三亞房?jī)r(jià)過高面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)

　　易憲容認(rèn)為，討論當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，要站在中國的土地公有制的基本前提上。土地的公有就意味著土地作為住房市場(chǎng)的要素，它的所有權(quán)為全國人民所有，所以，它生產(chǎn)的產(chǎn)品就是要為全國人民服務(wù)，不能成為少數(shù)人利用全國人民資產(chǎn)、財(cái)富、貨物的工具。它所產(chǎn)生的溢價(jià)就是土地的升值應(yīng)該為全國人民所有。

　　易憲容認(rèn)為，住房既是投資品又是消費(fèi)品的特征，如果你不把它界定清楚，那么，這個(gè)市場(chǎng)問題就來了。2003年到2010年以前中國住房政策，沒有把住房投資跟消費(fèi)作一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分，購的房子既是投資品也是消費(fèi)品。政府還用過渡優(yōu)惠的信貸政策、稅收政策鼓勵(lì)全民炒房。在這樣的背景下，2009一2010年中國住房市場(chǎng)就出現(xiàn)了的繁榮，住房的價(jià)格全面飆升，房地產(chǎn)泡沫變得巨大。

　　可以說，在2009年、2010年、2011年中國這種全民炒房運(yùn)動(dòng)，在世界歷史上見所未見，找不到這個(gè)歷史，找不到比這個(gè)更瘋狂的全面炒房。

　　易憲容說，2010年底，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上成為投資的市場(chǎng)，在這樣消費(fèi)價(jià)格背景下，消費(fèi)者幾乎沒有能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。中國社科院在2010年也有過報(bào)告，按照2010年底的房?jī)r(jià)，85%以上的居民沒有能力進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)。也就是說，85%以上的居民(消費(fèi)者)沒有能力購房。這樣的一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，泡沫推得如何之大的時(shí)候市場(chǎng)可不可持續(xù)。北京的房?jī)r(jià)近10年的時(shí)間上漲10倍，不是統(tǒng)計(jì)者說的100%左右。三亞房?jī)r(jià)估計(jì)跟這個(gè)差不多，三亞這樣下去面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　開征房地產(chǎn)稅已是勢(shì)在必行

　　作為一位以“敢言”著稱的學(xué)者，易憲容指出，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，較急迫的任務(wù)，就是盡快強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)化的制度改革。打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，限購限價(jià)令起到的作用是十分有限的，政府還應(yīng)進(jìn)一步完善差別化的信貸政策，要把住房按揭貸款政策逐漸地合理化科學(xué)化，把投資、消費(fèi)做嚴(yán)格區(qū)分。另一方面，加大力度改革稅收制度，目前稅收制度的落后是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控面臨控制的障礙，如果稅收制度出臺(tái)，無論誰都沒辦法阻礙。只要有房產(chǎn)交易，就征稅，這樣可以逐漸解決投機(jī)炒作。這方面不少國家都有成熟的制度與經(jīng)驗(yàn)，比如新加坡打擊住房投機(jī)炒作，全面提高住房交易稅。不管是什么狀態(tài)的住房，只要有交易就征稅，這對(duì)住房投機(jī)炒作豈能不起到巨大的震懾作用？

　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，開征房地產(chǎn)稅已是勢(shì)在必行。開征房地產(chǎn)稅就是要起到對(duì)房地產(chǎn)業(yè)正稅、明租、清費(fèi)的作用，能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到其居住的本性。易憲容提出，頭先要在法律制度安排上創(chuàng)造條件，法規(guī)設(shè)定上要公平公正，保護(hù)絕大多數(shù)居民的根本利益，才能保證房地產(chǎn)稅征收達(dá)到預(yù)期的目的與效果。

　　易憲容認(rèn)為，限購限價(jià)令起到的作用是十分有限的，政府還應(yīng)該進(jìn)一步完善差別化的信貸政策，只有把住房按揭貸款的政策逐漸的合理科學(xué)，把投資消費(fèi)做嚴(yán)格區(qū)分，把投資炒作取決于市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整趨勢(shì)已經(jīng)確立，采取有效的政策讓房地產(chǎn)炒作進(jìn)行控制，比如說稅收政策、信貸政策、土地政策。為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，要對(duì)政府實(shí)行責(zé)任制，出了問題各地方政府要承擔(dān)責(zé)任。

　　淡化房地產(chǎn)投資功能擠掉泡沫 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然充滿活力

　　易憲容表示，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為既定事實(shí)。泡沫有多大?不是誰說有多大就多大的，只要我們民眾摸摸口袋有多少錢，你去購房的時(shí)候付房款的時(shí)候就知道房地產(chǎn)泡沫有多大了。

　　特別是北京、上海，莫說購房，想都不敢想，一套房子幾百萬、幾千萬，年輕人工作一個(gè)月工資1萬，幾百萬得多少年。這樣的背景下，這個(gè)泡沫下，政府為什么視而不見，關(guān)鍵問題是把房地產(chǎn)作為一個(gè)宏觀調(diào)控GDP增長(zhǎng)的工具。因?yàn)榭吹椒康禺a(chǎn)把很多錢吸納過來，然后抬高價(jià)格，這樣GDP就出來。一有問題就把房?jī)r(jià)抬高。政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題，國十條已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題，到了2007年有所警覺，出臺(tái)了一些文件但是2008年又中斷了。到了2010年初才發(fā)現(xiàn)問題太大，所以政策的變化比較大。如果讓這個(gè)泡沫自然的破滅，中國經(jīng)濟(jì)就面臨大的問題，如果讓政策逐漸的擠出，我們就可以把這個(gè)泡沫所面臨的風(fēng)險(xiǎn)降到較小程度。

　　“房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，一定對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)是毀滅性的，大家一定要注意這個(gè)事。”易憲容說，泡沫這么大的情況下，較怕的是北京、上海、廣州、深圳這些大城市出問題，如果這些城市逐漸把泡沫風(fēng)險(xiǎn)擠出，逐漸讓投機(jī)炒作退出市場(chǎng)，我想面臨的問題就不會(huì)太大。

　　海南主要是三亞和一些沿海地方，三亞早幾年所出現(xiàn)的問題短時(shí)間消化不容易，這些東西一旦沉淀下來以后，面臨的問題會(huì)更大。

　　如果中國住房市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，健全的功能逐漸的推出，投資化的功能逐漸的退出，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，仍然是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一個(gè)支柱。

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