很多在美華人都使用了無本金貸款和ARM貸款方式，他們將被暴露在信用風(fēng)險(xiǎn)之下。當(dāng)他們想再貸款時(shí)，發(fā)現(xiàn)原來的貸款公司可能早已破產(chǎn)。

美國抵押銀行家協(xié)會(huì)近日公布的調(diào)查報(bào)告顯示，去年第四季度美國抵押貸款逾期還款率上升到了過去三年多來的較高水平，借款人喪失抵押品贖回權(quán)的比例也創(chuàng)下歷史較高記錄。不僅如此，信用評(píng)級(jí)較好的貸款戶，其貸款抵押品贖回權(quán)的取消也見增加。

房貸市場(chǎng)已經(jīng)成為了美國非常頭疼的問題。

次級(jí)房貸高風(fēng)險(xiǎn)

不同于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)都是由銀行放貸，美國存在專門為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供貸款的貸款中介公司。而房地產(chǎn)次級(jí)市場(chǎng)則是指美國貸款公司對(duì)信用不佳或債務(wù)占資產(chǎn)比例偏高的人士提供貸款的市場(chǎng)，包括對(duì)頭付比例較低甚至零頭付的購房人的貸款。

不僅如此，次級(jí)市場(chǎng)的貸款公司大膽推出各種新的貸款產(chǎn)品。這些貸款的共同特點(diǎn)就是，在還款的開頭幾年，每月按揭支付很低且固定，等到一定時(shí)間之后，還款壓力徒增。

這些新產(chǎn)品深受追捧，其主要原因有二：一是，人們認(rèn)為美國房地產(chǎn)會(huì)永遠(yuǎn)上漲，至少在他們認(rèn)為“合理”的時(shí)間段內(nèi)會(huì)如此，只要他們能及時(shí)將房子出手，風(fēng)險(xiǎn)是“可控”的；二是，人們想當(dāng)然地認(rèn)為房地產(chǎn)上漲的速度會(huì)快于利息的負(fù)擔(dān)。

事實(shí)上，由于次級(jí)按揭借貸人的信用難以保證，貸款包含的風(fēng)險(xiǎn)因素相當(dāng)高。美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率在過去3年內(nèi)連續(xù)提高17次，次級(jí)按揭所需的供款也逐步攀升，導(dǎo)致低收入借貸人無力支付還款，部分房屋貸款開始轉(zhuǎn)換成壞賬。

二成次優(yōu)級(jí)貸款房拍賣

資料顯示：目前美國次級(jí)市場(chǎng)的總規(guī)模大致在1萬億美元左右，其中有近半數(shù)人沒有固定收入憑證，這些人總貸款額在4000億至5000億美元之間。這是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，其回報(bào)率也較高，它的按揭貸款利率大約比基準(zhǔn)利率高2％~3％，即7.25％到8.25％。因此從2001－2005年，美國次級(jí)按揭貸款額逐年大幅增加，2005年達(dá)到6250億美元之多，比2001年放大了5倍。

然而，高回報(bào)率之下，引發(fā)的是近年來為爭(zhēng)奪美國房地產(chǎn)市場(chǎng)次級(jí)按揭的“大蛋糕”，投行們紛紛大舉收購中小銀行或按揭公司。2003年匯豐控股收購Household　International、2006年7月德意志銀行收購Mortgage IT，均出于迅速進(jìn)入美國次級(jí)貸款市場(chǎng)的考慮。類似的收購還包括摩根士丹利、美林及Saxon Capital分別對(duì)貝爾斯登、First Franklin及Encore Credit的并購。

美研究機(jī)構(gòu)可靠貸款(Center for Responsible Lending)研究報(bào)告顯示，過去兩年內(nèi)完成的按揭貸款中，每5筆次優(yōu)級(jí)貸款中就有一筆可能進(jìn)入抵押房產(chǎn)拍賣程序，這使數(shù)以百萬計(jì)美國人成為有房者的美夢(mèng)破碎，拍賣將奪走他們的總價(jià)值約高達(dá)746億美元的房屋。對(duì)于身處美國的中國人來說，很多人都使用了無本金貸款和ARM貸款方式，他們將被暴露在信用風(fēng)險(xiǎn)之下。等他們想再貸款時(shí)(Re－finance)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)原來的貸款公司早已破產(chǎn)。

美國監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)此表示，已開始對(duì)次優(yōu)級(jí)抵押貸款操作進(jìn)行調(diào)查，并呼吁相關(guān)立法限制風(fēng)險(xiǎn)過高的抵押貸款。

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