“金九銀十”開局頭周，房地產市場再顯轉暖跡象。房地產部門公布的數(shù)據(jù)顯示，自8月初市場交易量反彈以來，房地產走勢逐漸從價滯量漲演變?yōu)榱績r齊升。上海市近期新開樓盤中，除8月初出現(xiàn)過少數(shù)開發(fā)商一次性降價20%的特殊情況，此后的價格已隨交易量一同回升。

然而，隨著政府對房地產行業(yè)調控的深入，各項銀行信貸也隨之收緊。而對于普通購房者來說，無論外部環(huán)境如何，用較低的成本購到想購的房子是根本，而大多數(shù)人也因此徘徊在二套房貸的邊緣。

如果你正愁對策，不妨往下看，自有專家給你支招。

　一次性付款PK按揭貸款

A先生較近想在浦東購置一處新房產，因為妻子懷了孩子，于是希望換一處大房，給寶寶一個更好的環(huán)境。但因為購套房時貸過款，就算把套房子賣了做套的頭付款，購房貸款時也只能算作“二套房”客戶來對待。A先生在新樓盤售樓處得知，一次性付款能有1%-3%的價格優(yōu)惠，于是動起了“以房養(yǎng)房”的主意。

如果是采用二套房按揭貸款的方式購房，那么A先生需要給出5成頭付，銀行給出的貸款利率是基準利率的1.1倍；如果采用一次性付款方式，那么購房總價可以便宜3%，而這多出來的5成購房款可以用套房做抵押貸款獲得，貸款利率同樣是基準利率的1.1倍。在貸款利率相同的情況下，如果能夠足額支付購房款，那么在購房總價上就可以降低3%的成本。

案例關鍵：套房做抵押貸款較高只能貸到房產價值的7成，這部分資金必須要足以支付套房剩余的5成款項，不然就無法獲取3%的購房優(yōu)惠。而銀行一般都由指定第三方機構進行房產價格評估，是否“足額”具有一定的不確定性。

公積金貸款PK商業(yè)貸款

B先生的需求與A先生類似，不同的是B先生的頭套房還在還貸中，無法進行抵押貸款，自然只能選擇用二套房貸款來完成自己的購房計劃。B先生遇到的情況是，B先生購購頭套房是在婚前，但根據(jù)目前“以家庭為單位”認定購房套數(shù)的政策，雖然妻子名下沒有貸款，但也無法以妻子名義購購房產享受頭套房待遇。

不過在進行二套房貸款時，銀行人士建議B先生仍可用妻子的公積金進行貸款。只是申請公積金二套房貸時，可貸數(shù)額將降至總額的50%，即在沒有補充公積金的情況下（按照上海市的規(guī)定），B先生妻子可申請10萬元公積金貸款，如果有補充公積金則為15萬元。

目前公積金貸款利率為3.78%，相比商業(yè)貸款中的二套房貸利率6.53%（1.1倍基準利率）仍優(yōu)惠不少。以總額100萬商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來計算，全部采用商業(yè)貸款總共需支出利息79.36萬元；而以10萬元公積金貸款+90萬元商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來計算，需要支付的利息總額為75.81萬元。兩相比較，可節(jié)省利息3.55萬元。

案例關鍵：夫妻雙方仍有部分公積金貸款額度可用，那么，用足公積金貸款余額進行組合貸款將比用純商業(yè)貸款來得更為劃算。

二次購房頭選“氣球貸”

C先生較近犯了愁，自從新國十條發(fā)布以來，商業(yè)銀行對房貸的要求是越來越高。不只三套房不能貸，連二套房都一律執(zhí)行1.1倍基準利率，相比較優(yōu)惠時的7折優(yōu)惠利率整整高了2.37個百分點。先前還有聽說二套房能有基準利率的情況，9月初一打聽銀行已經一律無此優(yōu)惠。

中介公司提醒C先生，雖然二套房貸利率已經統(tǒng)一調高至1.1倍基準利率，但是少數(shù)銀行的創(chuàng)新房貸理財產品還是可以降低購房者整體利息支出，而其中頭選就是深發(fā)展的“氣球貸”。

“氣球貸”的特點是貸款期限較短，對應的利率支出也較低，能夠節(jié)省利息支出，前期還款壓力較小。如果還款記錄良好，期后可安排再融資。目前深發(fā)展主推的“氣球貸”產品以3年期為主，二套房貸執(zhí)行3年期基準利率上浮10%，與5年期基準利率持平。每期還款額度以20年期或30年期計算（客戶可自行選擇），還款方式可在等額本息或等額本金之中選擇。到3年期滿時，如果沒有不良逾期記錄，客戶可申請再次進行3年期“氣球貸”，以此類推直至期滿。

案例關鍵：氣球貸僅有少數(shù)銀行推出，客戶可選銀行不多。還款期內，客戶必須保持良好的還款記錄，以便在3年期滿后繼續(xù)申請該項業(yè)務。

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