這幾天國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控政策密集出現(xiàn)：“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。” 　　政策一出，消費(fèi)者都在期待，期待房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌。緊接著“北京房?jī)r(jià)下跌、投資者大量的甩盤(pán)”等信息迅速傳播。消費(fèi)者開(kāi)始雀躍，準(zhǔn)備端上小板凳等著房?jī)r(jià)下跌。整體觀望情緒更加嚴(yán)重。 　　暫且不論國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的變化，先看看海南購(gòu)房者的變化。 　　我個(gè)人認(rèn)為這次的調(diào)控政策進(jìn)一步加深了消費(fèi)者的觀望情緒，另外一方面就是海南的客源進(jìn)一步減少，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力增加，客戶(hù)需求逐漸向高品質(zhì)化發(fā)展。 　　海南的購(gòu)房需求主要包括頭套購(gòu)房者、本地改善型的二套購(gòu)房者、島外用于養(yǎng)老、度假的普通購(gòu)房者、島外用于升值和出租的長(zhǎng)線投資購(gòu)房者、島外短線投資者、島外高端房產(chǎn)自住度假購(gòu)購(gòu)者。 　　頭先，頭套購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻提高，想購(gòu)個(gè)三房的頭付比例提高七八萬(wàn)。這個(gè)主要?dú)w功于對(duì)于購(gòu)購(gòu)套型引導(dǎo)政策。這次調(diào)控政策的出臺(tái)，這些人觀望情緒是的。 　　其次，本地改善型和島外養(yǎng)老、度假型都屬于二套房貸，由于頭付比例和利率的增加，這部分需求受到打擊很大。年前房?jī)r(jià)的猛漲已經(jīng)讓一部分中低產(chǎn)購(gòu)購(gòu)者望洋興嘆了，這次打擊范圍更大了一些。 　　再次，島外長(zhǎng)線投資炒房者由于貸款成本的提高，導(dǎo)致投資成本提高，率會(huì)急劇下降，再加上房?jī)r(jià)下降的預(yù)期造成很多長(zhǎng)線投資者拋盤(pán)撤離，這些均會(huì)造成這些投資者投資更加慎重，投資減少。有人說(shuō)海南島外購(gòu)房者中僅有30%是按揭貸款的，70%屬于一次性付款。但是30%不能按揭之后海南的到外客戶(hù)會(huì)一下子損失30%，這個(gè)對(duì)于市場(chǎng)的沖擊也不可小窺啊。 　　對(duì)于那些短線投資者，如溫州炒房團(tuán)，他們投資方式基本上為一次性付款，迅速拉升房?jī)r(jià)、然后通過(guò)更名等方式迅速套利。而接手的人基本上還算是頭套購(gòu)房。瓊版的“國(guó)11條”已經(jīng)對(duì)更名等方式進(jìn)行了限制這樣的更名等行為。這次的調(diào)控政策對(duì)造成接手者迅速減少，這樣已經(jīng)讓這些短期炒房者難以操作。 　　我覺(jué)得這次先進(jìn)不怎么受影響的還是高端的自住和度假需求者。這部分人資金實(shí)力雄厚，購(gòu)房基本不做按揭。所以稅收政策對(duì)這部分人影響不大。而這部分人需求的是一些環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)俱佳的高端地產(chǎn)產(chǎn)品。這部分產(chǎn)品主要集中在三亞、陵水、萬(wàn)寧等濱海地帶。 　　縱觀海南的房產(chǎn)品質(zhì)，例如?？?，很多樓盤(pán)的品質(zhì)與一些內(nèi)地的縣級(jí)市的房產(chǎn)品質(zhì)類(lèi)似，也就是三四千塊的價(jià)格水平多對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品。很多項(xiàng)目建筑密度大，一梯六戶(hù)八戶(hù)、產(chǎn)品質(zhì)量較差、連門(mén)禁系統(tǒng)都沒(méi)有?，F(xiàn)在形勢(shì)好了，可以購(gòu)到一萬(wàn)多，這個(gè)屬于運(yùn)氣好。但是未來(lái)市場(chǎng)區(qū)域理性之后消費(fèi)者在為高房?jī)r(jià)購(gòu)單的同時(shí)一定會(huì)考慮產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題的。 　　現(xiàn)在客源進(jìn)一步萎縮，下一步市場(chǎng)供應(yīng)量急速增加必然導(dǎo)致激烈的競(jìng)爭(zhēng)。如果大家都要死扛價(jià)格的話(huà)勝出者一定是品質(zhì)高者。

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