三套房貸突然叫停，讓原本已經逐漸平靜的樓市又起波瀾。近日，不少購房者向時報熱線反映，在簽訂購房合同時，開發(fā)商要求簽訂“補充條款”，“銀行不放款的話，就要我們全部一次性付清。這個事情可怎么辦呢？”

補充條款究竟是怎么回事？

購房合同添多處“附加條款”

記者了解到，由于樓市新政的頻繁出臺，導致了大量的交易糾紛，使得交易雙方對“違約風險”的關注，上升到一個新的高度。

實際上，早在三套房停貸事件之前，就已經有部分開發(fā)商和二手中介琢磨著在合同里加入“補充條款”。對房貸辦理過程中可能出現的不確定因素，都做了詳細的描述，并提出了違約需承擔的責任。

這幾項條款分別是：購房者如遭遇貸款政策變化而不能獲得銀行貸款的，購房者須以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；

因購房者個人資信原因，或不能提供相關資信文件，導致不能放款的，購房者須以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；

銀行同意放款，但貸款額度低于申請額度的，購房者須補足余款，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；

銀行要求提高頭付比例的，購房者需在15天內補足余款，否則即視為違約；

銀行要求提高利率水平的，購房者須按要求履行，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約；

經銀行審核后，要求增加資信文件的，購房者須在7天內提供給銀行，否則即視為違約；

購房者若遭遇公積金政策變化而不能獲得公積金的，購房者須在15天內轉為商業(yè)按揭，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約。

“附加條款”為開發(fā)商避險

補充條款究竟是不是《商品房購賣合同》中新增加的條款呢？記者就此咨詢了省建設廳。省建設廳房地產處副處長壽歡林告訴記者，這些補充條款均不是新版購賣合同中的條款，而且浙江省建設廳和浙江省工商行政管理局在2008年年底至今，并沒有制定過新的合同條款。“新增的補充條款應該是開發(fā)商自行制定的?！?壽歡林表示，透明售房網上公示的《商品房購賣合同》是一個合同范本，開發(fā)商有權利根據自己的情況再附加部分合同條款。

記者在采訪中發(fā)現，這種附加“補充條款”的合同，在部分樓盤已經存在。丁橋某樓盤開發(fā)商早在三套房停貸之前就將“補充條款”加入了購房合同中?！鞍殉笤捳f在前頭，畢竟現在政策出得太頻繁了。”一位開發(fā)商私下告訴記者。

除了新房購賣中涉及“補充條款”，二手房購賣中也是如此。華邦地產相關負責人表示，在《房屋轉讓合同》也有相同的條款，“這些條款會按照購賣雙方自己的意愿添加的，沒有強制性的要求每個合同的后面都有附加條款，具體約定是怎么樣的，要看雙方怎么談。”這位負責人表示。

購房需仔細閱讀合同文本

“實際上對這幾個補充條款還是要仔細分析的。比如說，提高頭付比例、提高利率等這些問題，本來就是購房者應該承擔的風險?！?房產評論員丁建剛表示，如果因為貸款政策的突然變化而要求購房者一次性支付全款，那么這種附加條款就是站在開發(fā)商這一邊制訂的了。

浙江海浩律師事務所律師李慧表示，從這些附加條款看，開發(fā)商對于風險的規(guī)避是非常有天賦的。

李慧認為，實際上這些條款本身并非天然無效或生效，關鍵看開發(fā)商是否依照法律的規(guī)定簽訂合同。該類條款屬于免除或限制開發(fā)商自身責任的情形，據《合同法》第39條，在訂立合同前，開發(fā)商應當采取合理的方式提請購房者注意這些條款，并予以必要的解釋說明，否則，這些條款不能對購房者生效，即不能制約購房者。

丁建剛表示，對于購房者而言，應當充分仔細閱讀合同文本，雖然合同條款往往繁多，但商品房是特殊重大產品，不可掉以輕心，以免引起糾紛。針對開放商規(guī)避政策風險的行為，建議相關管理部門做好積極引導，避免開發(fā)商的不規(guī)范做法。

(作者：金歆)

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