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房貸新政下購房合同變身 違約風(fēng)險(xiǎn)指向購房者
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 522 次
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三套房貸突然叫停,讓原本已經(jīng)逐漸平靜的樓市又起波瀾。近日,不少購房者向時(shí)報(bào)熱線反映,在簽訂購房合同時(shí),開發(fā)商要求簽訂“補(bǔ)充條款”,“銀行不放款的話,就要我們?nèi)恳淮涡愿肚濉_@個(gè)事情可怎么辦呢?”
補(bǔ)充條款究竟是怎么回事?
購房合同添多處“附加條款”
記者了解到,由于樓市新政的頻繁出臺(tái),導(dǎo)致了大量的交易糾紛,使得交易雙方對(duì)“違約風(fēng)險(xiǎn)”的關(guān)注,上升到一個(gè)新的高度。
實(shí)際上,早在三套房停貸事件之前,就已經(jīng)有部分開發(fā)商和二手中介琢磨著在合同里加入“補(bǔ)充條款”。對(duì)房貸辦理過程中可能出現(xiàn)的不確定因素,都做了詳細(xì)的描述,并提出了違約需承擔(dān)的責(zé)任。
這幾項(xiàng)條款分別是:購房者如遭遇貸款政策變化而不能獲得銀行貸款的,購房者須以其他支付方式完成支付,否則即視為違約;
因購房者個(gè)人資信原因,或不能提供相關(guān)資信文件,導(dǎo)致不能放款的,購房者須以其他支付方式完成支付,否則即視為違約;
銀行同意放款,但貸款額度低于申請(qǐng)額度的,購房者須補(bǔ)足余款,或以其他支付方式完成支付,否則即視為違約;
銀行要求提高頭付比例的,購房者需在15天內(nèi)補(bǔ)足余款,否則即視為違約;
銀行要求提高利率水平的,購房者須按要求履行,或以其他支付方式完成支付,否則即視為違約;
經(jīng)銀行審核后,要求增加資信文件的,購房者須在7天內(nèi)提供給銀行,否則即視為違約;
購房者若遭遇公積金政策變化而不能獲得公積金的,購房者須在15天內(nèi)轉(zhuǎn)為商業(yè)按揭,或以其他支付方式完成支付,否則即視為違約。
“附加條款”為開發(fā)商避險(xiǎn)
補(bǔ)充條款究竟是不是《商品房購賣合同》中新增加的條款呢?記者就此咨詢了省建設(shè)廳。省建設(shè)廳房地產(chǎn)處副處長壽歡林告訴記者,這些補(bǔ)充條款均不是新版購賣合同中的條款,而且浙江省建設(shè)廳和浙江省工商行政管理局在2008年年底至今,并沒有制定過新的合同條款。“新增的補(bǔ)充條款應(yīng)該是開發(fā)商自行制定的?!眽蹥g林表示,透明售房網(wǎng)上公示的《商品房購賣合同》是一個(gè)合同范本,開發(fā)商有權(quán)利根據(jù)自己的情況再附加部分合同條款。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),這種附加“補(bǔ)充條款”的合同,在部分樓盤已經(jīng)存在。丁橋某樓盤開發(fā)商早在三套房停貸之前就將“補(bǔ)充條款”加入了購房合同中?!鞍殉笤捳f在前頭,畢竟現(xiàn)在政策出得太頻繁了。”一位開發(fā)商私下告訴記者。
除了新房購賣中涉及“補(bǔ)充條款”,二手房購賣中也是如此。華邦地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在《房屋轉(zhuǎn)讓合同》也有相同的條款,“這些條款會(huì)按照購賣雙方自己的意愿添加的,沒有強(qiáng)制性的要求每個(gè)合同的后面都有附加條款,具體約定是怎么樣的,要看雙方怎么談?!边@位負(fù)責(zé)人表示。
購房需仔細(xì)閱讀合同文本
“實(shí)際上對(duì)這幾個(gè)補(bǔ)充條款還是要仔細(xì)分析的。比如說,提高頭付比例、提高利率等這些問題,本來就是購房者應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)?!?房產(chǎn)評(píng)論員丁建剛表示,如果因?yàn)橘J款政策的突然變化而要求購房者一次性支付全款,那么這種附加條款就是站在開發(fā)商這一邊制訂的了。
浙江海浩律師事務(wù)所律師李慧表示,從這些附加條款看,開發(fā)商對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避是非常有天賦的。
李慧認(rèn)為,實(shí)際上這些條款本身并非天然無效或生效,關(guān)鍵看開發(fā)商是否依照法律的規(guī)定簽訂合同。該類條款屬于免除或限制開發(fā)商自身責(zé)任的情形,據(jù)《合同法》第39條,在訂立合同前,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提請(qǐng)購房者注意這些條款,并予以必要的解釋說明,否則,這些條款不能對(duì)購房者生效,即不能制約購房者。
丁建剛表示,對(duì)于購房者而言,應(yīng)當(dāng)充分仔細(xì)閱讀合同文本,雖然合同條款往往繁多,但商品房是特殊重大產(chǎn)品,不可掉以輕心,以免引起糾紛。針對(duì)開放商規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的行為,建議相關(guān)管理部門做好積極引導(dǎo),避免開發(fā)商的不規(guī)范做法。
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