全國(guó)>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購(gòu)房知識(shí) > 陳思進(jìn):中國(guó)房市用泡沫來形容已經(jīng)不夠

陳思進(jìn):中國(guó)房市用泡沫來形容已經(jīng)不夠

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 455 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)是否有泡沫,國(guó)內(nèi)專家各執(zhí)一詞,分成了兩派。

  什么叫泡沫?泡沫指的是一種商品價(jià)格高出了其合理的價(jià)位。那么房子的合理的價(jià)位是什么,該如何計(jì)算?對(duì)此,國(guó)際上有很多計(jì)算尺度,如“收入房?jī)r(jià)比”,“月收入每平米價(jià)格比”,以及“租售比”等等。由于中國(guó)居民的收入來源繁雜,比較難于得出準(zhǔn)確的金額,這里就用租售比來衡量房子的價(jià)位吧。

  所謂租售比,就是房?jī)r(jià)和月租金的比值。比如一棟市值100萬的房子,假如月租金為5000元的話,那么其租售比就是200。而國(guó)際上通用的租售比值為160。也就是說,當(dāng)租售之比為160時(shí),房?jī)r(jià)就是合理的,當(dāng)租售之比高于160的時(shí)候,房?jī)r(jià)則有泡沫的嫌疑了。

  有人忍不住會(huì)質(zhì)疑的,為何租售比要定在160這個(gè)節(jié)點(diǎn)上?這一數(shù)據(jù)從何而來?

  這是因?yàn)闅W美的房?jī)r(jià)的上下起伏,在過去的兩三百年間與通脹的幅度相似。也就是一旦除去通脹因素,長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)是不變的。

  舉一個(gè)具體的實(shí)例。這里有甲乙 (論壇 新聞)二君,他們看中了兩套一模一樣市值100萬的房子,假設(shè)他們口袋里都有100萬。甲君以100萬購(gòu)下了房子,乙君以6250元一個(gè)月租了下來。

  以歐美的每年平均2%的地產(chǎn)稅來計(jì)算(按當(dāng)年的房?jī)r(jià)征收),為計(jì)算方便,房租的上升值和地稅的上升值正好相抵,都忽略不計(jì)。在160個(gè)月之后,甲君擁有的房子升值了,但扣去所付的地產(chǎn)稅、房子的維護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等等,他實(shí)際擁有的依然是100萬。而乙君把100萬拿去投資理財(cái),他的投資(按歐美過去100年的保守的理財(cái)方式,平均回報(bào)至少8%)的回報(bào)率,正好支付房租。

  在租售比160的情況下,甲君和乙君在房子上較后所擁有的財(cái)富正好相等。這一例子說明從金融的角度來看,在房?jī)r(jià)沒有泡沫的時(shí)候,其實(shí)租房和購(gòu)房沒有優(yōu)劣之分。這也正是為何歐美的大城市,長(zhǎng)期以來租房和購(gòu)房的比例相當(dāng)。

  由于中國(guó)目前不用支付地產(chǎn)稅,所以160的租售比,可以提高至200。如果還是以市值100萬的房子為例的話,假如月租金為5000元,那么從金融角度上來看,房?jī)r(jià)就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,房?jī)r(jià)就有泡沫之嫌了。

  但事實(shí)上,當(dāng)今中國(guó)房?jī)r(jià)的租售比,已經(jīng)普遍超過了200,特別像“北上廣”那樣的大城市,租售比平均為500,超出800到1000的也隨處可見。按先前那個(gè)甲乙二君實(shí)例來看,那在中國(guó)租房簡(jiǎn)直太合算了。

  在這種情況下,如果還有專家堅(jiān)稱中國(guó)房?jī)r(jià)毫無泡沫,我倒同意,因?yàn)樵僖耘菽瓉硇稳葜袊?guó)的房?jī)r(jià),已經(jīng)不準(zhǔn)確。

  有泡沫又怎樣?國(guó)內(nèi)好些專家說,中國(guó)的國(guó)情不同,我們這兒的房?jī)r(jià)只會(huì)漲,不會(huì)跌,即使有泡沫也不會(huì)破。這句話,30多年前南美人說過;20多年前香港人說過、臺(tái)灣人說過、東南亞人說過,日本人也說過;幾年前美國(guó)人說過、愛爾蘭人說過、俄國(guó)人說過、迪拜人也說過……大家往往都真心的堅(jiān)信,即使其他地方的房?jī)r(jià)會(huì)跌,可他們那兒的房?jī)r(jià)只漲不跌,完全不會(huì)跌!

  但遺憾的是,結(jié)果都有那么,那兒的房?jī)r(jià)突然掉頭向下……

掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(0898-66691855

QQ號(hào):點(diǎn)擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國(guó)海南·?;◢u

    中國(guó)海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊(duì)車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號(hào)  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號(hào)