)家您怎樣看？

李：我個(gè)人不反對(duì)政府對(duì)一些有特殊定位的地塊加設(shè)競(jìng)購(gòu)門檻，這是政府出于對(duì)城市整體規(guī)劃和特殊地域可持續(xù)發(fā)展的考慮。不過(guò)，這確實(shí)可能打擊部分民營(yíng)中小開(kāi)發(fā)商，我還是希望有門檻的地塊少一些。如果中小企業(yè)都沒(méi)了，市場(chǎng)又容易造成幾大家的地價(jià)壟斷。

新京報(bào)：北京2月樓市顯現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，且今年的“虎年土地拍”也并不像此前一樣大熱，您怎樣看待后市？

李：土地拍賣遇冷只是一個(gè)瞬間表現(xiàn)。在調(diào)控政策出臺(tái)后，觀望情緒出現(xiàn)是正常的，今年很多開(kāi)發(fā)商和投資人很關(guān)注“兩會(huì)”上可能出現(xiàn)的政策聲音。我認(rèn)為小陽(yáng)春可能推后到4月出現(xiàn)。

“商住倒掛，商業(yè)地產(chǎn)需政策傾斜”

提案：《關(guān)于適時(shí)放寬商業(yè)地產(chǎn)過(guò)嚴(yán)限制的建議》

摘要：建議央行調(diào)整（銀發(fā)［2003］121號(hào)）有關(guān)規(guī)定，將個(gè)人購(gòu)置商業(yè)用房申請(qǐng)貸款的抵借比不得超過(guò)60%調(diào)整為70%,貸款期限較長(zhǎng)不得超過(guò)10年調(diào)整為20年；放款條件由所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋改為主體結(jié)構(gòu)已封頂。

新京報(bào)：您的提案中，提到了給予商業(yè)地產(chǎn)更多政策扶持，這是出于怎樣的考慮？

李：2009年，北京樓市出現(xiàn)了住宅過(guò)熱而商業(yè)地產(chǎn)趨冷，價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。今年，這一問(wèn)題加劇，但還沒(méi)有引起主管部門的重視。

這里面除了有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題外，還與政府部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及銷售的相關(guān)政策已經(jīng)不再適合時(shí)宜有很大關(guān)系。在國(guó)外“一鋪養(yǎng)三代”，商業(yè)地產(chǎn)受追捧為業(yè)內(nèi)共知。現(xiàn)階段，我國(guó)限制性政策使得人們投資商業(yè)用房的潛在購(gòu)購(gòu)力得不到正常釋放，客觀上造成了民間資本投資全都?jí)旱搅俗≌飿I(yè)這一根“獨(dú)木橋”上的現(xiàn)狀。

新京報(bào)：據(jù)了解，您去年就提出過(guò)同樣的提案，并沒(méi)有被采納，原因何在？

李曉林：有關(guān)部門給出的回復(fù)是“調(diào)整和放寬個(gè)人商用房貸款政策，可能會(huì)進(jìn)一步加大市場(chǎng)炒作的風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”但我認(rèn)為，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商業(yè)物業(yè)非但沒(méi)有炒作暴漲，反而是一邊倒地冷清蟄伏，這使得房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部加劇了供求結(jié)構(gòu)失衡，放大了住宅類物業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和銀行風(fēng)險(xiǎn)。如果政策有傾斜，商業(yè)地產(chǎn)活躍了，還可以保增長(zhǎng)保就業(yè)，住宅市場(chǎng)也不會(huì)顯得那么擁擠，是件好事。

(作者：張曉蕊)

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