在信貸緊縮政策及美國次貸危機的影響下，英國房地產(chǎn)價格自2007年9月開始出現(xiàn)大幅下跌，至2008年一季度這種樓市萎縮狀況尤其嚴重。為此，據(jù)《金融時報》報道，英國主要商業(yè)銀行都已取消了購房貸款零頭付，試圖通過調(diào)整貸款政策化解風險。

這是1989年房地產(chǎn)市場泡沫破裂18年后，英國房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)泡沫。

低利率信貸政策催生樓市泡沫

阿比國民銀行是英國較早取消零頭付政策的銀行之一。這家銀行表示：退出房屋零頭付按揭貸款業(yè)務(wù)是在對市場條件進行充分調(diào)研后做出的決定。

據(jù)悉，目前絕大多數(shù)銀行現(xiàn)在都要求購房者必須支付至少為總價5%的頭付款，除非這些人能獲得父母擔?；蚣尤胍粋€專門為頭次購房者提供的擔保計劃。有些銀行還要求購房較低頭付款比例為10%。為此，英國銀行界新的變化將使得不少年輕人購購住房的計劃擱淺。

造成此輪房地產(chǎn)市場泡沫較主要的原因是低利率政策導致的流動性泛濫。1992年英國政府為擺脫房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的經(jīng)濟衰退，在5個月內(nèi)大降利率400個基點，從10%下降到6.0%，隨后幾年都是利率小幅升降，房價終于在1996年走出谷底。2001年為進一步刺激經(jīng)濟增長，英國政府頻繁地調(diào)低利率，利率從6.0%一路下調(diào)到2003年的3.5%，為1995年以來的較低利率。2004年利率開始小幅逐步調(diào)升，至2007年7月利率達到5.75%。

與此同時，美國、日本也在實行低利率政策，全球資本市場開始出現(xiàn)流動性過剩。流動性過剩導致資產(chǎn)價格的重估，推高包括房產(chǎn)在內(nèi)的一切可以定價的資產(chǎn)價格。

充裕的流動性的背景下，商業(yè)銀行、投資銀行、保險公司等商業(yè)性金融機構(gòu)有條件都參與到了居民的住房抵押貸款中，進一步推動樓市走熱。

英國住房金融機構(gòu)創(chuàng)造條件降低購房頭付款，一般購房者在專業(yè)性的非營利住房金融機構(gòu)可以貸到房價款的90%，有的住房甚至可以貸到100%的房價款。

信貸緊縮政策引爆樓市下行

雖然布朗內(nèi)閣2007年8月推出的公屋沖擊計劃成為樓市逆轉(zhuǎn)的導火索，但是樓市逆轉(zhuǎn)的真正原因卻是信貸緊縮。

為抑制過熱的房地產(chǎn)市場，英國央行自2006年8月起先后5次提高基準利率，房地產(chǎn)市場開始逐漸降溫。從2007年9月起，英國房價開始大幅下滑。英國貸款機構(gòu)哈利法斯(Halifax)公布的數(shù)據(jù)顯示，英國今年3月份的房屋價格下跌了2.5%，為1992年9月以來的月度跌幅。房價的大幅下跌，使得金融機構(gòu)紛紛取消購房按揭貸款零頭付，收縮貸款發(fā)放規(guī)模。英國央行表示，3月份抵押貸款許可數(shù)量從2月份的7.2萬個下降至6.4萬個，2008年一季度抵押貸款許可數(shù)量創(chuàng)1992年英國擺脫經(jīng)濟衰退以來的較低水平。

隨著全球市場利率不斷提高，以資本市場為主要融資渠道的英國抵押貸款供應(yīng)商面臨融資成本大幅上漲。2008年3月，倫敦銀行同業(yè)拆借利率已經(jīng)升至6%。

房價更是從2007年較高峰的每套19.98萬英鎊，下降到2008年4月的18.9萬英鎊，跌幅達5%。抵押貸款總量增速也在下降。3月份英國抵押貸款總額為263億英鎊，比去年同期減少了17%。

繼續(xù)調(diào)整不可避免

次貸危機的影響依然存在，銀行業(yè)流動性依然匱乏，從而抵押貸款來源將繼續(xù)吃緊。

英國央行4月21日推出500億英鎊計劃向國內(nèi)銀行體系注資，此舉被視為拯救房地產(chǎn)市場的一大舉措，但是預計能給抵押貸款市場帶來的好處非常有限，因為在一致預期房價下跌的情況下無法保證那些避險意愿強烈的貸款機構(gòu)會再度大幅放寬貸款標準。

從利率來看，英國央行要在抑制通貨膨脹和防止經(jīng)濟衰退之間做出艱難平衡。雖然從2007年12月以來，英國央行連續(xù)三次降低利率25個基點，但是通貨膨脹的持續(xù)則抑制了央行降息的動作。利率下調(diào)空間的限制，在根本上仍然給房地產(chǎn)市場價格企穩(wěn)帶來負面影響。

從實體經(jīng)濟來看，英國經(jīng)濟增長率可能出現(xiàn)大幅降低。隨著房地產(chǎn)市場進一步低迷和金融市場流動性緊張局面持續(xù)，相關(guān)機構(gòu)紛紛下調(diào)英國經(jīng)濟增長預期。

在此背景下，英國諸多房貸機構(gòu)取消零頭付的政策，正是其意識到這種住宅市場風險在短期內(nèi)仍將難以化解，而采取的更加保守的預防措施。從這個市場跡象可見，未來英國住房及金融市場仍將面臨一個相對漫長的寒冬。

（作者為上海五合智庫（WISENOVA）總經(jīng)理）

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次級債危機已傷及美樓市元氣

相對于2006年，美國的2007年住宅市場發(fā)生了顯著下滑，這一點不論在房屋銷量和單棟住宅房價上都有所體現(xiàn)。美國住房與城市發(fā)展部的數(shù)據(jù)表明，2007年，新屋建造量為135.35萬棟，比2006年下降24.8%。

房屋建造商在2007年賣掉77.4萬棟新房，比2006年降低26.4%，同時還有49.5萬棟新房沒有售出。房屋均價在23.22萬美元（約合162.5萬元人民幣）左右，比2006年下降5.4%。

現(xiàn)存二手房在2007年第四季度的銷量比2006年下降了20.9%，均價為20.8萬美元（約合145.6萬元人民幣），同樣比2006年下降了5.9%。而根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，在北京，一個面積在1640平方英尺（合152平方米）的獨戶西式公寓售價已經(jīng)達到40萬美元，合280萬元人民幣。

在2007年第四季度，多戶公寓的走勢也下滑了2.8%，租房空置率在9.6%左右，平均租房價格在1071美元/月左右，合人民幣7497元。

房屋持有者的比例從2006年的68.9%下降到67.8%，主要的下降原因是次級債危機，讓貸款難度加大。但聯(lián)邦住宅署仍然允許頭付3%即可貸款，這讓很多經(jīng)濟條件尚未準備好的家庭仍然可以購房，因聯(lián)邦政府現(xiàn)在奉行增加房屋持有者比例的政策。

2006年，喪失抵押品贖回權(quán)利的人群比例增加至70%，不過僅占所有種類貸款的1%，次級債可調(diào)利率貸款的4.72%。

正因為讓人們自由購進并再融資的次級債出現(xiàn)危機，才讓已經(jīng)過熱了5年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑。

（來自Joseph W. DeCarlo；MBA, CPM, CRE, CCIM，Professor, Author；Consultant to REMM~China，劉辰譯）

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