盤(pán)算下來(lái)，去年一年征戰(zhàn)杭州等沿海城市樓市，口袋里落下了1000多萬(wàn)元利潤(rùn)，溫州炒房人老鄭(化名)把這筆錢(qián)的一半左右投到了長(zhǎng)沙，陸續(xù)購(gòu)下了30多套房子和幾間商鋪。

　　“除非有特別合適的房源，今年不會(huì)在一線城市做了，長(zhǎng)沙、重慶將是所在?！彪娫捴校瑒倧暮Ｄ隙燃倩睾贾莸睦相嵳Z(yǔ)調(diào)平靜，“不過(guò)動(dòng)作也還是要謹(jǐn)慎很多，主要擔(dān)心政策有所變化?！?

　　老鄭稱，自己和一幫溫州朋友這段時(shí)間會(huì)一直“冬眠”，在春節(jié)前后更多的政策出籠、2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)局相對(duì)明朗之前，絕不會(huì)輕舉妄動(dòng)。

　　“長(zhǎng)沙有些樓盤(pán)漲得太快了，不是好事?！北M管強(qiáng)烈看好長(zhǎng)沙，但是老鄭和一幫投資朋友在2010年會(huì)更加挑剔，已經(jīng)先后拒絕了幾個(gè)樓盤(pán)的“好意”。本版撰文/本報(bào)記者邵中兵

　　　　“盤(pán)面上”長(zhǎng)沙機(jī)會(huì)仍很多

　　對(duì)于溫州炒房客老鄭來(lái)說(shuō)，十多年征戰(zhàn)全國(guó)樓市，無(wú)數(shù)風(fēng)浪積淀成準(zhǔn)確的判斷力。

　　“長(zhǎng)沙樓市在今后數(shù)年仍然有很多機(jī)會(huì)。”老鄭認(rèn)為，站在全國(guó)范圍來(lái)看，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)完全值屬于“洼地”，2009年一線城市房?jī)r(jià)的疾速攀高讓炒房機(jī)會(huì)變得很小，風(fēng)險(xiǎn)放大。而溫州資本并不會(huì)停下腳步，集群殺向長(zhǎng)沙這樣的二線城市已成趨勢(shì)，“我們的判斷是，未來(lái)幾年長(zhǎng)沙和一線城市房?jī)r(jià)差距會(huì)逐步縮小，再參照一線城市房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)過(guò)程，這里面機(jī)會(huì)很大?！?

　　不過(guò)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的漲幅也讓老鄭感慨。去年11月份在長(zhǎng)沙置下的20多套房子，是3700多元/平方米的價(jià)格，而前些日子該區(qū)域樓盤(pán)已經(jīng)漲到4200元/平方米的價(jià)格，讓再次來(lái)長(zhǎng)沙想繼續(xù)投資的老鄭只能“收手”。他的態(tài)度是，對(duì)于本來(lái)看好的一些樓盤(pán)，如果其間漲得過(guò)快，堅(jiān)決不要。當(dāng)下，老鄭便聯(lián)合了數(shù)位投資客與河西一家樓盤(pán)商談團(tuán)購(gòu)事宜。

　　長(zhǎng)沙的商鋪，一直在老鄭視野之內(nèi)，“如果政策不太確定，我會(huì)更多的考慮商鋪”。

　　　　謹(jǐn)慎關(guān)注“政策風(fēng)向”

　　2008年樓市在政策打壓下一度低迷，經(jīng)歷風(fēng)暴洗禮的老鄭深知中國(guó)“政策市”的深淺所在。而對(duì)于政策方向的擔(dān)憂，讓老鄭表示自己在2010年會(huì)“很謹(jǐn)慎”。

　　“去年底、今年初營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)稅等一系列政策出臺(tái)，背后是政府態(tài)度，影響的將是市場(chǎng)參與者的信心和風(fēng)向。2010年要很謹(jǐn)慎?！泵磕甑祝际抢相嵑团笥研菹⒌臅r(shí)候，這2天他正跟一個(gè)做股票的朋友“炒炒短線”，而前幾天則去海南度了個(gè)小長(zhǎng)假，“海南島的房?jī)r(jià)漲得很厲害”。

　　按照以往的經(jīng)驗(yàn)，過(guò)完春節(jié)后的3月份，會(huì)有一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策密集出臺(tái)，而新年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也會(huì)初步“顯出輪廓”，那就到了捕捉有用信息出擊的時(shí)候了。

　　“今年希望走得更穩(wěn)健一些。”老鄭透露，他們正在著力打通與經(jīng)濟(jì)型酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的通道，以后針對(duì)性地拿下一些單身公寓之類的物業(yè)，租售給這些單位經(jīng)營(yíng)。

　　　　[江湖戰(zhàn)績(jī)]

　　　　2009一年收益逾千萬(wàn)

　　“投資是我們的事業(yè)。”老鄭這樣的溫州投資客，從沒(méi)有停歇，“我現(xiàn)在有很大一部分精力放在做公益事業(yè)上，但是要有錢(qián)才能做事?！彼裕诼飞系睦相?，常常是到一個(gè)省份的落后山區(qū)做一些公益事情，然后去當(dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看有沒(méi)有機(jī)會(huì)。

　　2009年3月份，老鄭在杭州進(jìn)的幾套房子，11月份轉(zhuǎn)手，獲利70%左右，收益過(guò)千萬(wàn)元。而這些收益沒(méi)有變成車(chē)和 品，將全部變成在長(zhǎng)沙、重慶等地的下一輪房產(chǎn)投資。

　　“過(guò)幾天我們有幾個(gè)朋友還會(huì)來(lái)長(zhǎng)沙。在長(zhǎng)沙投資的腳步不會(huì)停?！崩相嵄硎?，對(duì)于手里已握有的物業(yè)，他預(yù)計(jì)的投資周期是5年，“如果5年后市場(chǎng)不太好，那就再等5年再出手?！?

　　事實(shí)上，老鄭在長(zhǎng)沙已投資了一些商鋪，還將陸續(xù)再投資一些商鋪。這些有相對(duì)固定租金回報(bào)的商鋪，租金差不多可以成為手中房產(chǎn)的“月供”之用，“因此壓力并不大”。

　　　　[江湖秘笈]

　　　　六招玩轉(zhuǎn)炒房

　　1.到一個(gè)地方看菜市場(chǎng)、看出租車(chē)、看娛樂(lè)業(yè)，看當(dāng)?shù)氐南M(fèi)物價(jià)。

　　2.投資房產(chǎn)要有步驟：炒房的較好順序是，在一個(gè)長(zhǎng)沙這樣的市場(chǎng)，先炒單身公寓。這種房子往往開(kāi)始時(shí)候漲速飛快，后面因?yàn)樽饨饾q幅慢等緣故，就很難再上一個(gè)臺(tái)階。而大戶型則倒過(guò)來(lái)，后面增值更厲害，較后炒別墅。

　　3.投資商鋪。商鋪是稀缺資源。老鄭用商鋪出租的固定收益還購(gòu)住宅的按揭款。把商鋪?zhàn)鳛殚L(zhǎng)線產(chǎn)品來(lái)做。老鄭的資金分配比例是，40%資金購(gòu)鋪，60%購(gòu)住宅。

　　4.用足、用活資金。老鄭坦言，自己一般只留20萬(wàn)元現(xiàn)金自用，其它的都用作投資，不過(guò)，購(gòu)房都采取銀行按揭，這樣才能把資金的效能用足，“按照頭付2成的比例計(jì)算，炒房是用一元錢(qián)做五元錢(qián)的生意，一年漲6%，就是賺30%。”

　　5.出手快、準(zhǔn)、狠。投資看大勢(shì)、看所選產(chǎn)品的價(jià)格?？礈?zhǔn)了，一些細(xì)節(jié)就不會(huì)多管。老鄭坦言，溫州人的風(fēng)格是，到一個(gè)地方找房源都是看政府在哪里，看哪里的自然環(huán)境資源較好，看好了就出手。

　　6.在長(zhǎng)沙投資，把握周期很重要，更要有“長(zhǎng)線”準(zhǔn)備。老鄭將自己的長(zhǎng)沙投資周期定為5年，如果5年時(shí)間不漲，那就再等5年。而在杭州的一兩年“短線”，對(duì)于炒房的人來(lái)說(shuō)，高于5%就算賺。

　　　　[達(dá)人語(yǔ)錄](méi)

　　　　“長(zhǎng)沙本地炒房者膽量小了點(diǎn)”

　　事實(shí)上，老鄭也和一些湖南本地手握資金、欲投資炒房的老板交往過(guò)。老鄭覺(jué)得，湖南本地人尤其是很多當(dāng)年搞礦賺得盆滿缽滿的老板，資金不是問(wèn)題，也有自己的思路，但是“膽量不夠”。

　　“這主要還是經(jīng)驗(yàn)問(wèn)題，經(jīng)驗(yàn)欠缺影響魄力和判斷力。和溫州人相比，我們?cè)谌珖?guó)闖蕩多年，有一套相對(duì)成熟的手法，也更注重宏觀的判斷力培養(yǎng)，喜歡從全國(guó)聯(lián)動(dòng)的角度看問(wèn)題。這也正是湖南炒房者所欠缺的?！崩相嵳J(rèn)為。

　　　　[名家觀點(diǎn)]

　　　　投資頭看地段價(jià)值

　　“地段、地段、還是地段?！?投資人士樂(lè)兵將李嘉誠(chéng)這句名言奉為圭臬，認(rèn)為這是房產(chǎn)投資的核心所在。

　　據(jù)其分析，在長(zhǎng)沙，已經(jīng)發(fā)展到商鋪、寫(xiě)字樓、酒店公寓、商務(wù)公寓、小戶型樓盤(pán)乃至大戶型和豪宅的多元化格局。目前，投資型物業(yè)主要有以下幾類：

　　類是商鋪，這種投資的物業(yè)投資金額高，一般是居住類物業(yè)的1.5倍至2倍；

　　類是寫(xiě)字樓，它所面對(duì)的市場(chǎng)是一個(gè)比較穩(wěn)定的企業(yè)或者公司；

　　第三類是一些滿足中小型企業(yè)辦公的商務(wù)公寓，這種物業(yè)類型基本上地處繁華商業(yè)地段，交通方便；

　　第四類則是服務(wù)式公寓。有針對(duì)性的商務(wù)服務(wù)、精裝修，既可居住又可辦公，這種公寓的投資，價(jià)值也較高；

　　第五類就是人們熟悉的小戶型樓盤(pán)，從當(dāng)前來(lái)看，對(duì)一般投資者來(lái)說(shuō)，它投資性較其它居住型樓盤(pán)高。

　　對(duì)投資型物業(yè)的回報(bào)率必須做冷靜的分析鑒定。評(píng)判投資型物業(yè)的價(jià)值，較重要考慮的應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商實(shí)力、升值空間、經(jīng)營(yíng)水平這三個(gè)方面。準(zhǔn)確評(píng)判投資型物業(yè)的這三方面因素，將對(duì)投資決策有重大指導(dǎo)意義。

　　開(kāi)發(fā)商實(shí)力這比較好的理解，另外兩個(gè)方面也很重要，頭先是升值空間：在房地產(chǎn)時(shí)代的任何時(shí)候，都不要忘記地段的核心價(jià)值。一個(gè)繁華的、方便的地段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)重要的，對(duì)于投資型物業(yè)而言，這個(gè)地段就更加重要了，因?yàn)樗^重要的不再是滿足居住功能，更重要的是滿足商業(yè)用途。這就要求投資型物業(yè)一定要在一個(gè)繁華的商務(wù)區(qū)或者是商業(yè)區(qū)當(dāng)中，才能夠?qū)崿F(xiàn)保值和升值。

　　眼下，投資者進(jìn)入武廣新城的激情高漲。這里有明顯的地段效應(yīng)作用。

　　在通貨膨脹預(yù)期下，投資房產(chǎn)具有一定的資金避險(xiǎn)作用。作為長(zhǎng)沙市場(chǎng)，與沿海一線城市相比，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。據(jù)我了解，在一些樓盤(pán)，房源有兩三成掌握在溫州投資人手里。本地人在全面衡量自己的財(cái)務(wù)狀況、手有余錢(qián)的情況下，也可以考慮適當(dāng)投資房產(chǎn)。不過(guò)正如老鄭所言，要有長(zhǎng)線準(zhǔn)備，或許收益才能化。

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