海南商品住房價(jià)格會(huì)不會(huì)繼續(xù)下降、降幅會(huì)有多大？對于這個(gè)近期市場聚焦的話題，我個(gè)人看法是：還有下調(diào)空間。理由有三： 　　一、全國房價(jià)下降趨勢確立，海南很難獨(dú)善其身。自4月17日“新國十條”出臺(tái)以來，土地、信貸、稅收等調(diào)控“組合拳”連續(xù)出擊，全國主要城市房價(jià)開始下跌，目前下跌趨勢已基本確立，下跌勢能也越來越大。更為關(guān)鍵的是，這一次力度的調(diào)控已呈現(xiàn)出繼續(xù)深化之勢。近日，國務(wù)院和住建部、國土資源部、銀監(jiān)會(huì)等有關(guān)部門都進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)不放松的態(tài)度。 副總理八天里兩度強(qiáng)調(diào)繼續(xù)貫徹調(diào)控措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作，更是充分表明了對本輪樓市調(diào)控的信心和決心。在此大勢下，海南樓市難以一枝獨(dú)秀。事實(shí)上，海南商品住房銷售均價(jià)已經(jīng)從今年2月份14087元/平方米的較高點(diǎn)下降到6月份的8208元/平方米，跌幅高達(dá)42%；銷量也從2月份的77.54萬平方米下降到6月份的23.59萬平方米，降幅高達(dá)70%。據(jù)了解，7月份均價(jià)有所回升，重新站上萬元關(guān)口，其主要原因是高端商品住房銷售比例增大從而拉高了均價(jià)。但這并不能改變海南房價(jià)下調(diào)的大趨勢。這種價(jià)格回升只是技術(shù)性反彈，因?yàn)闆]有“放量”，整體銷量反而還在降，環(huán)比降幅高達(dá)四成多。這種“縮量反彈”無法改變房價(jià)下調(diào)趨勢。 　　二、市場預(yù)期和供求關(guān)系使房價(jià)存在繼續(xù)下調(diào)空間。目前市場普遍預(yù)期房價(jià)將繼續(xù)下調(diào)，購房者持幣觀望情緒日益濃厚。對于島內(nèi)購房者，一方面高房價(jià)抑制了他們的購房意愿，另一方面保障性住房分流了部分商品住房需求（今年開工建設(shè)10.09萬套、未來三年有望建設(shè)40萬套保障性住房）。對于島外購房者，作為海南房地產(chǎn)市場的主要客戶群，他們的普遍觀望將是導(dǎo)致海南房價(jià)下調(diào)的主要力量。此外，在需求萎縮的情況下，今年下半年海南樓市供應(yīng)量卻不少。根據(jù)近兩年開工量、竣工量和銷售量保守測算，下半年到明年初海南將有近2000萬平方米的商品住房符合上市銷售條件。2000萬平方米是個(gè)什么概念？2009年海南全省商品住房銷售570.77萬平方米，如果按照近五年來海南商品住房銷量年均增長35%的速度計(jì)算，2000萬平方米意味著要賣兩年多。迫于資金鏈和政策壓力，不可能所有開發(fā)商都會(huì)全部捂盤。這一部分盤量的入市，將在短期內(nèi)造成供大于求的局面。如此一來，房價(jià)必然有了下調(diào)的壓力和空間。 　　三、以國際旅游島建設(shè)為契機(jī)，各界對海南房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)逐步趨向理性。國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，進(jìn)一步促使海南房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“優(yōu)化結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)”新階段，同時(shí)各界對海南房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)也逐步深入和理性。 　　一方面，雖然海南環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人、資源稀缺，但不是所有的樓盤都具有高品質(zhì)，都物有所值，與之匹配。必須承認(rèn)，目前海南部分商品住房品質(zhì)相對較低，同時(shí)在市政基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)管理等方面還有待進(jìn)一步提高。也就是說，能真正體現(xiàn)出“海南價(jià)值”的高品質(zhì)樓盤還是相對較少，部分樓盤的價(jià)值還配不上目前相對較高的價(jià)格，在購房者回歸理性后，它們的價(jià)格必然會(huì)回歸價(jià)值。 　　另一方面，從發(fā)展方向看，普通商品住房在海南的發(fā)展空間將越來越小。未來海南發(fā)展的是滿足旅游、休閑、娛樂、商務(wù)等需求的酒店式公寓、酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)，以穩(wěn)定稅源和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)從發(fā)展趨勢看，投資投機(jī)性房屋和非常住型房屋的持有成本將會(huì)逐漸增加。國家發(fā)改委官員已明確表示，將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。在這種情況下，島外購房者自然會(huì)掂量是否真的非得在海南購房。因?yàn)?，到時(shí)海南經(jīng)營性房地產(chǎn)和度假旅居型房地產(chǎn)能更好地滿足他們旅游、休閑、避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老等方面的需求。 　　雖然這兩個(gè)方面更多的是基于海南房地產(chǎn)中長期發(fā)展的，但短期內(nèi)對購房者的心理也會(huì)造成影響，進(jìn)而影響他們現(xiàn)在的購房行為，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在購房，必然要為以后著想。 　　目前情況下，海南商品住房價(jià)格存在階段性的下調(diào)空間，是正常的，某種程度上說也是必然的。政府、企業(yè)、購房者正好可以利用這個(gè)時(shí)機(jī)好好認(rèn)識(shí)、好好思考、好好謀劃，共同培育出與國際旅游島建設(shè)發(fā)展相匹配的房地產(chǎn)業(yè)?？傊N量短期減少不影響長期發(fā)展，房價(jià)下降也不是較終目的，切實(shí)有效保護(hù)和利用好海南優(yōu)良的資源環(huán)境，促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)并保持市場健康、理性、科學(xué)發(fā)展，促使房地產(chǎn)業(yè)成為建設(shè)海南人民美好幸福家園的重要力量才是長遠(yuǎn)之計(jì)。 注：本文為作者觀點(diǎn)，不代表南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南

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