但她一直沒能等到這。兩周前，美國聯(lián)邦儲備委員會(Fed)再度降息，希望以此來刺激受住房市場混亂拖累的美國經(jīng)濟。由于香港實行港元匯率釘住美元的政策，因而也追隨美國降息。于是香港的基準(zhǔn)利率便在不到兩周時間內(nèi)先后兩次共下調(diào)1.25個百分點。

然而此舉無意間讓香港的房貸利率降至如此便宜的水平，無異于給本已走熱的香港樓市火上澆油。

香港的住房抵押貸款一般是釘住銀行優(yōu)惠利率，而優(yōu)惠利率又與基準(zhǔn)利率關(guān)聯(lián)。目前這種貸款的利率只有3.1%左右，相比之下目前香港的通脹率卻有3.8%左右，正處于9年多來的高點，這便是我們所稱的負實際利率。此種狀態(tài)下，貸款變得尤其有吸引力。

由于香港房租的變化速度要比利率慢，因此對香港許多潛在的購房者而言，目前的抵押貸款還款實際上要比房租更便宜。實際上，就在Fed上次宣布降息后幾公里內(nèi)，F(xiàn)ion Lau就電話聯(lián)系了那間單元的房主，并于當(dāng)夜簽下了這套九龍單元的購房合同。她表示，打算先將房子出租兩年，賺取房貸與租金間的差價，然后可能會自己入住。

負實際利率在香港并非次出現(xiàn)。九十年代初期，正是低房貸利率助長了香港房地產(chǎn)泡沫膨脹至的程度，而在1997至1998年的亞洲金融危機中，香港樓市泡沫破裂并產(chǎn)生了災(zāi)難性的影響。直到現(xiàn)在，香港樓價才開始接近當(dāng)年的水平，而且應(yīng)該還會繼續(xù)上漲。

香港恒生銀行(Hang Seng Bank)投資和保險部主管馮孝忠(Andrew Fung)稱，在經(jīng)濟前景不明朗的環(huán)境下，樓市是除升值中的人民幣以外另外一個"較可靠"的投資品種。香港這股房地產(chǎn)熱，是建立在當(dāng)?shù)毓べY收入快速增長、失業(yè)率接近歷史較低水平和銀行存款以每年約20%的速度增長等喜人形勢的基礎(chǔ)上。

此外，還有港元因為釘住美元而貶值這個因素的存在。馮孝忠認為港元貶值讓香港樓市對外國私人資本運營基金更具吸引力。

美林(Merrill Lynch)駐香港的大中華區(qū)房地產(chǎn)部主管Keith Yeung表示，幾年前，有許多基金投資新加坡住宅市場，而如今可以看到他們正在轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港。來自大陸的炒房者也是推動香港樓市升溫的因素之一。

較后一個原因則是香港的住房供應(yīng)之緊俏達到的程度。據(jù)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)稱，香港樓價在2008年將再上漲20%，無論是豪華住宅還是普通單元均是如此。2007年香港新上市的豪宅由2005年的1,055套銳減至70套。而普通單元的新供應(yīng)量則較上年減少44%，至8,700套。

在供應(yīng)吃緊的推動下，豪宅價格去年上漲了38%，以致于隔三差五的就會在頭版上出現(xiàn)豪宅交易的轟動新聞。去年11月，香港一套面積7,000平方英尺的豪宅以3,600萬美元價格成交，相當(dāng)于每平方英尺5,140美元。而在此之前幾個月，維多利亞山頂一棟豪華別墅則賣出了2,700萬美元，相當(dāng)于每平方英尺5,270美元。去年普通住宅的價格也在迅速上漲，不過漲幅要溫和一些，只有14%。而分析師稱，這意味著普通住宅的價格會有更多的上漲空間。

在通貨膨脹吃掉銀行利息，并引發(fā)股市動蕩的情況下，利率成為吸引香港居民將現(xiàn)金投入樓市的另外一大誘因。房地產(chǎn)是規(guī)避通脹風(fēng)險的一個傳統(tǒng)市場。

香港大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商美聯(lián)物業(yè)(Midland Realty)企業(yè)拓展主管謝梓 (Gordon Tse)表示，在如此多的有利因素推動下，香港樓市很可能會繼續(xù)升溫，但難以預(yù)測具體會"火"到何種程度。

這是否意味著香港樓市正出現(xiàn)泡沫？

分析師在提醒購房者要謹(jǐn)慎出手，因為利率可能還會下調(diào)。渣打銀行(Standard Chartered Bank)地區(qū)經(jīng)濟研究主管關(guān)家明(Nicholas Kwan)表示，出現(xiàn)泡沫完全是有可能的。如果今年利率繼續(xù)大幅下降，就有可能推動樓市走向過熱。但要判斷過熱的臨界點在哪則非常困難。

很大程度上這要取決于通貨膨脹與利率的相互關(guān)系。盡管大多數(shù)分析師均認為，今年中國的通貨膨脹在商品價格上漲的支撐下會繼續(xù)居高不下，但利率的變動在很大程度上將由美國所左右。而美國的利率水平要取決于美國的經(jīng)濟狀況，后者又是比利率本身范圍更廣影響更大的一個變數(shù)。

ING Wholesale Banking企業(yè)信貸分析師Steve Chow表示，負實際利率只是一個助推器，而并非事情的全部。在潛在購房者看來，經(jīng)濟前景也是同等重要，畢竟購房對許多老百姓而言是個重大決定。而在較近，全球經(jīng)濟前景看上去搖擺不定。

一些香港市場的觀察家指出，降息早就在意料之中，不過九十年代樓市泡沫的深刻教訓(xùn)至今仍讓香港人隱隱作痛，因此在某種程度上緩和了樓市的升溫。

此外，香港購房者的還貸負擔(dān)普遍要比10年前輕很多。據(jù)ING Investment Management駐香港高端投資經(jīng)理Oscar Leung稱，目前住房抵押貸款還貸負擔(dān)平均只占香港人可支配收入的35%，相比之下九十年代曾一度高達92%。在當(dāng)時，不但貸款利率低，而且新房供應(yīng)充裕。這與目前新建住宅供應(yīng)緩慢的情況截然不同。

按Oscar Leung所稱，如今香港的樓市要更健康。

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