王石稱(chēng)十年后萬(wàn)科銷(xiāo)售額將過(guò)3000億元 萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石12月5日稱(chēng)，今年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額突破了1000億元，萬(wàn)科以往20年的復(fù)合增長(zhǎng)率都在35%以上，按未來(lái)4年25%的復(fù)合增長(zhǎng)率保守推算，2014年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額將突破2000億元；而10年以后也就是2020年，按10%的復(fù)合增長(zhǎng)率推算，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額將增長(zhǎng)到3000億元。 　　他在今日舉行的中國(guó)企業(yè)專(zhuān)業(yè)年會(huì)主題演講上表示，“雖然我們今年1年交付的房屋面積已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)套，相當(dāng)于過(guò)去20年總交付面積的50%，但是，萬(wàn)科將面臨的轉(zhuǎn)型。雖然經(jīng)過(guò)了20年萬(wàn)科的建筑從規(guī)劃、品牌、影響力、設(shè)計(jì)理念上都有所提高，但我們?cè)谠O(shè)計(jì)訴求上大大得退步了，從以消費(fèi)者為導(dǎo)向變?yōu)橐岳麧?rùn)規(guī)模為導(dǎo)向。我相信，如果不回歸以消費(fèi)者為導(dǎo)向的設(shè)計(jì)訴求，當(dāng)萬(wàn)科達(dá)到銷(xiāo)售額3000億元以后，就是萬(wàn)科房子被消費(fèi)者拋棄的時(shí)刻，萬(wàn)科在葬自己”。 　　而對(duì)于“的轉(zhuǎn)型”，王石談到兩個(gè)方面，一方面是從追求利潤(rùn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蠹夹g(shù)科研為導(dǎo)向，一方面是從簡(jiǎn)單的建房賣(mài)房，向市場(chǎng)服務(wù)性上轉(zhuǎn)。王石稱(chēng)，目前萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化建筑面積已經(jīng)達(dá)到106萬(wàn)平方米，綠色三星標(biāo)準(zhǔn)建筑達(dá)到84萬(wàn)平方米，未來(lái)會(huì)致力于建筑碳減排等方面。 　　根據(jù)此前萬(wàn)科公告披露，截至2010年12月1日，萬(wàn)科今年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積830.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1000.6億元，成為“調(diào)控年”下家年銷(xiāo)售額達(dá)到千億級(jí)的房企。 　　伴隨著萬(wàn)科的增長(zhǎng)和對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀預(yù)測(cè)，調(diào)控下房企反創(chuàng)銷(xiāo)售新高幾乎是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。截至11月底，碧桂園今年共銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額為327億元。富力地產(chǎn)銷(xiāo)售金額280.94億元。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則表明，國(guó)內(nèi)一線的13家標(biāo)桿房企中預(yù)計(jì)將有9家房企提前完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。其中包括保利、復(fù)地、金地、雅居樂(lè)等等；而剩余四家，富力和華潤(rùn)也于11月份接近年度銷(xiāo)售目標(biāo) “調(diào)控后的10月份，萬(wàn)科繼續(xù)打破國(guó)內(nèi)房企月銷(xiāo)售紀(jì)錄，主要是由于批準(zhǔn)預(yù)售的規(guī)模加大。如果把供應(yīng)量和實(shí)際成交量做對(duì)比，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，批準(zhǔn)預(yù)售面積大于實(shí)際成交面積，市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了供過(guò)于求的局面?！?2月5日，萬(wàn)科總裁郁亮在北京對(duì)記者表示，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。 2010年10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售額155.1億元，為繼8月銷(xiāo)售119.9億元、9月銷(xiāo)售142.1億元后，連續(xù)第三個(gè)月刷新國(guó)內(nèi)房企單月銷(xiāo)售紀(jì)錄。2010年11月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額128.7億元。 郁亮回應(yīng)了此前媒體報(bào)道中因萬(wàn)科截至12月1日當(dāng)年銷(xiāo)售額過(guò)千億而引發(fā)的“宏觀調(diào)控失效”和“銀行陽(yáng)奉陰違”的質(zhì)疑，“從萬(wàn)科的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，這一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是歷次調(diào)控中執(zhí)行較為徹底的。”郁亮說(shuō)，今年10月份，萬(wàn)科的成交量中一次性付款比例已經(jīng)從前四個(gè)月的18%提高到了35%，充分說(shuō)明了調(diào)控中信貸政策的執(zhí)行力度。 他還表示，保障房比例能否不斷提高是衡量此次調(diào)控是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。 “領(lǐng)跑房企的領(lǐng)跑業(yè)績(jī)并不代表整個(gè)行業(yè)的狀況?！庇袅琳f(shuō)，在萬(wàn)科已有產(chǎn)品處于在售階段的30個(gè)城市，萬(wàn)科的市場(chǎng)份額從3月份3.9%提高到了10月份5.7%。 而從全國(guó)情況來(lái)看，2010年中期萬(wàn)科市場(chǎng)占有率為1.86%，三季報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)一步增長(zhǎng)至2.24%。 對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，郁亮表示，“調(diào)控會(huì)繼續(xù)，市場(chǎng)會(huì)波動(dòng)?！钡麑?duì)明年萬(wàn)科的形勢(shì)表示樂(lè)觀，“明年少于千億是不太可能?！彼啾硎?，“企業(yè)越大，壓力也越大，千億規(guī)模的企業(yè)，一年增長(zhǎng)20%就是增加200億，50%就是500億。不過(guò)，現(xiàn)在的萬(wàn)科更注重質(zhì)量和效益，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。對(duì)于明年銷(xiāo)售額要增長(zhǎng)多少，我們不作計(jì)劃?！? 從銷(xiāo)售情況和市場(chǎng)份額來(lái)看，萬(wàn)科并沒(méi)有受到宏觀調(diào)控影響，相反還成了宏觀調(diào)控的受益者。對(duì)此，郁亮說(shuō)，萬(wàn)科在宏觀調(diào)控中是較積極合理調(diào)整定價(jià)策略的公司，“因?yàn)槲覀円箜?xiàng)目開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內(nèi)必須賣(mài)掉60%以上。事實(shí)上，我們一般是以開(kāi)盤(pán)當(dāng)天能否賣(mài)掉60%為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定價(jià)的。” “縱觀本輪宏觀調(diào)控中仍然能保持高速增長(zhǎng)的公司，包括萬(wàn)科，還有前11月銷(xiāo)售額增長(zhǎng)75%的恒大和增長(zhǎng)57%的碧桂園，基本上都符合‘普通住宅、快速周轉(zhuǎn)、戰(zhàn)略縱深’這三個(gè)特征。而走高端路線的房地產(chǎn)公司，調(diào)控后的業(yè)績(jī)往往沒(méi)有那么好?！庇袅琳f(shuō)，過(guò)去兩三年萬(wàn)科沒(méi)有在資本市場(chǎng)融過(guò)一分錢(qián)，更多地通過(guò)合作完成目標(biāo)，“相當(dāng)于一分錢(qián)掰成兩半來(lái)用”。他表示，健康的房地產(chǎn)公司應(yīng)該“不依賴（銀行、資本市場(chǎng)等）給你錢(qián)也能增長(zhǎng)”。 宏觀調(diào)控后，合作拿地在萬(wàn)科土地儲(chǔ)備中的份額不斷增加，近期萬(wàn)科新增加的土地儲(chǔ)備基本上以合作形式為主，如剛剛在11月15日和央企五礦置業(yè)聯(lián)合體以約52億元人民幣的價(jià)格拿下的北京唐家?guī)X兩幅地塊，和渝開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā)的重慶“塞納左岸”項(xiàng)目，和天津港集團(tuán)合作的天津港口地產(chǎn)項(xiàng)目。另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年萬(wàn)科前10月的銷(xiāo)售額中，75%的銷(xiāo)售收入來(lái)自于合作項(xiàng)目。 “萬(wàn)科有兩樣指標(biāo)不領(lǐng)跑：土地儲(chǔ)備不領(lǐng)跑，利潤(rùn)總額不領(lǐng)跑。相比銷(xiāo)售額而言，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備僅排在全國(guó)第十名左右。利潤(rùn)率的提高對(duì)我們而言并不重要，相較而言，我們關(guān)注客戶是否更滿意?！庇袅琳f(shuō)。而王石同在北京的另一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合亦表示，“如果還繼續(xù)追求利潤(rùn)化，相信在萬(wàn)科銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到3000億時(shí)，也是消費(fèi)者開(kāi)始拋棄萬(wàn)科的時(shí)候。”王石說(shuō)，“消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)槟闶鞘澜缟系拈_(kāi)發(fā)公司，就一直信任你，而是更在意誰(shuí)能給他更好的生活環(huán)境?！? 郁亮表示，萬(wàn)科成為全球規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)后，沒(méi)有了全面學(xué)習(xí)的房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿，但現(xiàn)在萬(wàn)科的標(biāo)桿不是沒(méi)了，而是更多了，如匯豐銀行就是值得萬(wàn)科學(xué)習(xí)的榜樣，“他們經(jīng)歷過(guò)二戰(zhàn)，經(jīng)歷過(guò)金融危機(jī)影響，而我們現(xiàn)在只是在經(jīng)歷行業(yè)調(diào)整。我們的境遇和戰(zhàn)爭(zhēng)之類(lèi)的事件比起來(lái)就是小巫見(jiàn)大巫了?！彼f(shuō)，萬(wàn)科要向匯豐銀行學(xué)習(xí)的較重要的一點(diǎn)，就是“順勢(shì)而變”。 郁亮解密萬(wàn)科銷(xiāo)售破千億 郁亮 郁亮，男，1965年出生，江蘇蘇州人，北京大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)系畢業(yè)。1990年加入萬(wàn)科。其專(zhuān)業(yè)的萬(wàn)科是目前中國(guó)的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。2009財(cái)年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入489億元，凈利潤(rùn)53.3億元，較上年同期分別增長(zhǎng)19%和32%。2010年上半年，萬(wàn)科以355億元銷(xiāo)售額位列房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售位。2010年3月，萬(wàn)科、騰訊聯(lián)合啟動(dòng) “零公里行動(dòng)”的系列公益環(huán)保行動(dòng)。 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，曾在深圳外貿(mào)集團(tuán)工作， 1990年加入萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，1993年任深圳市萬(wàn)科財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理，1994年任公司董事，2000年再次當(dāng)選董事，1996年任公司副總經(jīng)理，1999年任公司常務(wù)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，2001年任公司總經(jīng)理。 知名房企萬(wàn)科近日發(fā)布公告稱(chēng)，截至12月1日，萬(wàn)科銷(xiāo)售額已破千億元大關(guān)。在政府樓市調(diào)控組合拳頻頻發(fā)力的情況下，萬(wàn)科完成一個(gè)漂亮的收官之戰(zhàn)。然而，是什么原因讓萬(wàn)科在房地產(chǎn)的多變之年取得千億元的銷(xiāo)售成績(jī)？12月5日，萬(wàn)科總裁郁亮在北京對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者表示，這個(gè)結(jié)果出乎他的意料，但總結(jié)起來(lái)與準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位不無(wú)關(guān)系，而對(duì)于明年的發(fā)展他們并無(wú)計(jì)劃，只是追求健康的增長(zhǎng)。 　　實(shí)現(xiàn)千億元的銷(xiāo)售額，是郁亮在2004年提出的“十年計(jì)劃”，現(xiàn)在這一目標(biāo)提前四年完成了，對(duì)此，郁亮表示這“是個(gè)意外”。萬(wàn)科如此突出的業(yè)績(jī)是否與其降價(jià)促銷(xiāo)的手段分不開(kāi)，郁亮面對(duì)這一質(zhì)疑時(shí)表示并不贊同此觀點(diǎn)，他認(rèn)為今年的調(diào)控政策是到位的，但是影響房?jī)r(jià)的因素很復(fù)雜，“不能說(shuō)萬(wàn)科沒(méi)有降價(jià)，只能說(shuō)萬(wàn)科始終在積極合理地定價(jià)?！泵總€(gè)樓盤(pán)推出一個(gè)月內(nèi)必須完成60%的銷(xiāo)售量，這是“硬性規(guī)定”，也是其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的保證。 除了合理定價(jià)外，郁亮認(rèn)為取得這樣的成績(jī)?cè)蛴腥菏冀K堅(jiān)持主流住宅建設(shè)、快速周轉(zhuǎn)和戰(zhàn)略縱深。他說(shuō)，在眾多的發(fā)展商中，萬(wàn)科是做主流住宅較多的，“接近90%的產(chǎn)品是低于140平米以下的普通住宅，60平米的住宅接近60%”，以此滿足客戶的需求，同時(shí)他們也兼顧商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是為了更好的做好住宅市場(chǎng)。因?yàn)榫劢怪髁魇袌?chǎng)，他們?cè)阡N(xiāo)售上實(shí)現(xiàn)了快速周轉(zhuǎn)，而“積極合理的定價(jià)促進(jìn)成交就是快速周轉(zhuǎn)的一部分”。較后一點(diǎn)，就是采取縱深發(fā)展的戰(zhàn)略，提高二三線城市的業(yè)務(wù)占比。郁亮認(rèn)為，在政府調(diào)控的大背景下，萬(wàn)科的領(lǐng)跑并不代表整個(gè)行業(yè)現(xiàn)狀，“今年做得不錯(cuò)的發(fā)展商，基本上都符合上面的三點(diǎn)要求?！?　　作為頭家突破千億元銷(xiāo)售額的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科已進(jìn)入“后千億”的發(fā)展期，其今后的發(fā)展計(jì)劃成為關(guān)注焦點(diǎn)。郁亮表示，千億之前可以靠“人海戰(zhàn)術(shù)”，千億之后必須要靠戰(zhàn)略，所以“明年萬(wàn)科將追求健康有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，具體包括提高產(chǎn)品性價(jià)比以滿足客戶需求，給股東更好的回報(bào)和產(chǎn)品的創(chuàng)新服務(wù)三個(gè)層面。他解釋說(shuō)，因?yàn)樵谥髁髯≌袌?chǎng)的開(kāi)發(fā)上還大有空間，因此這將仍然是萬(wàn)科業(yè)務(wù)的焦點(diǎn)和。至于創(chuàng)新方面，還是以滿足市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)，他們已確定下一步將在北京設(shè)立繼東莞之后的家研發(fā)基地。而鑒于北京老齡化社會(huì)的現(xiàn)狀，他們還將嘗試“活躍長(zhǎng)者”(即老年住宅)的計(jì)劃。 王石稱(chēng)十年后萬(wàn)科銷(xiāo)售額將過(guò)3000億元 萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石12月5日稱(chēng)，今年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額突破了1000億元，萬(wàn)科以往20年的復(fù)合增長(zhǎng)率都在35%以上，按未來(lái)4年25%的復(fù)合增長(zhǎng)率保守推算，2014年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額將突破2000億元；而10年以后也就是2020年，按10%的復(fù)合增長(zhǎng)率推算，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額將增長(zhǎng)到3000億元。 　　他在今日舉行的中國(guó)企業(yè)專(zhuān)業(yè)年會(huì)主題演講上表示，“雖然我們今年1年交付的房屋面積已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)套，相當(dāng)于過(guò)去20年總交付面積的50%，但是，萬(wàn)科將面臨的轉(zhuǎn)型。雖然經(jīng)過(guò)了20年萬(wàn)科的建筑從規(guī)劃、品牌、影響力、設(shè)計(jì)理念上都有所提高，但我們?cè)谠O(shè)計(jì)訴求上大大得退步了，從以消費(fèi)者為導(dǎo)向變?yōu)橐岳麧?rùn)規(guī)模為導(dǎo)向。我相信，如果不回歸以消費(fèi)者為導(dǎo)向的設(shè)計(jì)訴求，當(dāng)萬(wàn)科達(dá)到銷(xiāo)售額3000億元以后，就是萬(wàn)科房子被消費(fèi)者拋棄的時(shí)刻，萬(wàn)科在葬自己”。 　　而對(duì)于“的轉(zhuǎn)型”，王石談到兩個(gè)方面，一方面是從追求利潤(rùn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蠹夹g(shù)科研為導(dǎo)向，一方面是從簡(jiǎn)單的建房賣(mài)房，向市場(chǎng)服務(wù)性上轉(zhuǎn)。王石稱(chēng)，目前萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化建筑面積已經(jīng)達(dá)到106萬(wàn)平方米，綠色三星標(biāo)準(zhǔn)建筑達(dá)到84萬(wàn)平方米，未來(lái)會(huì)致力于建筑碳減排等方面。 　　根據(jù)此前萬(wàn)科公告披露，截至2010年12月1日，萬(wàn)科今年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積830.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額

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