閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
房產(chǎn)商現(xiàn)金流大幅下降斷糧在即 發(fā)愁從哪弄到錢
新一年的春風尚未吹綠江南岸,房地產(chǎn)企業(yè)的資金寒冬或將持續(xù)。隨著嚴厲的房地產(chǎn)調控政策持續(xù)運行,從銀行獲得開發(fā)貸款變得更加困難,在地產(chǎn)界打拼的商人們正在為“從哪里弄到錢”這個問題發(fā)愁。
“危險而疏遠”的板塊
3月8日夜間,房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科公布了2010年年報。年報顯示,萬科2010年銷售額1081.6億元,成為國內頭家銷售額突破1000億元的房地產(chǎn)企業(yè);歸屬上市公司股東的凈利潤72.8億元,較2009年增長36.65%。
房地產(chǎn)板塊另一重要風向標——保利地產(chǎn)此前發(fā)布的2010年年報也顯示,上市公司實現(xiàn)凈利潤接近50億元,同比增長四成左右。
根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》統(tǒng)計以及綜合其他公開數(shù)據(jù),盡管頭頂嚴厲調控政策,但房地產(chǎn)上市企業(yè)在過去一年并未出現(xiàn)財富“滯漲”情況。約60%的房地產(chǎn)上市企業(yè)同比實現(xiàn)增長或扭虧。
“雖然從去年開始房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就比較緊張了,但2010年的銷售情況算是比較不錯了,這給大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來了穩(wěn)定的資金流?!苯咏〗ú康囊晃粯I(yè)內分析人士向《中國經(jīng)濟周刊》置評說。
不過,外表光鮮的財務數(shù)字背后,大量房企或許已經(jīng)開始在資金道路上步履蹣跚。經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅度下降是顯而易見的事實。根據(jù)目前已公開的13家上市地產(chǎn)企業(yè)年報顯示,盡管凈利潤達81.4億元,同比上升41.08%,但經(jīng)營性現(xiàn)金流卻同比下降1777.61%。
另有分析稱,住房限購措施加上更高的抵押貸款利率,可能會使今年前幾個月新房銷售量比2010年四季度下降40%至60%。而多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售,不少人開始擔心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。
就在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報發(fā)布之際,一些原本有意涉足房地產(chǎn)領域的上市公司卻打算“安分”地遠離。
吉林制藥3月7日公告稱,將于3月23日召開2011年次臨時股東大會,采取現(xiàn)場投票與網(wǎng)絡投票相結合的方式?jīng)Q定一項重要議案:《關于公司擬向中國證監(jiān)會申請撤回重大資產(chǎn)重組申請文件的議案》。吉林制藥表示:“截至目前,由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控一直在進行中,吉林制藥此次涉及房地產(chǎn)行業(yè)的重大資產(chǎn)重組事項已不具備實施的基礎。”
在此之前,*ST博通于3月5日亦發(fā)布公告稱,準備向中國證監(jiān)會申請撤回重大資產(chǎn)重組行政許可申報材料,原因是,“為了堅決貫徹執(zhí)行《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精神,證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請。本次重大資產(chǎn)重組置入資產(chǎn)為經(jīng)發(fā)地產(chǎn)100%股權,其主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務,不符合國務院相關要求?!?
目前仍處于停牌狀態(tài)的S*ST萬鴻同樣也面臨房地產(chǎn)政策調控致使重大資產(chǎn)重組進程減緩的境況。
一位要求匿名的房地產(chǎn)上市企業(yè)高端財務經(jīng)理說:“一些上市企業(yè)礙于當下嚴厲的房地產(chǎn)調控,根本沒辦法做房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)重組;已經(jīng)在進程中的就只能停止或任憑監(jiān)管機構重審。調控政策效果已經(jīng)從限購等層面上升到影響上市公司各種運行項目上來。很多公司都重新選擇其他類型資產(chǎn)重組?!?
出鈔口愈加收緊
如果說上市公司尚能依靠資本市場獲得一些資金支持,那么未上市的一些房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的“斷糧”風險將會更加嚴峻。
2月23日,廣州大銀行家投資顧問公司董事總經(jīng)理黃家榮發(fā)表標題為“銀行全面停止給地產(chǎn)商發(fā)放開發(fā)貸款”的博客文章,這隨即成為媒體熱炒的焦點。盡管市場普遍認為銀行全面停止房地產(chǎn)開發(fā)信貸的可能性幾乎為零,不過,信貸收緊卻是不爭的事實。
中國建設銀行一位對公業(yè)務經(jīng)理告訴《中國經(jīng)濟周刊》,目前雖然沒有接到任何此類通知,但是當前的貸款指標較為緊張,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務并不在被優(yōu)先支持的行列中。
3月4日,媒體引用全國政協(xié)委員、中國工商銀行行長楊凱生的話報道稱,工行要增加對中小企業(yè)的貸款,同時在規(guī)模上收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務,以調整信貸結構。
3月8日,從事私募與信托行業(yè)的經(jīng)濟研究者孫飛對記者說:“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都普遍缺錢,我前段時間就剛剛完成了一個私募融資項目?!彼⑽赐嘎短嚓P于該項目的信息,但是令他興奮的是,融資渠道“收縮”或許能幫助他尋覓到更多的客戶。
“完全停止來自銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款是不可能的?!睂O飛認為,目前大量的保障性住房還需要銀行信貸的支持,而且,如果停止授信反而會直接讓房企的風險傳導至銀行自身。
一位國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務經(jīng)理告訴記者:“目前銀行對大型優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)客戶加強了房貸審核力度,而中小型開發(fā)商就很難貸款。而且貸款利率提高之后,很多中小企業(yè)已經(jīng)貸不起款?!?
這位財務經(jīng)理進一步表示,房貸審核主要包括申請企業(yè)的財務狀況、近幾年的審計報告還有企業(yè)整體的項目情況,以及對企業(yè)未來現(xiàn)金流的預測。“在建面積、銷售面積、結轉收入、土地儲備、未來的土地儲備獲取計劃等,這些都在銀行審查范圍內。較關鍵的是看公司的現(xiàn)金流和擔保人以及抵押物等?!?
銀行捂緊了口袋,開發(fā)商就必須從其他渠道獲取資金,這其中便包括私募和信托。但是,這兩項融資成本都明顯高于銀行信貸成本。
一位曾經(jīng)從事房地產(chǎn)私募融資和信托融資的房地產(chǎn)業(yè)人士告訴記者:“信托募集資金不能用來購購土地,且成本要比銀行平均融資成本高3倍。私募則更高,利滾利算下來大約是25倍?!痹颈婚_發(fā)商不屑一顧的高成本融資渠道如今或許會成為他們的救命稻草。
在各地限購措施的影響下,銷售資金回籠遇阻也讓房企措手不及。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,今年2月,北京期房住宅成交量為2925套,比1月份的9000多套下降了七成左右。
另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年2月,商品住宅新增供應套數(shù)為1812套,環(huán)比下降95%,同比下降31%。
“這幾乎是較為迅速的一次交易量壓制?!鄙鲜鰢蟹康禺a(chǎn)企業(yè)財務經(jīng)理如此評價。他說:“成交量降低直接拖累了房地產(chǎn)公司的銷售資金回籠速度。如果這樣的情況持續(xù)下去,即便是降價,可能銷售量也不會有明顯升高?!?
但是,來自中國房地產(chǎn)協(xié)會的一位高端分析人士則預判:“2011年下半年,全國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將遇到資金緊迫的問題。但是如果他們從現(xiàn)在開始降價銷售、加速回流現(xiàn)金的話,資金鏈還是可以得到一些緩解?!?房產(chǎn)商現(xiàn)金流大幅下降斷糧在即 發(fā)愁從哪弄到錢
新一年的春風尚未吹綠江南岸,房地產(chǎn)企業(yè)的資金寒冬或將持續(xù)。隨著嚴厲的房地產(chǎn)調控政策持續(xù)運行,從銀行獲得開發(fā)貸款變得更加困難,在地產(chǎn)界打拼的商人們正在為“從哪里弄到錢”這個問題發(fā)愁。
“危險而疏遠”的板塊
3月8日夜間,房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科公布了2010年年報。年報顯示,萬科2010年銷售額1081.6億元,成為國內頭家銷售額突破1000億元的房地產(chǎn)企業(yè);歸屬上市公司股東的凈利潤72.8億元,較2009年增長36.65%。
房地產(chǎn)板塊另一重要風向標——保利地產(chǎn)此前發(fā)布的2010年年報也顯示,上市公司實現(xiàn)凈利潤接近50億元,同比增長四成左右。
根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》統(tǒng)計以及綜合其他公開數(shù)據(jù),盡管頭頂嚴厲調控政策,但房地產(chǎn)上市企業(yè)在過去一年并未出現(xiàn)財富“滯漲”情況。約60%的房地產(chǎn)上市企業(yè)同比實現(xiàn)增長或扭虧。
“雖然從去年開始房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就比較緊張了,但2010年的銷售情況算是比較不錯了,這給大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來了穩(wěn)定的資金流?!苯咏〗ú康囊晃粯I(yè)內分析人士向《中國經(jīng)濟周刊》置評說。
不過,外表光鮮的財務數(shù)字背后,大量房企或許已經(jīng)開始在資金道路上步履蹣跚。經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅度下降是顯而易見的事實。根據(jù)目前已公開的13家上市地產(chǎn)企業(yè)年報顯示,盡管凈利潤達81.4億元,同比上升41.08%,但經(jīng)營性現(xiàn)金流卻同比下降1777.61%。
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