2010年，萬(wàn)科、綠地、保利、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用“高周轉(zhuǎn)”模式創(chuàng)造了有史以來(lái)較高的銷(xiāo)售額。這一年，也被券商稱(chēng)為是“高業(yè)績(jī)和高周轉(zhuǎn)”的“歷史新元年”。所謂“高周轉(zhuǎn)”模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)在樓市流動(dòng)性收緊的情況下，以快速開(kāi)工建設(shè)和快速銷(xiāo)售的方式提高資金利用效率的模式。

　　然而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，2010年剛剛過(guò)去20天，這一房地產(chǎn)業(yè)高效率的“賺錢(qián)模式”就已經(jīng)有了夭折的風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)并不是來(lái)自模式本身，而是源于銀行個(gè)人住房貸款的再度收緊。開(kāi)發(fā)商本就緊張的資金更加捉襟見(jiàn)肘。

　　
　　上海本地的一家開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此前銀行發(fā)放給購(gòu)房者貸款的時(shí)間大概是20天，有的甚至不到15天就能發(fā)下來(lái)，但現(xiàn)在這一時(shí)間變成了一個(gè)月、一個(gè)半月，甚至兩個(gè)月。銀行放款周期的拉長(zhǎng)，直接影響了開(kāi)發(fā)商的資金回收效率，其財(cái)務(wù)計(jì)劃被打亂后，“高周轉(zhuǎn)”模式的運(yùn)行大受干擾。

　　“較優(yōu)方式”遇挑戰(zhàn)

　　在去年全國(guó)銷(xiāo)售規(guī)模前5名的開(kāi)發(fā)商中，除了中國(guó)海外，萬(wàn)科、綠地、保利、恒大4家公司均是追求資金高速周轉(zhuǎn)的代表房企。這4家公司普遍要求從開(kāi)工到銷(xiāo)售必須控制在9個(gè)月內(nèi)。萬(wàn)科等公司還規(guī)定，如開(kāi)盤(pán)后當(dāng)月銷(xiāo)售比例未達(dá)60%，項(xiàng)目就要降價(jià)，從而盡可能地加快資金周轉(zhuǎn)效率。

　　萬(wàn)科總裁郁亮說(shuō)過(guò)，在多數(shù)時(shí)候，高周轉(zhuǎn)都是“較優(yōu)的方式”。而開(kāi)發(fā)商用以支持高周轉(zhuǎn)的，正是高效率的資金回收。嘉華中國(guó)投資有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們?cè)诤涂蛻?hù)簽約時(shí)，會(huì)約定客戶(hù)辦理的商業(yè)住房按揭貸款具體的到賬時(shí)限，以確保資金能在短期內(nèi)迅速回籠。

　　數(shù)據(jù)分析師鐘星爍說(shuō)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年1月公布的去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的有關(guān)數(shù)據(jù)，住房按揭貸款一般要占到企業(yè)所有資金來(lái)源的12%~15%。按揭貸款和一次性購(gòu)房款、頭付款、定金是開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源。

　　但是開(kāi)發(fā)商如今想要高效率地周轉(zhuǎn)客戶(hù)的個(gè)人住房貸款已變得不是那么容易。根據(jù)中國(guó)人民銀行上海分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年上海新增人民幣個(gè)人住房貸款543.8億元，全年的貸款金額僅約為去年下半年一、二手商品住宅總交易額的20%。

　　而在剛剛開(kāi)始的2011年，上述住房貸款收緊的現(xiàn)象依然是大勢(shì)所趨。在今年以來(lái)的不到20天的時(shí)間里，中行和建行上海分行已經(jīng)暫停發(fā)放房貸。

　　銀行放款時(shí)間約延長(zhǎng)一倍

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前銀行貸款有兩個(gè)特點(diǎn)，一是銀行給購(gòu)房者的按揭貸款減少，降低了后者的購(gòu)購(gòu)力；二是延長(zhǎng)了房貸發(fā)放的時(shí)間。這兩個(gè)變化都對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了很大的影響。

　　易貸中國(guó)聯(lián)合創(chuàng)始人陳順愛(ài)說(shuō)，頭套房貸款額度較高是房產(chǎn)價(jià)值的七成，二套房貸較高是房產(chǎn)價(jià)值的五成。但是現(xiàn)在不少購(gòu)房者貸不足這個(gè)額度。因?yàn)檫@要求購(gòu)房者確保月供額度不能超過(guò)借款人及共同還款人月收入的50%，部分銀行對(duì)此卡得比較嚴(yán)格，導(dǎo)致購(gòu)房者很難獲得足額貸款。

　　“普遍確實(shí)延后了有一個(gè)月左右。”陳順愛(ài)也證實(shí)了上海本地開(kāi)發(fā)商關(guān)于貸款發(fā)放時(shí)間延長(zhǎng)的說(shuō)法。據(jù)稱(chēng)，原本的貸款審批周期可能是3~5天，而現(xiàn)在審批周期加長(zhǎng)，一般十幾天也是比較正常的。另外原來(lái)的放款周期是一個(gè)月到一個(gè)多月，現(xiàn)在也延長(zhǎng)了有十幾天到20天，二者相加，等于是整個(gè)房貸周期延后了一個(gè)月左右。

　　在放款周期延長(zhǎng)的情況下，開(kāi)發(fā)商如何再繼續(xù)高周轉(zhuǎn)的發(fā)展之路？鐘星爍說(shuō)，只有用開(kāi)發(fā)商自有資金先行墊資，來(lái)維持原有模式的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　但這顯然會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)商的資金缺口。中原集團(tuán)研究劉淵說(shuō)，開(kāi)發(fā)商極有可能沿用去年的政策：繼續(xù)大量囤積現(xiàn)金，減少土地購(gòu)購(gòu)支出，以彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的資金缺口。

　　與此同時(shí)，去年被大量使用的一些高利率高成本的融資措施，比如信托、在港發(fā)債等融資方式將會(huì)繼續(xù)大量使用。

　　“日光盤(pán)”或在月初全面盛行

　　價(jià)格下行的壓力和不菲的財(cái)務(wù)成本，令開(kāi)發(fā)商的高周轉(zhuǎn)運(yùn)行模式舉步維艱。

　　上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，如果各大銀行像1月份的中行和建行一樣，差不多半個(gè)多月就用光了所有的個(gè)人住房貸款額度，那么開(kāi)發(fā)商很有可能會(huì)選擇在月初搶額度。屆時(shí)，極有可能會(huì)出現(xiàn)月初(月底)集中開(kāi)盤(pán)的盛景，以使項(xiàng)目搶到房貸額度。

　　而且，去年出現(xiàn)過(guò)一次又一次的“日光盤(pán)”，或?qū)⒊蔀殚_(kāi)發(fā)商今年的必殺技，采用集中蓄水和低價(jià)銷(xiāo)售的策略，在短期內(nèi)一次性聚集大量購(gòu)房者，然后到各大銀行“搶”當(dāng)月房貸額度。

　　嘉華中國(guó)的相關(guān)人士則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，或許還會(huì)有開(kāi)發(fā)商讓客戶(hù)自行選擇貸款銀行。

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