住房的保修期，大多數(shù)人僅知其然而不知其所以然。近日，本刊編輯部就陸續(xù)接到一些讀者的咨詢電話，大都與住房保質期有關。不可否認的是，住房建筑質量問題比比皆是。遠的不說，去年發(fā)生在上海閔行區(qū)的“塌樓事件”，就給業(yè)主提了一個醒。與此同時，有不少業(yè)主在裝修入住后不久，便發(fā)現(xiàn)水管漏水、門窗密封不嚴、墻體開裂、墻皮脫落，甚至發(fā)現(xiàn)建筑主體結構下沉等諸多質量問題，這些都是建筑質量問題。 住房也是商品，但住房又與一般的商品有所區(qū)別，因此購房者應該對住房的保質期有一個全面的了解。

　　　保修期各不相同

　　住房也有保修期，只不過是不同的部位保修期各不相同。記者在采訪中了解到，建設部頒發(fā)的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）明確要求，開發(fā)商在交房時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質量保證書》中就應該包括與保修期有關的具體內容，比如其中規(guī)定屋面防水保修期為3年，墻面保修期為1年等（具體可見表1）。

　　此外《規(guī)定》還提到，對于其他部位、部件的保修期限，可由房地產開發(fā)企業(yè)與購房者自行約定。比如目前市場上已經出現(xiàn)不少全 ，其中裝修部分就由開發(fā)商與業(yè)主自行約定，就上海而言，裝修部分保修期一般為2年。

　　在此需要提醒的是住房各部位、部件的保修期不能與建筑工程保修期混為一談。國務院頒布的《建設工程質量管理條例》第四十條則規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的較低保修期限為：（1）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；（2）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；（3）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。法律專家解釋說，這是建筑商向開發(fā)商出具《建筑質量保證書》所應包括的內容，而不作為開發(fā)商向購房者出具《住宅質量保證書》的依據(jù)。

　　當然，二手房也有保質期。有專家表示，一般情況下，對于仍然處在保修期的住房來說，如果轉讓出去，其享受保修的權利也將會一并轉讓給購方。也就是說，開發(fā)商的保修義務應該轉移到新的業(yè)主身上。

　　　保質期何時起算

　　住房的保質期到底從什么時候開始起算？這對絕大多數(shù)購房者來說，并不一定十分了解。

　　近日，記者就接到讀者徐先生打來的咨詢電話，他和朋友較近都住進了住房，但他發(fā)現(xiàn)了一個讓自己百思不解的問題，即差不多同時收房，但為何自己住房的保質期要比朋友的短半年時間呢？

　　對此，專家表示，由于各商品房的保修期起算日期不同，即使是同時收房，也不一定會完全相同。記者查閱了于2001年6月1日起開始實施的《商品房銷售管理辦法》，其中便對保修期的起算日期做出了明確的規(guī)定：保修期從交付之日起計算。

　　不過如何確定“交付之日”呢？上海聯(lián)業(yè)律師事務所主任律師王展表示，一般情況下，開發(fā)商會統(tǒng)一規(guī)定某個日期為統(tǒng)一交房日，因此“交付之日”即可視為統(tǒng)一交房日。但由于各種原因，如滯銷，或者開發(fā)商人為捂盤，導致有些商品房在統(tǒng)一交房日之前并未銷售出去，因此會造成這些住房的保修期“縮水”。

　　不過這種情形在這之前并不多見，其主要原因是在于樓市火爆，銷售速度很快，除非人為因素，一般情況下不會出現(xiàn)交房后還有剩余房源的情形。此外，由于預售制度的存在，等于將商品房提前出售出去，因此建筑商完工日期與開發(fā)商交房日期相差不多。但專家表示，隨著國家開始對房地產市場調控的持續(xù)深入，市場觀望氣氛愈發(fā)濃厚，不排除部分城市出現(xiàn)房產銷售速度減緩的情形。也就是說，雖然建筑商已經完工并交付給開發(fā)商了，但商品房的銷售工作仍在持續(xù)，更有甚者，說不定還會出現(xiàn)少量房源在臨近建筑商保修期行將結束之日才賣掉。這會導致出現(xiàn)這樣的情形，即購房者取得住房鑰匙，卻發(fā)現(xiàn)規(guī)定的保修期限很可能已經過了大半，有時甚至可能當住戶拿到房子時，一些相關設備的保修期已經過了。

　　根據(jù)國家有關規(guī)定，《住宅質量保證書》明確保修項目和期限時，不能低于上述規(guī)定的較低保修期限，而一般來講，開發(fā)商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發(fā)商商定的，這就要求購房者在訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間，如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。對此王展提醒說，如果購購空置房，一定要了解空置的時間，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的維修期限低于建設部規(guī)定的時間，可直接要求開發(fā)商按照《規(guī)定》的要求重新確定。

　　對于二手房的保修期如何確定呢？專家表示應以開發(fā)商與個購房者約定的時間開始起算，而并非按照較后一個購購者收房時間起算。

　　責任主體要分清

　　住房出現(xiàn)了質量問題，一般都會到物業(yè)公司去保修，不過法律專家提醒說，住房質量問題責任的主體并不是物業(yè)公司，而是開發(fā)商。

　　武先生較近就碰到了一件尷尬事，新購的住房墻體出現(xiàn)了非常明顯的裂縫，物業(yè)公司處理過之后還是無法解決問題，于是他找到開發(fā)商留下來的電話，誰知打過去一問，對方居然答復稱公司已經解散，該找誰進行維修呢？他一時間犯了難。

　　王展說：“我國現(xiàn)行的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》雖然規(guī)定了房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔保修責任，但對于目前眾多的項目公司來說，公司存續(xù)的時間較短，這一規(guī)定對其缺乏約束力?！闭且驗槿绱?，才會出現(xiàn)上述情形。

　　對此，法律專家表示應該給項目公司的存續(xù)時間設定期限。王展就認為，項目公司的存續(xù)時間至少應該與保修期內的長短相當。在保修期內，一旦出現(xiàn)質量問題，業(yè)主要找的是開發(fā)商，而不是物業(yè)公司。當然，也有開發(fā)商委托物業(yè)公司來代為行使保修責任，而對于項目公司已經解散的情形，業(yè)主可要求項目公司的母公司承擔保修責任。

　　不過，如果在保修期內因為使用不當而導致出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商將會拒絕承擔保修責任，這是業(yè)主需要留意的地方。也許大多數(shù)讀者都有過這樣的經歷，一旦鄰居開始裝修，“咚咚”的敲墻聲大如雷聲，震得頭皮發(fā)麻耳朵嗡嗡作響。目前業(yè)主在對住房進行裝修時，往往喜歡“大動干戈”，比如拆墻或者加墻，或者重新布置水管管線、移動衛(wèi)生潔具等等，一定要體現(xiàn)自己所有的想法，才叫裝修。法律專家表示，其實這種做法會帶來不良后果，即改變房屋結構會讓保修期失效。

　　王展告訴記者，一旦業(yè)主在裝修過程中因為改動房屋結構，如果在保修期內出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商往往會以“使用不當”為由來推脫責任，這會讓業(yè)主陷入被動境地。對此，他建議業(yè)主在裝修過程中盡量避免敲墻、加強、改動水管管線等行為，以免人為增加維權難度。

　　專家表示，即使過了保修期，在某些特殊情況下，開發(fā)商也應該承擔保修責任。王展分析指出，如果是開發(fā)商故意拖延而超過期限，或者因為多次維修質量問題仍然存在而超過期限，由開發(fā)商承擔責任，購房者有權追訴，只是購房者要注意保存相關證據(jù)，便于日后證明用。對于確實超過保修期限的房屋質量問題，但如果確實是由質量隱患而引起的，比如建筑材料上以次充好等，那么業(yè)主也有權進行追訴?！?/P>

　　本文來源：理財周刊作者：甄愛軍

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