問：房屋交付面積與約定的面積不一致如何處理？

　　答：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購受人請求解除合同的，不予支持；
(二)面積誤差比完全值超出3%，購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人。
問：辦理產(chǎn)權(quán)證逾期的，出賣人應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
答：由于出賣人的原因，購受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
(一)商品房購賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
(二)商品房購賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房購賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
商品房購賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致購受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，購受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
問：違約金過高或過低的是否可以要求減少或增加？
答：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
問：合同沒有約定違約金如何處理？
答：商品房購賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

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