在今年年初，人們考慮的是，購入房產(chǎn)能否增值，并跑贏CPI；時(shí)至歲尾，人們卻應(yīng)該自問：今天的投資房產(chǎn)，是否已經(jīng)成為了一項(xiàng)負(fù)債？
　　
　　11月，CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，創(chuàng)出28個(gè)月新高。
　　
　　時(shí)近年末，京城房?jī)r(jià)松動(dòng)，部分購房者也從“圍觀”轉(zhuǎn)向考慮出手。不少人問：“購兩套房抗通脹，過兩年漲一點(diǎn)兒就賣掉行不行？”
　　
　　通脹時(shí)代，普通人大都會(huì)選擇房地產(chǎn)作為保值和升值的手段。但實(shí)際上，房市與股市道理完全一致，關(guān)鍵是價(jià)格與價(jià)值本身是否相符。今天房產(chǎn)的投資價(jià)值，早已成為一種糟糕的投資選擇。
　　
　　“傻子才購房子”
　　
　　“打擾了，請(qǐng)問您位于××的房子賣嗎？”這是家住朝陽小關(guān)的趙女士近期經(jīng)常接到的“騷擾”電話。
　　
　　開始趙女士還耐心向中介解釋，她的房子一直是自住，不考慮出售，并勸對(duì)方把信息刪掉。但隨后趙女士發(fā)現(xiàn)，自己在網(wǎng)上的電話信息已經(jīng)永遠(yuǎn)不可能被刪除了，隔三岔五就有中介打電話來問她是否出售房屋。
　　
　　[AD]較近一次，趙女士正在公司開會(huì)，突然一個(gè)陌生電話打過來，有了之前的經(jīng)驗(yàn)，她選擇了拒絕接聽。陌生電話繼續(xù)打來，趙女士再次按掉。陌生電話頑強(qiáng)地又打過來，趙女士一看不得不接了，估計(jì)是有什么緊急事務(wù)。
　　
　　“您打算購房子嗎？”對(duì)方開口就問。不勝其煩的趙女士甩出了一句：“傻子現(xiàn)在還購房子！”
　　
　　趙女士事后想想，自己說出的實(shí)際上是心里話：“現(xiàn)在購房投資其實(shí)就是在和國家政策相抗衡。”
　　
　　趙女士的“不購房”依靠的是直覺，而對(duì)曾經(jīng)擁有多套房產(chǎn)的專業(yè)投資人士楊先生來說，“不購房”則是有自己的一套嚴(yán)密邏輯。
　　
　　他認(rèn)為，房產(chǎn)目前只適合持有、賣出，而絕不適合購入——“房地產(chǎn)投資的真正利潤來源并不僅在于價(jià)格的完全上漲，而更重要的是杠桿的利用率以及貸款的低利率”。楊先生說，相對(duì)其他可靈活進(jìn)出的資產(chǎn)而言，投資房產(chǎn)較重要的理由之一是“杠桿”。而目前三套以上房產(chǎn)的政策實(shí)際上取消了投資杠桿；同時(shí)，與2008年的降息和各種鼓勵(lì)購房的國家政策相反，現(xiàn)在加息通道已經(jīng)打開，政策又打壓投資，因此目前對(duì)于房產(chǎn)來說，投資主要理由也就消失了。
　　
　　“沒有杠桿的房地產(chǎn)投資，絕稱不上是一筆好的生意?！睏钕壬f。今年4月，因?yàn)樘崆靶岬搅朔慨a(chǎn)新政風(fēng)暴，楊先生拋出了多套房產(chǎn)，只留下了兩套租售比仍然滿意的房產(chǎn)。
　　
　　為什么楊先生留下了租售比滿意的房產(chǎn)？
　　
　　楊先生解釋說，一方面，房產(chǎn)出租的收益至少要覆蓋貸款，才能帶來正向的現(xiàn)金流，否則就是一項(xiàng)負(fù)債。楊先生手頭的兩套房產(chǎn)，貸款與租金之比為1比2，后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前者，盡管目前進(jìn)入加息周期，但較高的租金回報(bào)仍可保無虞。另一方面，房產(chǎn)總價(jià)目前僅為年租金收益的10倍。換句話說，如果不貸款，靠租金也可保證10年回本。
　　
　　“很多人現(xiàn)在陷入了投資房產(chǎn)的誤區(qū)。”楊先生說，全民炒房熱潮之后，再投資房產(chǎn)，未來的收益很可能不是正回報(bào)。
　　
　　只有地產(chǎn)賺了
　　
　　未來的收益很可能不是正回報(bào)，那么究竟房產(chǎn)如何判斷價(jià)值？
　　
　　與地產(chǎn)大鱷們鼓吹的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的理論不同，楊先生認(rèn)為，房產(chǎn)其實(shí)一直在貶值，而真正上漲的，是地產(chǎn)。
　　
　　楊先生表示，房地產(chǎn)是由兩個(gè)部分組成，一是房子、二是土地。房子越用越舊，價(jià)值越來越低，較終需要推倒重建。在使用期間，房產(chǎn)始終在折舊和貶值。人們通常說的房地產(chǎn)升值，是指土地升值，而不是房屋本身升值。
　　
　　按照現(xiàn)行政策，中國房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是70年，70年后房產(chǎn)的使用權(quán)到期，土地使用權(quán)歸國家。有人會(huì)說，70年后的個(gè)人產(chǎn)權(quán)應(yīng)該會(huì)依然延續(xù)。
　　
　　“雖然政策的變動(dòng)無法預(yù)料，但按照中國現(xiàn)在的施工質(zhì)量，房產(chǎn)根本用不到70年?！睏钕壬f，考慮到這一現(xiàn)實(shí)，70年后房地產(chǎn)皆無，其實(shí)購房的意義在一定程度上相當(dāng)于租房，只不過租期是70年。國外的政策當(dāng)然不同，例如在美國，投資人購房后，土地使用權(quán)是恒久的——所以房地產(chǎn)的投資評(píng)估，從估值的角度來說，只需將70年現(xiàn)金流折現(xiàn)即可。
　　
　　楊先生舉例說，假設(shè)房子出租，租金回報(bào)是每年的現(xiàn)金流。簡(jiǎn)化起見，不算維護(hù)性支出，如果假設(shè)租金的增長(zhǎng)率與通脹相同，折現(xiàn)率為10%。假設(shè)初始租金是1，則70年產(chǎn)生的經(jīng)折現(xiàn)的租金總和是16倍。按股市的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來說，就是較高16倍市盈率，初始率為6.25%。如果將折現(xiàn)率調(diào)整為8%，則市盈率為23倍，回報(bào)率僅為4.4%。
　　
　　關(guān)于房地產(chǎn)投資的成本和房地產(chǎn)的估值，70年土地使用權(quán)，70年房子折舊完畢，假設(shè)是90平方米，2萬一平方米，則總價(jià)是180萬。假設(shè)全款，年成本是2.8萬。相當(dāng)于每月2300元的租金。
　　
　　“其實(shí)按國家現(xiàn)行政策，購房也相當(dāng)于是租房，只不過能租70年，中國的房子70年后能否再用都很難說?！睏钕壬f。

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