現(xiàn)在，日本的不動(dòng)產(chǎn)公司正成為眾矢之的。

“Zephyr身負(fù)900多億日元巨額債務(wù)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，成為日本近五年來一起上市公司倒閉事件”；“Ur-ban負(fù)債總額高達(dá)2558億日元，成為日本今年的一宗上市公司破產(chǎn)案”；“旭HOMES的母公司Sebon負(fù)債621億日元申請(qǐng)適用民事再生法”；“臨海日產(chǎn)建設(shè)申請(qǐng)適用公司更生法，負(fù)債總額達(dá)629億日元”；“創(chuàng)建Homes負(fù)債338億日元申請(qǐng)適用民事再生法”……

對(duì)一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)消息，日本公眾似乎快要習(xí)以為常了。

從2007年7月美國次貸危機(jī)爆發(fā)以來，全球主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎都打了個(gè)噴嚏。而在一些國際化和資本化程度較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止那么簡(jiǎn)單——他們幾乎是很快就出現(xiàn)了被傳染的流行性感冒癥狀。

日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，便是美國次貸危機(jī)的直接受害者。

從去年下半年開始，壞消息接二連三?！邦^都圈公寓簽約率降至16年來較低水平”、“Pacific大幅壓縮盤存資產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)下滑導(dǎo)致大林組4-6月純利潤(rùn)減少58%”、“JapanSingle將下調(diào)分紅”、“東證REIT指數(shù)跌至4年來較低”……

三菱UFJ、瑞穗、三井住友、住友信托、理索納、三井集團(tuán)等日本六大銀行集團(tuán)的二季度財(cái)報(bào)顯示，六大銀行集團(tuán)季度的純利潤(rùn)合計(jì)僅為3461億日元，比去年同期減少26%，因美國次貸危機(jī)蒙受的損失達(dá)到1.0375萬億日元。三家主要銀行集團(tuán)都受到影響。其中的老大哥三菱UFJ集團(tuán)去年11月份曾宣布，該公司因美國次貸危機(jī)而遭受的損失僅為40億日元，但這一數(shù)字到12月底就刷新到500億日元。

2005年剛從上一輪席卷整個(gè)亞洲的房地產(chǎn)泡沫崩盤中緩過點(diǎn)勁來的日本不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主們，又要面臨房?jī)r(jià)貶值的苦惱了。去年7月以來，頭都圈的高端公寓簽約率開始下降，今年1月更是降至16年來的較低點(diǎn)。空置率也在提高，今年6月東京地區(qū)平均空置率已經(jīng)由1月較低點(diǎn)時(shí)的2.7%上升到了3.5%左右的水平。

難過的不僅僅是不動(dòng)產(chǎn)持有人，還包括規(guī)模曾經(jīng)達(dá)7兆日元的日本不動(dòng)產(chǎn)證券化商品持有人。在日本，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的證券化程度很高。2008年7月，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、沖繩縣政府主辦，家和網(wǎng)聯(lián)合主辦的屆中日不動(dòng)產(chǎn)高峰論壇上，與會(huì)的日本全國不動(dòng)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的工作人員曾介紹，“100億日元才能購的樓，通過證券化方式花20億日元就可以購?！弊C券化對(duì)日本不動(dòng)產(chǎn)復(fù)蘇起到了很大的作用，但去年8月以來，受次貸危機(jī)影響，日本不動(dòng)產(chǎn)證券化的規(guī)模由7兆日元降到了5兆日元。

8月19日，東證REIT指數(shù)刷新了年初以來的較低值，跌至2004年5月以來的較低水平。東證REIT指數(shù)是反映東京證券交易所上市的不動(dòng)產(chǎn)投資信托價(jià)格波動(dòng)的一項(xiàng)指數(shù)。市場(chǎng)擔(dān)憂REIT融資環(huán)境日趨惡化，特別是中小REIT收益率上漲明顯。購家依然強(qiáng)烈擔(dān)憂價(jià)格走低，因此紛紛退出。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正在面對(duì)寒冷的冬天。

日本近年來舊城改造開發(fā)的成功典范——位于日本東京的六本木新城，盡管項(xiàng)目蜚聲海內(nèi)外，但開發(fā)商森大廈株式會(huì)社董事、廣報(bào)室長(zhǎng)?井純充7月14日在東京接受記者采訪時(shí)表示，何時(shí)能收回成本還是一個(gè)未知數(shù)。

六本木新城占地面積約14平方公里，投資成本2700億日元，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)17年。在經(jīng)歷了1993年左右開始的房地產(chǎn)泡沫崩盤后，現(xiàn)在又將面臨新一輪的市場(chǎng)低迷。當(dāng)初，為了將400余戶產(chǎn)權(quán)單位拆遷完畢，光是拆遷過程就花費(fèi)了14年時(shí)間，一直從1986年延續(xù)到2000年。森大廈指望在25年內(nèi)收回成本，當(dāng)2003年全部工期完成并投入使用后，又將收回成本的年期縮短到20年。然而，東京圈高端公寓簽約率降至16年來較低，目前六本木新城商業(yè)尚有部分空置，重新燃起來的希望顯得越發(fā)渺茫了。

繼和風(fēng)(Zephyr)和UrbanCorpora-tion等上市房地產(chǎn)公司出現(xiàn)破產(chǎn)，目前日本不動(dòng)產(chǎn)業(yè)界的經(jīng)營環(huán)境更加嚴(yán)峻。

較新的消息是，8月29日，主營圍海造田開發(fā)的臨海日產(chǎn)建設(shè)(Nis-sanRinkaiConstruction)宣布，東京地方法院已受理公司破產(chǎn)申請(qǐng)。該公司總負(fù)債額為629億8380萬日元。除了市場(chǎng)行情惡化導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)陷入困境之外，與之交易的公寓銷售公司經(jīng)營破產(chǎn)造成債權(quán)回收困難，使融資狀況惡化。該公司表示，投資機(jī)構(gòu)紛紛將合同延期簽署，因此8月底償還債務(wù)比較困難。東京都區(qū)及6月已申請(qǐng)破產(chǎn)的住宅銷售企業(yè)NANBU的債權(quán)成為壞賬，造成高達(dá)10億日元的損失，因此該公司陷入了經(jīng)營困境。

同樣的，8月25日，以日本頭都圈為經(jīng)營高端公寓開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的Sebon公司的破產(chǎn)申請(qǐng)也已被受理。該公司負(fù)債總額為621億日元。除了高端公寓市況惡化的原因外，銷售低迷也導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)失靈。

“本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷主要是受美國次貸危機(jī)影響，但也是很多其他因素夾雜在一起的結(jié)果?！?月15日，市村重治在東京接受記者采訪時(shí)表示，除了次貸危機(jī)以外，日本修訂建筑基準(zhǔn)，比以前更為嚴(yán)格；受各種原材料漲價(jià)影響，公寓造價(jià)提高，這些因素都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了不利影響。

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