2010年年初房地產宏觀、政策、企業(yè)發(fā)展、土地出讓信息大搜羅 部分 宏觀形勢 　　【經濟動態(tài)】 　　商務部：內地外需今年不會明顯反彈 　　商務部新聞發(fā)言人姚堅表示，目前中國外貿仍保持低位徘徊形勢，今年上半年乃至全年，外需不會出現明顯反彈，要恢復至金融危機前的水平，預計還需要二至三年時間。 　　1月份外貿延續(xù)了去年末以來的恢復勢態(tài)，但目前的進出口仍在低位徘徊。由于去年上半年的基數非常低，今年上半年出口表現同比增長良好，但實質上并不代表任何意義。 　　他指出，雖然目前國際市場需求開始回升，但這主要由于企業(yè)補充庫存的需求，而全球投資活動并沒有出現明顯回升，外需沒有明顯反彈，因主要國家的失業(yè)率仍較高，因此在今年上半年以至全年，全球消費不會明顯好轉。預計未來半年內，進口增速會繼續(xù)延續(xù)目前較快增長的局面，貿易順差的規(guī)模會進一步收窄，不排除個別月份出現貿易逆差。 　　易綱：今年外匯流入的勢頭可能增強 　　國家外匯管理局局長兼央行副行長易綱表示，由于人民幣資產更具吸引力，今年外匯流入的勢頭可能增強。 　　易綱強調，目前存在異?？缇迟Y本流動的風險，即投資者在發(fā)達國家以低息舉借資金后，再將資金投入新興市場，這種跨境套利交易正在推動發(fā)展中國家的資產價格迅速上漲。 　　易綱表示，規(guī)模巨大的跨境套利交推動印度、巴西等新興市場國家的貨幣大幅升值，股市、樓市價格快速上漲，潛在風險巨大。由于中國利率水平相對較高，人民幣升值預期有所增強，資產本幣化、負債外幣化有進一步擴大的趨勢。 　　【金融形勢】 　　央行上調存款準備金率0.5個百分點 　　央行決定，從2010年2月25日起，存款類金融機構人民幣存款準備金率從16%上調0.5個百分點至16.5%。此次調整距離上次正好一個月。 　　央行有關人士表示，此舉主要是針對較為充裕的流動性，適度寬松的貨幣政策取向并沒有發(fā)生改變。 　　傳銀監(jiān)要求頭季放貸不超過全年三成 　　1月份新增人民幣貨款增1.39萬億元，低于去年同期1.62萬億元的規(guī)模。內地監(jiān)管部門多次強調銀行要均衡放貸。據悉，銀監(jiān)會提出更具體要求，包括季度貸款不應超過全年規(guī)模的三成。除建行外，工行也制訂全年貸款額度為九千億元至一萬億元。 　　銀監(jiān)會對所有銀行已經提出均衡放貸的要求，除了控制新增貸款量，特別提出要均衡放貸，避免時冷時熱。而且更提出具體指導，季度不應超過全年規(guī)模的30%，其中一、二月不應超過全年額度的15%。 　　證監(jiān)會延緩房地產再融資審批 　　在監(jiān)管層的態(tài)度冷淡和投資者信心低迷，房地產企業(yè)在股市上再融資成為難題。一些投行人士指出，證監(jiān)會年初口頭指導保薦機構，將延緩地產在內的多個行業(yè)的再融資方案審批。這些被限制的行業(yè)主要包括地產、建材、鋼鐵、銀行、保險等。而一些企業(yè)的再融資用途中如果出現“補充流動資金”或者“償還銀行貸款”等，該方案就很難通過審核。 　　從對上市公司公告的不完全統計來看，目前有30家左右地產企業(yè)提出了增發(fā)方案，但尚未實施，計劃的融資金額大致在680億元左右。雖然去年下半年以來有不少地產再融資方案積壓，今年以來證監(jiān)會也還未批準任何地產企業(yè)的再融資計劃。 【政策法規(guī)】 　　 ：本屆政府任期內能管好房地產 　　“兩會”之前，國務院總理 27日下午接受中國政府網、新華網聯合專訪，與廣大網友在線交流。在談到調控房價政策時， 表示，政府主要采取了四大措施促進房地產市場健康發(fā)展。 　　 表示：“我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位?！? 　　 指出，概括起來是四個方面： 　　，增加保障性用房。原定規(guī)劃，2009年到2011年，用三年的時間想把保障性用房建成750萬套，現在看來，我們能夠超額完成這個任務。2009年，我們已經完成了200萬套。今年我們將完成300多萬套。與此同時，我們還要加快建設廉租房和普通租賃房，因為大家知道，住有其居，并不一定都能做到住有其屋，我們這個屋是指自己的房屋。 　　，我們要鼓勵和支持人們購購自住房和改善性用房。在這里我要特別強調，由于我 　　們的國情，我們把應該放在低價位和小套型?，F在有些大城市已經成片地建設了這樣的房子供給群眾來選用，當然這主要靠市場，但政府的責任主要是在土地以及金融和財稅上給予支持。 　　第三，要抑制投機性和投資性的住房，主要是采取經濟和法律手段。 　　第四，要管好市場。政府有責任管好房地產市場，就是依法對那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規(guī)行為進行懲處。大家也許問，這些措施管用嗎？正像網友所提到的，今年樓市頻出重拳，但是我還擔心拉不住這匹脫韁的野馬。 　　我覺得他說的有一定道理，從供需平衡的角度，從市場來滿足群眾多樣化的角度，從運用法律和經濟的手段管理市場的角度，都需要花費一定的精力和一定的時間。但是我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位。 　　稅務總局：房地產等行業(yè)成今年稅務稽查 　　從國家稅務總局獲悉，在日前舉行的全國稅務稽查工作會議上，國家稅務總局黨組成員、副局長解學智指出，要把房地產及建筑安裝等行業(yè)列為今年稅務稽查的。這意味著，相關行業(yè)的企業(yè)將面臨稅務風險，企業(yè)應盡早應對。 　　房地產及建筑安裝行業(yè)營業(yè)稅大增，是國家稅務總局要加強對這一行業(yè)稅務稽查的重要原因。 　　財政部公布數據顯示，去年12月份，全國財政收入5084億元，比上年同月增加1822億元，增長55.8%。財政部認為，該月財政收入增幅較高，與投資、信貸快速增長帶動房地產、建筑安裝業(yè)營業(yè)稅大幅增長有關。 　　事實上，較近一段時間以來，房地產行業(yè)相關稅收的征收問題一直是稅務部門關注的。 　　國土部：將對房企炒地囤地進行專項整治 　　國土資源部部長徐紹史日前稱，中國今年將對房地產企業(yè)炒地囤地進行專項整治，以確保房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。 　　他指出，中國政府將加強對房地產企業(yè)的監(jiān)管，并為它們營造公平競爭的市場環(huán)境。去年中國房地產價格的飆升引發(fā)了市場對房地產行業(yè)泡沫的擔憂情緒，從而凸顯出中國政府在維持經濟增長方面面臨的挑戰(zhàn)。 　　銀監(jiān)會此前指出，房地產市場是威脅貸款質量的潛在風險源。央行專家也表示，資產泡沫是中國經濟面臨的真正威脅。 　　國稅局：物業(yè)稅開征將成今年“兩會”討論熱點 　　從國家稅務總局行為稅司處了解到的消息，物業(yè)稅開征將會是今年“兩會”上討論的，而總局關于物業(yè)稅開征的具體方案已經提交。 　　按照目前決策層的征稅思路，物業(yè)稅將按照房屋面積，對超出基點面積的部分進行征收，基點面積內的部分免征。 　　按照計劃，物業(yè)稅相關議題和擬定方案將被人大代表提交至今年“兩會”討論，也有望將物業(yè)稅開征編入十二五規(guī)劃。 　　從住建部一高層人士認為：鑒于目前房價居高不下的市場狀況，今年年底前有望在深圳、北京等城市針對商業(yè)地產進行實征試點。 　　銀監(jiān)會：收緊房地產信托 ，禁止流向土地儲備 　　春節(jié)前夕，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，再次收緊房地產信托?！锻ㄖ访鞔_指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。 　　同時，銀監(jiān)會進一步提高了對信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目的要求，明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家較低要求等條件。 　　《通知》同時要求信托公司，開展房地產信托業(yè)務應建立健全房地產貸款或投資審批標準、操作流程和風險管理制度并切實執(zhí)行；應進行項目盡職調查，確保房地產信托業(yè)務的合法、合規(guī)性和可行性；應嚴格落實房地產貸款擔保的真實、合法、有效；應加強項目管理，密切監(jiān)控房地產信托貸款或投資情況。 　　銀監(jiān)會要求，商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的，理財客戶應符合有關合格投資者的規(guī)定；信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。 北京：十一個職能部門聯合發(fā)布京版“國十一條” 遏制房價快速上漲 　　去年年底以來，國務院相繼發(fā)布了調控房地產市場的“國四條”和“國十一條”。21 日，北京率先發(fā)布了貫徹落實“國11 條”的具體辦法，以遏制房價過快上漲的勢頭。業(yè)內人士分析，新政從細節(jié)上規(guī)范和要求了住房供應結構、二套貸款、住房稅收、房地產開發(fā)貸款以及恢復了“限外令”等方面推出一系列措施，相比于“國十一條”更加具體和嚴厲。 　　值得關注的是，規(guī)定了商品住房項目預售許可較低規(guī)模為施工許可證批準的施工范圍。取得商品房預售許可證后，房地產開發(fā)企業(yè)應當三日內一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。短期內對市場將產生一定的影響。 　　廣東：新規(guī)禁發(fā)展商惜售新盤 　　廣東房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，需在10日內一次性公開全部房源對外銷售，并在公開銷售二十四公里之前，按照“一套房一標價”的方式明碼標價。 　　廣東省近日在轉發(fā)國家關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的同時，結合該省實際，提出相關意見，并要求各級政府及部門一并貫徹執(zhí)行。新出臺的該文件指出，要加強對房地產市場秩序的監(jiān)督規(guī)范。要求各地在審批商品住房項目預售許可時，以整棟為較低審批規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。 　　同時要求各地、各有關部門要加大對捂盤惜售、違法違規(guī)用地和囤地、炒地、占地不用、哄抬房價等行為的查處力度，加強對土地出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)管和對閑置土地的查處，建立土地市場誠信體系，對拖欠土地價款、違反合同約定的單位，要限制其參與土地出讓活動。有關部門將對房價上漲過快的地區(qū)進行督查，確保各項調控政策落實到位。 　　深圳：“粵四條”恢復“限外令” 并要求增加中低價商品房供應 　　省政府近日發(fā)出“粵四條”，要求深圳要切實增加中低價位、中小套型普通商品住房和保

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