眾所周知，美國經(jīng)濟目前的問題，就是房地產(chǎn)市場的走向問題；而房地產(chǎn)市場較棘手的問題，則是房貸問題。從2006年初開始，寒流席卷美國房地產(chǎn)市場，由于搖晃不穩(wěn)的抵押貸款市場狀況持續(xù)惡化，近期引發(fā)美國股市大幅走跌，也令亞洲股市受到牽連。盡管美國金融當(dāng)局已經(jīng)認(rèn)識到了問題的嚴(yán)重性，緊縮核批高風(fēng)險貸款，但似乎已為時過晚。萊曼兄弟公司發(fā)布的一份報告顯示，由于美國房屋抵押貸款利率的

不斷攀升，在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時還貸。目前，因付不起房貸而面臨失去房產(chǎn)風(fēng)險的美國人已達220萬人左右。

“零頭付”房貸埋隱患

自2000年年底起，美國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮景象。在當(dāng)時美聯(lián)儲實施的低利率環(huán)境下，以房屋擔(dān)保抵押貸款似乎是一項合算又安全的投資。借款者即使無力還款，也可以通過將自己的房產(chǎn)二次抵押來償還過高的月供金額，這無疑使美國人購房的熱情高漲。

為了在這場房購熱潮中撈足油水，多數(shù)放貸機構(gòu)開始向一些信用等級較低的借貸人推出次級抵押貸款，以便眾多低收入者可以貸款購房。一些次級貸款金融公司受利益驅(qū)使，降低“門檻”，甚至推出“零頭付”、“零文件”等貸款方式，不查收入、不查資產(chǎn)，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無需提供任何有關(guān)償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請獲得通過。如此寬松的貸款資格審核埋下了危機的種子。

房貸客戶資不抵債

次級抵押貸款是美國抵押貸款市場中風(fēng)險的，主要面向那些信用記錄較差的客戶。美國抵押貸款銀行協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，次級抵押貸款占整體抵押貸款份額從2000年的2.4%上升至2006年的13.6%(真實情況可能要達到30%以上)。由于在房地產(chǎn)市場火爆時，這種貸款的利率不是很高，而且巨大的利潤令金融機構(gòu)大量提高投放金額，因此當(dāng)時看起來風(fēng)險不是很大。但由于這種貸款利率是隨著市場浮動的，一旦市場風(fēng)向發(fā)生改變，這些貸款可能會變成高危品種。從2004年6月到2006年6月間美聯(lián)儲17次調(diào)高利率，對利率敏感的房屋市場開始有反應(yīng)，房屋價格、開工率和銷售均下滑并屢創(chuàng)新低，很多貸款者無力支付這些貸款，導(dǎo)致該市場違約率不斷上升。原先在房地產(chǎn)價格不斷攀升的時候，貸款者可以通過賣房還貸。如今房價不斷下跌，而利息反倒有增無減，越來越多的次級抵押貸款者已經(jīng)不堪重負(fù)。如在2005年辦理的次級貸款利率現(xiàn)在已普遍升至12%左右，一些人的利率甚至高達20%，借貸人每月的還貸數(shù)額也因此上升了30%至50%。

房地產(chǎn)市場是較情緒化的市場，隨著去年初美國房市的急轉(zhuǎn)直下，房價迅速走低，危機也隨即爆發(fā)。房價下跌導(dǎo)致貸款人手中的房屋資產(chǎn)急劇縮水，他們根本無法支付高房貸，只能拒交貸款。在所有的次級抵押貸款者中，約有1／5拖欠還款。這一局面不但令借貸人苦不堪言，當(dāng)初肆意放貸的借貸公司也嘗到了自己種下的苦果，隨即成為直接的受害者，因為即使取回抵押的房產(chǎn)，但由于房價走低，房產(chǎn)也是資不抵債。

市場多變加劇危機

受房地產(chǎn)市場不景氣的影響，全美房屋抵押貸款市場危機四伏。當(dāng)?shù)貢r間3月12日，美國大次級抵押貸款企業(yè)——新世紀(jì)金融公司宣布，由于銀行和其他投資者已經(jīng)或準(zhǔn)備中斷融資，加上巨額債務(wù)即將到期，公司離破產(chǎn)又近了一步。該公司表示，越來越多的貸款人正在拖欠付款，公司股票在過去三周內(nèi)下跌了一半，已跌至每股僅3.21美元。

根據(jù)美國證券交易委員會日前公布的一份文件，新世紀(jì)金融公司必須在短時間內(nèi)償還84億美元的債務(wù)，但該公司表示并無足夠現(xiàn)金流支付這些債務(wù)。此外，該公司已經(jīng)停止接受新的房貸申請。

事實上，受難的不僅僅是新世紀(jì)金融公司，還有美國的按揭貸款公司全國金融公司和英國匯豐銀行等向次級信用貸款公司提供貸款的知名金融機構(gòu)，另有20多家較大公司已宣布不再進行新的貸款，許多大公司的股票也因此而紛紛大幅下跌。

盡管房貸市場危機四伏，但仍有一些華爾街的公司和企業(yè)家們一如既往地進行著按揭貸款，其中多數(shù)房屋貸款風(fēng)險性較高。據(jù)悉，美國房屋按揭貸款市場規(guī)模已高達6.5萬億美元，比美國國債市場還要大，目前信用不佳的貸款人得到的次級按揭貸款已占12.6%。對此，不少市場分析人士紛紛提出警告：現(xiàn)在的問題不是房貸市場崩潰的問題，而是按揭貸款業(yè)者已經(jīng)瘋狂的問題。美聯(lián)儲理事比斯日前表示，美國次級按揭貸款市場的問題可能才剛剛開始。

房貸壓倒張骨牌？

2007年以來，美國次級抵押貸款市場違約案數(shù)量升至四年新高，市場擔(dān)心會演變成1980年代美國儲蓄信貸協(xié)會瀕臨大量倒閉的超級金融風(fēng)暴。雖然目前違約案數(shù)量的上升對消費者影響還不是很大(2月份零售銷售增長約0.1%，核心銷售近幾個月次下跌)，但如果房地產(chǎn)市場價格持續(xù)下跌，并影響到股市變現(xiàn)的話，那就另當(dāng)別論了。

這次次級按揭風(fēng)暴的沖擊將有多大，會不會產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，導(dǎo)致全球金融危機，現(xiàn)在還不能判斷。但投資者應(yīng)該密切注意，因為金融、經(jīng)濟一體化意味著牽一發(fā)而動全身。盡管美國住房和城市發(fā)展部部長日前表示，建議包括“聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會”和“聯(lián)邦住房抵押貸款協(xié)會”在內(nèi)的大型抵押貸款機構(gòu)考慮給予那些經(jīng)濟困難的借款者更多時間來償還貸款，并準(zhǔn)備對部分次級抵押貸款商采取懲罰性措施。不管結(jié)果如何，此次壞賬危機已經(jīng)波及到股票市場、外匯市場和債券市場，讓美國金融市場產(chǎn)生了振蕩。一些投資者擔(dān)心，危機很可能會波及到整個金融業(yè)。而金融業(yè)一旦出現(xiàn)問題，整個美國經(jīng)濟也可能受到影響。由于工業(yè)生產(chǎn)設(shè)備利用率已逐步從高點回落，今年一季度美國GDP增長率將低于目前的預(yù)期。美國經(jīng)濟不穩(wěn)，世界經(jīng)濟也必然受到?jīng)_擊。

美國房貸危機是否會愈演愈烈，關(guān)鍵看美國房價的走勢。經(jīng)濟學(xué)家們認(rèn)為，目前美國房市不外乎三種命運：軟著陸、硬著陸或者衰退。軟著陸，是美國政商兩界都期盼的結(jié)果，也是較好的結(jié)果。如果房價繼續(xù)走低，無疑將有更多的次級貸款公司被拖下水，一些“優(yōu)惠級”貸款者也可能無力償還貸款。但反過來，如果美國房價上漲10%，那么貸款人就能以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)取得更多貸款，不會拖延償還貸款，抵押貸款公司也不會出現(xiàn)大量的壞賬。張多米諾骨牌也就不會倒下。

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