但她一直沒(méi)能等到這。兩周前，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)(Fed)再度降息，希望以此來(lái)刺激受住房市場(chǎng)混亂拖累的美國(guó)經(jīng)濟(jì)。由于香港實(shí)行港元匯率釘住美元的政策，因而也追隨美國(guó)降息。于是香港的基準(zhǔn)利率便在不到兩周時(shí)間內(nèi)先后兩次共下調(diào)1.25個(gè)百分點(diǎn)。

然而此舉無(wú)意間讓香港的房貸利率降至如此便宜的水平，無(wú)異于給本已走熱的香港樓市火上澆油。

香港的住房抵押貸款一般是釘住銀行優(yōu)惠利率，而優(yōu)惠利率又與基準(zhǔn)利率關(guān)聯(lián)。目前這種貸款的利率只有3.1%左右，相比之下目前香港的通脹率卻有3.8%左右，正處于9年多來(lái)的高點(diǎn)，這便是我們所稱的負(fù)實(shí)際利率。此種狀態(tài)下，貸款變得尤其有吸引力。

由于香港房租的變化速度要比利率慢，因此對(duì)香港許多潛在的購(gòu)房者而言，目前的抵押貸款還款實(shí)際上要比房租更便宜。實(shí)際上，就在Fed上次宣布降息后幾公里內(nèi)，F(xiàn)ion Lau就電話聯(lián)系了那間單元的房主，并于當(dāng)夜簽下了這套九龍單元的購(gòu)房合同。她表示，打算先將房子出租兩年，賺取房貸與租金間的差價(jià)，然后可能會(huì)自己入住。

負(fù)實(shí)際利率在香港并非次出現(xiàn)。九十年代初期，正是低房貸利率助長(zhǎng)了香港房地產(chǎn)泡沫膨脹至的程度，而在1997至1998年的亞洲金融危機(jī)中，香港樓市泡沫破裂并產(chǎn)生了災(zāi)難性的影響。直到現(xiàn)在，香港樓價(jià)才開始接近當(dāng)年的水平，而且應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)上漲。

香港恒生銀行(Hang Seng Bank)投資和保險(xiǎn)部主管馮孝忠(Andrew Fung)稱，在經(jīng)濟(jì)前景不明朗的環(huán)境下，樓市是除升值中的人民幣以外另外一個(gè)"較可靠"的投資品種。香港這股房地產(chǎn)熱，是建立在當(dāng)?shù)毓べY收入快速增長(zhǎng)、失業(yè)率接近歷史較低水平和銀行存款以每年約20%的速度增長(zhǎng)等喜人形勢(shì)的基礎(chǔ)上。

此外，還有港元因?yàn)獒斪∶涝H值這個(gè)因素的存在。馮孝忠認(rèn)為港元貶值讓香港樓市對(duì)外國(guó)私人資本運(yùn)營(yíng)基金更具吸引力。

美林(Merrill Lynch)駐香港的大中華區(qū)房地產(chǎn)部主管Keith Yeung表示，幾年前，有許多基金投資新加坡住宅市場(chǎng)，而如今可以看到他們正在轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港。來(lái)自大陸的炒房者也是推動(dòng)香港樓市升溫的因素之一。

較后一個(gè)原因則是香港的住房供應(yīng)之緊俏達(dá)到的程度。據(jù)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)稱，香港樓價(jià)在2008年將再上漲20%，無(wú)論是豪華住宅還是普通單元均是如此。2007年香港新上市的豪宅由2005年的1,055套銳減至70套。而普通單元的新供應(yīng)量則較上年減少44%，至8,700套。

在供應(yīng)吃緊的推動(dòng)下，豪宅價(jià)格去年上漲了38%，以致于隔三差五的就會(huì)在頭版上出現(xiàn)豪宅交易的轟動(dòng)新聞。去年11月，香港一套面積7,000平方英尺的豪宅以3,600萬(wàn)美元價(jià)格成交，相當(dāng)于每平方英尺5,140美元。而在此之前幾個(gè)月，維多利亞山頂一棟豪華別墅則賣出了2,700萬(wàn)美元，相當(dāng)于每平方英尺5,270美元。去年普通住宅的價(jià)格也在迅速上漲，不過(guò)漲幅要溫和一些，只有14%。而分析師稱，這意味著普通住宅的價(jià)格會(huì)有更多的上漲空間。

在通貨膨脹吃掉銀行利息，并引發(fā)股市動(dòng)蕩的情況下，利率成為吸引香港居民將現(xiàn)金投入樓市的另外一大誘因。房地產(chǎn)是規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)傳統(tǒng)市場(chǎng)。

香港大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商美聯(lián)物業(yè)(Midland Realty)企業(yè)拓展主管謝梓 (Gordon Tse)表示，在如此多的有利因素推動(dòng)下，香港樓市很可能會(huì)繼續(xù)升溫，但難以預(yù)測(cè)具體會(huì)"火"到何種程度。

這是否意味著香港樓市正出現(xiàn)泡沫？

分析師在提醒購(gòu)房者要謹(jǐn)慎出手，因?yàn)槔士赡苓€會(huì)下調(diào)。渣打銀行(Standard Chartered Bank)地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究主管關(guān)家明(Nicholas Kwan)表示，出現(xiàn)泡沫完全是有可能的。如果今年利率繼續(xù)大幅下降，就有可能推動(dòng)樓市走向過(guò)熱。但要判斷過(guò)熱的臨界點(diǎn)在哪則非常困難。

很大程度上這要取決于通貨膨脹與利率的相互關(guān)系。盡管大多數(shù)分析師均認(rèn)為，今年中國(guó)的通貨膨脹在商品價(jià)格上漲的支撐下會(huì)繼續(xù)居高不下，但利率的變動(dòng)在很大程度上將由美國(guó)所左右。而美國(guó)的利率水平要取決于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況，后者又是比利率本身范圍更廣影響更大的一個(gè)變數(shù)。

ING Wholesale Banking企業(yè)信貸分析師Steve Chow表示，負(fù)實(shí)際利率只是一個(gè)助推器，而并非事情的全部。在潛在購(gòu)房者看來(lái)，經(jīng)濟(jì)前景也是同等重要，畢竟購(gòu)房對(duì)許多老百姓而言是個(gè)重大決定。而在較近，全球經(jīng)濟(jì)前景看上去搖擺不定。

一些香港市場(chǎng)的觀察家指出，降息早就在意料之中，不過(guò)九十年代樓市泡沫的深刻教訓(xùn)至今仍讓香港人隱隱作痛，因此在某種程度上緩和了樓市的升溫。

此外，香港購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)普遍要比10年前輕很多。據(jù)ING Investment Management駐香港高端投資經(jīng)理Oscar Leung稱，目前住房抵押貸款還貸負(fù)擔(dān)平均只占香港人可支配收入的35%，相比之下九十年代曾一度高達(dá)92%。在當(dāng)時(shí)，不但貸款利率低，而且新房供應(yīng)充裕。這與目前新建住宅供應(yīng)緩慢的情況截然不同。

按Oscar Leung所稱，如今香港的樓市要更健康。

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