美國住房市場(chǎng)成交量確實(shí)出現(xiàn)了持續(xù)的回升,但是成交量的回升主要是來自于成屋成交的回升,而成屋成交中有40%至50%都是違約房屋,這樣的住房價(jià)格要在一般成屋價(jià)格上打9折以吸引購房者,這表明目前回暖的需求多是受到違約房屋低價(jià)的吸引,這種需求對(duì)于價(jià)格十分敏感,無法支撐房價(jià)的顯著回升。

由于成屋成交套數(shù)約是新屋成交套數(shù)的近100倍,因此,違約房屋價(jià)格下降造成的成屋銷售價(jià)下跌對(duì)于房價(jià)的整體下跌有主導(dǎo)作用。而美國喪失房屋贖回權(quán)案件件數(shù)在2009年3、4兩月有顯著提高,這意味著成屋庫存未來可能繼續(xù)上升,實(shí)際上,成屋庫存可供銷售月數(shù)已經(jīng)由2008年末的9.4個(gè)月反彈至2009年4月的10.2個(gè)月,而正常的可供銷售月數(shù)應(yīng)在8個(gè)月以下,達(dá)到這一正常范圍需要在成屋存貨不增加的情況下,成屋銷售增長20%至30%,按照目前成屋銷售量的增長速度計(jì)算,20%至30%幅度的銷售增長至少還需6至8個(gè)月。而未來新增止贖房屋數(shù)量的變化也會(huì)給供給方面帶來更大的壓力。

住房按揭貸款融資環(huán)境得到較大改善也是目前住房需求回升的重要原因。受益于美聯(lián)儲(chǔ)大量購購按揭抵押證券,30年按揭貸款利率由6.5%下降至5%以下,抵押貸款申請(qǐng)指數(shù)也出現(xiàn)反彈,主要是出于降低利息負(fù)擔(dān)的再融資活動(dòng)回升幅度較大,較高回升幅度達(dá)到80%,這將在一定程度上緩解房主的還款壓力,有利于抑制止贖率的上升,但是,隨著財(cái)政部大量發(fā)行國債,美國中長期國債收益率顯著上漲,受此影響,美國按揭貸款利率在6月初已出現(xiàn)顯著反彈,再融資量受此影響急劇萎縮。

決定住房市場(chǎng)長期走勢(shì)的是自住需求的變化,而住房需求受到美國家戶部門財(cái)富水平的影響。截至2008年四季度,美國家戶部門凈資產(chǎn)已比次貸危機(jī)爆發(fā)前的2006年末下降7310億美元,降幅高達(dá)21.7%,下降幅度為1952年以來,而家庭收入遠(yuǎn)小于家戶凈資產(chǎn),這意味著美國家戶部門凈資產(chǎn)的變化更大程度上決定了未來住房的需求。股市的觸底回升對(duì)于家戶部門凈資產(chǎn)的回升將有很大幫助,筆者估計(jì)美國股市需要較2008年底反彈40%至50%,家戶部門凈資產(chǎn)才可能恢復(fù)至2006年末的水平。如果以標(biāo)普500指數(shù)來衡量,這需要該指數(shù)反彈至1300點(diǎn),這就要求該指數(shù)較2009年6月初的水平繼續(xù)反彈40%,而2009年6月初該指數(shù)已經(jīng)較3月初較低時(shí)反彈了40%,繼續(xù)上漲的動(dòng)力逐漸下降。較樂觀的估計(jì),標(biāo)普500指數(shù)較早在2009年末至2010年上半年恢復(fù)到1100至1300點(diǎn)的位置,屆時(shí)家庭凈資產(chǎn)的回升才足以支撐住房需求持續(xù)恢復(fù)。

我認(rèn)為,當(dāng)前美國住房市場(chǎng)的初步企穩(wěn)是建立在超低的按揭貸款利率、止贖房屋價(jià)格較低以及政府刺激計(jì)劃的基礎(chǔ)上的,由于此種需求對(duì)于價(jià)格較為敏感,且按揭貸款利率已觸底回升,因此,這一需求無法支撐美國住房市場(chǎng)趨勢(shì)性回暖。而止贖住房數(shù)量的持續(xù)增長將為房屋價(jià)格帶來更大的壓力。

美國住房市場(chǎng)可持續(xù)的復(fù)蘇需要美國家戶部門凈資產(chǎn)的回升配合,即使在較樂觀的預(yù)計(jì)下,美國房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷6至10個(gè)月的底部,于2010年初逐步復(fù)蘇。

(作者：石磊)

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