在目前的國(guó)情下，購(gòu)房對(duì)于絕大多數(shù)普通中國(guó)人而言，是人生中數(shù)得著的幾件大事之一，所以跟住房有關(guān)的任何政策或傳言，都能吸引大量的眼球。 　　前幾天，“上海土地到期無償收回”的傳聞攪得輿論甚是熱鬧了一番，盡管上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局澄清這是誤讀，稱土地期滿續(xù)期未獲批的才收回，但爭(zhēng)論至今仍在繼續(xù)。 　　筆者試圖從另一個(gè)角度探討一下：你愿為70年后價(jià)值100萬的房子花多少錢？答案是你愿意花的錢不會(huì)超過5萬元。 　　為什么會(huì)這樣？因?yàn)槔]之不去。這里說的是純利息,這種利息和央行無關(guān)，和貨幣無關(guān)，而只和人性有關(guān)。我們?nèi)祟愄焐哂幸环N本性，就是對(duì)今天的物品評(píng)價(jià)比較高，對(duì)未來的物品評(píng)價(jià)比較低。這種本性被現(xiàn)代金融學(xué)奠基人費(fèi)雪教授稱為“不耐”。費(fèi)雪認(rèn)為，這是人類社會(huì)有利息的根本原因。 　　不難理解。同一個(gè)紅富士蘋果，如果今天就能得到它，你會(huì)愿意花一塊錢，一年后才能得到它，你可能只愿花9毛錢或更少。 　　房子也是一樣的。同樣一套位于北京某地段、能給你帶來價(jià)值100萬的收入流的房子，你愿意花多少錢得到它？如果在今天就可以得到，你很可能會(huì)愿意花100萬；如果是70年后才能得到它，你愿意花的錢不會(huì)超過3萬元。因?yàn)樵谒闵侠⒑螅?0年后的100萬，在今天看來價(jià)值是相當(dāng)?shù)偷摹? 　　怎么會(huì)這樣？我們從5%的利息率，也就是貼現(xiàn)率看。一套價(jià)值100萬的房子，每當(dāng)推遲一年得到，它的價(jià)值就降低一些，這樣只需要推遲70年，這套在70年后售價(jià)100萬的房子，在今天看來價(jià)值不超過5萬元。 　　我們也可以倒過來看。假若以年息5%計(jì)算，今天的5萬塊錢，和70年后的100萬，哪個(gè)價(jià)值更高？答案是前者。因?yàn)橐詮?fù)合利息算，今天的5萬元錢在70年后可以變成152萬。今天的5萬，和70年后的100萬，在兩者之間作出選擇，你要哪個(gè)？ 　　用這樣的視角去看“上海土地到期無償收回”的傳聞，我們就不用感覺天要塌下來了。其實(shí)沒什么大不了的，反正70年后的那一小塊土地，在今天看來價(jià)值并不大。 　　當(dāng)然，說70年后的房屋或土地價(jià)值不大，是基于利息率5%左右的假設(shè)，如果有人認(rèn)為自己的不耐程度很低，對(duì)自己來說就沒有什么利息可言，那70年后才能得到的房子，和在今天就能得到的房子確實(shí)沒什么區(qū)別。那么，70年后的房子對(duì)他來說也就意義重大，必須和政府理論一番。 　　但很多人的不耐程度不會(huì)這么低。一般來說，人們的不耐程度在3%—5%左右，而這個(gè)程度的不耐程度，也就是利息率、貼現(xiàn)率，已經(jīng)足以讓70年后能賣100萬的房子在今天看來其價(jià)值蕩然無存。 　　但是，話說回來，既然70年后的土地對(duì)居民價(jià)值不大，居民就不必太在意政府是否會(huì)在到期后收回的傳聞?，F(xiàn)在上海對(duì)“70年后將土地收回”的傳聞如臨大敵，說明政府顯然認(rèn)為，出臺(tái)這樣的政策會(huì)引起市民不滿，那為什么會(huì)這么認(rèn)為呢？ 　　我猜的答案是，他們和大多數(shù)普通市民一樣，在為這個(gè)事情計(jì)較之前，并沒有真的去計(jì)較，沒有用紙和筆去計(jì)算一下70年后才能得到的房產(chǎn)，在今天到底價(jià)值幾何。

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