“金九銀十”開(kāi)局頭周，房地產(chǎn)市場(chǎng)再顯轉(zhuǎn)暖跡象。房地產(chǎn)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，自8月初市場(chǎng)交易量反彈以來(lái)，房地產(chǎn)走勢(shì)逐漸從價(jià)滯量漲演變?yōu)榱績(jī)r(jià)齊升。上海市近期新開(kāi)樓盤中，除8月初出現(xiàn)過(guò)少數(shù)開(kāi)發(fā)商一次性降價(jià)20%的特殊情況，此后的價(jià)格已隨交易量一同回升。

　　然而，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的深入，各項(xiàng)銀行信貸也隨之收緊。而對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論外部環(huán)境如何，用較低的成本購(gòu)到想購(gòu)的房子是根本，而大多數(shù)人也因此徘徊在二套房貸的邊緣。

　　如果你正愁對(duì)策，不妨往下看，自有專家給你支招。

　　⊙記者 鄒靚

　　一次性付款PK按揭貸款

　　A先生較近想在浦東購(gòu)置一處新房產(chǎn)，因?yàn)槠拮討蚜撕⒆?，于是希望換一處大房，給寶寶一個(gè)更好的環(huán)境。但因?yàn)橘?gòu)套房時(shí)貸過(guò)款，就算把套房子賣了做套的頭付款，購(gòu)房貸款時(shí)也只能算作“二套房”客戶來(lái)對(duì)待。A先生在新樓盤售樓處得知，一次性付款能有1%-3%的價(jià)格優(yōu)惠，于是動(dòng)起了“以房養(yǎng)房”的主意。

　　如果是采用二套房按揭貸款的方式購(gòu)房，那么A先生需要給出5成頭付，銀行給出的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍；如果采用一次性付款方式，那么購(gòu)房總價(jià)可以便宜3%，而這多出來(lái)的5成購(gòu)房款可以用套房做抵押貸款獲得，貸款利率同樣是基準(zhǔn)利率的1.1倍。在貸款利率相同的情況下，如果能夠足額支付購(gòu)房款，那么在購(gòu)房總價(jià)上就可以降低3%的成本。

　　案例關(guān)鍵：套房做抵押貸款較高只能貸到房產(chǎn)價(jià)值的7成，這部分資金必須要足以支付套房剩余的5成款項(xiàng)，不然就無(wú)法獲取3%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。而銀行一般都由指定第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是否“足額”具有一定的不確定性。

　　公積金貸款PK商業(yè)貸款

　　B先生的需求與A先生類似，不同的是B先生的頭套房還在還貸中，無(wú)法進(jìn)行抵押貸款，自然只能選擇用二套房貸款來(lái)完成自己的購(gòu)房計(jì)劃。B先生遇到的情況是，B先生購(gòu)購(gòu)頭套房是在婚前，但根據(jù)目前“以家庭為單位”認(rèn)定購(gòu)房套數(shù)的政策，雖然妻子名下沒(méi)有貸款，但也無(wú)法以妻子名義購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)享受頭套房待遇。

　　不過(guò)在進(jìn)行二套房貸款時(shí)，銀行人士建議B先生仍可用妻子的公積金進(jìn)行貸款。只是申請(qǐng)公積金二套房貸時(shí)，可貸數(shù)額將降至總額的50%，即在沒(méi)有補(bǔ)充公積金的情況下(按照上海市的規(guī)定)，B先生妻子可申請(qǐng)10萬(wàn)元公積金貸款，如果有補(bǔ)充公積金則為15萬(wàn)元。

　　目前公積金貸款利率為3.78%，相比商業(yè)貸款中的二套房貸利率6.53%(1.1倍基準(zhǔn)利率)仍優(yōu)惠不少。以總額100萬(wàn)商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來(lái)計(jì)算，全部采用商業(yè)貸款總共需支出利息79.36萬(wàn)元；而以10萬(wàn)元公積金貸款+90萬(wàn)元商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來(lái)計(jì)算，需要支付的利息總額為75.81萬(wàn)元。兩相比較，可節(jié)省利息3.55萬(wàn)元。

　　案例關(guān)鍵：夫妻雙方仍有部分公積金貸款額度可用，那么，用足公積金貸款余額進(jìn)行組合貸款將比用純商業(yè)貸款來(lái)得更為劃算。

　　二次購(gòu)房頭選“氣球貸”

　　C先生較近犯了愁，自從新國(guó)十條發(fā)布以來(lái)，商業(yè)銀行對(duì)房貸的要求是越來(lái)越高。不只三套房不能貸，連二套房都一律執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，相比較優(yōu)惠時(shí)的7折優(yōu)惠利率整整高了2.37個(gè)百分點(diǎn)。先前還有聽(tīng)說(shuō)二套房能有基準(zhǔn)利率的情況，9月初一打聽(tīng)銀行已經(jīng)一律無(wú)此優(yōu)惠。

　　中介公司提醒C先生，雖然二套房貸利率已經(jīng)統(tǒng)一調(diào)高至1.1倍基準(zhǔn)利率，但是少數(shù)銀行的創(chuàng)新房貸理財(cái)產(chǎn)品還是可以降低購(gòu)房者整體利息支出，而其中頭選就是深發(fā)展的“氣球貸”。

　　“氣球貸”的特點(diǎn)是貸款期限較短，對(duì)應(yīng)的利率支出也較低，能夠節(jié)省利息支出，前期還款壓力較小。如果還款記錄良好，期后可安排再融資。目前深發(fā)展主推的“氣球貸”產(chǎn)品以3年期為主，二套房貸執(zhí)行3年期基準(zhǔn)利率上浮10%，與5年期基準(zhǔn)利率持平。每期還款額度以20年期或30年期計(jì)算(客戶可自行選擇)，還款方式可在等額本息或等額本金之中選擇。到3年期滿時(shí)，如果沒(méi)有不良逾期記錄，客戶可申請(qǐng)?jiān)俅芜M(jìn)行3年期“氣球貸”，以此類推直至期滿。

　　案例關(guān)鍵：氣球貸僅有少數(shù)銀行推出，客戶可選銀行不多。還款期內(nèi)，客戶必須保持良好的還款記錄，以便在3年期滿后繼續(xù)申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)業(yè)務(wù)。

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