今年“兩會”，林達集團董事長李曉林作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，提出了直指房價的提案。他建議，改革土地收入制度，將地方土地出讓金上繳統(tǒng)一支配管理，從而起到弱化地方政府賣地沖動的作用。這個提案無疑給靠賣地獲取大部分財政收入的地方政府帶來壓力。而李曉林稱，“這一辦法阻力一定會很大，但是可能用數(shù)年時間把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常，希望建議變?yōu)楝F(xiàn)實。”

“土地收入制度改革阻力一定大”

提案：《關(guān)于土地收入科學管理合理使用的建議》

摘要：今后各地房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的土地出讓金這一項費用，收繳年限和費率水平可以保持相對穩(wěn)定，沿用既定政策；但收繳到賬的資金應(yīng)即刻轉(zhuǎn)繳至政府，由特設(shè)一個全國土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費用基金賬戶統(tǒng)一管理。再由政府接照土地用途性質(zhì)所對應(yīng)的使用權(quán)年限，按年度或按政府五年一屆換屆周期進行有管理地返還地方使用。

新京報：您認為把地方土地出讓金上繳統(tǒng)一支配管理可以達到平抑地價的效果嗎？

李曉林（以下簡稱“李”）：目前，土地出讓收入是各地方政府的重要財政收入。我提案建議，今后各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地出讓金收繳到賬后即刻轉(zhuǎn)繳至政府，由來統(tǒng)一支配使用。這樣，即可以弱化各地政府高價賣地沖動，也可能用數(shù)年時間把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常，也能斷絕一些地方政府卯糧寅吃的問題，更好地使在市場中被炒高的超過土地價值通過政策性住房反作用于低收入者。

新京報：這將會給地方政府帶來壓力，這一提案是否有可行性？

李：這樣去改革土地收入政策阻力一定會很大，但改革必然觸及利益。目前，國外對土地出讓并不都采用開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的形式，如美國是按照土地使用年限由業(yè)主逐年向政府交納地稅。我認為，根據(jù)我國現(xiàn)在的具體情況，比起業(yè)主自行交納地稅的方法，改革土地收入制度或許更容易些。

新京報：您認為土地出讓制度中還有什么需要改進的地方？

李：目前，根據(jù)市場判斷，住宅市場仍處于供小于求的矛盾階段，其中一個原因就是投放市場的土地有限，好地塊更少，使得部分熱門地塊如“中服地塊”像藝術(shù)品一樣在市場受到追捧。

我認為，如遇到關(guān)注度較高的地塊，相關(guān)部門可以考慮將多個優(yōu)質(zhì)的地塊一起投放，而不要個別熱門地塊單獨入市，這必然造成哄搶。此外，一些地塊可以在符合相關(guān)法規(guī)的情況下，放開協(xié)議出讓政策，緩解“一方賣地，八方搶地”的問題。

新京報：目前北京市國土局已經(jīng)啟用技術(shù)手段，對熱門地塊根據(jù)其特殊功能定位加設(shè)競購人門檻，作為民營企業(yè)家您怎樣看？

李：我個人不反對政府對一些有特殊定位的地塊加設(shè)競購門檻，這是政府出于對城市整體規(guī)劃和特殊地域可持續(xù)發(fā)展的考慮。不過，這確實可能打擊部分民營中小開發(fā)商，我還是希望有門檻的地塊少一些。如果中小企業(yè)都沒了，市場又容易造成幾大家的地價壟斷。

新京報：北京2月樓市顯現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，且今年的“虎年土地拍”也并不像此前一樣大熱，您怎樣看待后市？

李：土地拍賣遇冷只是一個瞬間表現(xiàn)。在調(diào)控政策出臺后，觀望情緒出現(xiàn)是正常的，今年很多開發(fā)商和投資人很關(guān)注“兩會”上可能出現(xiàn)的政策聲音。我認為小陽春可能推后到4月出現(xiàn)。

“商住倒掛，商業(yè)地產(chǎn)需政策傾斜”

提案：《關(guān)于適時放寬商業(yè)地產(chǎn)過嚴限制的建議》

摘要：建議央行調(diào)整（銀發(fā)［2003］121號）有關(guān)規(guī)定，將個人購置商業(yè)用房申請貸款的抵借比不得超過60%調(diào)整為70%,貸款期限較長不得超過10年調(diào)整為20年；放款條件由所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋改為主體結(jié)構(gòu)已封頂。

新京報：您的提案中，提到了給予商業(yè)地產(chǎn)更多政策扶持，這是出于怎樣的考慮？

李：2009年，北京樓市出現(xiàn)了住宅過熱而商業(yè)地產(chǎn)趨冷，價格倒掛的現(xiàn)象。今年，這一問題加劇，但還沒有引起主管部門的重視。

這里面除了有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的問題外，還與政府部門對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以及銷售的相關(guān)政策已經(jīng)不再適合時宜有很大關(guān)系。在國外“一鋪養(yǎng)三代”，商業(yè)地產(chǎn)受追捧為業(yè)內(nèi)共知?，F(xiàn)階段，我國限制性政策使得人們投資商業(yè)用房的潛在購購力得不到正常釋放，客觀上造成了民間資本投資全都壓到了住宅物業(yè)這一根“獨木橋”上的現(xiàn)狀。

新京報：據(jù)了解，您去年就提出過同樣的提案，并沒有被采納，原因何在？

李曉林：有關(guān)部門給出的回復是“調(diào)整和放寬個人商用房貸款政策，可能會進一步加大市場炒作的風險，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！钡艺J為，2009年的房地產(chǎn)市場中，商業(yè)物業(yè)非但沒有炒作暴漲，反而是一邊倒地冷清蟄伏，這使得房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部加劇了供求結(jié)構(gòu)失衡，放大了住宅類物業(yè)的市場風險和銀行風險。如果政策有傾斜，商業(yè)地產(chǎn)活躍了，還可以保增長保就業(yè)，住宅市場也不會顯得那么擁擠，是件好事。

(作者：張曉蕊)

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