許偉一直有投資房地產市場的打算，不過近來有一個問題卻一直困擾著他，那就是：“在目前的市場情況下，究竟是投資住宅還是寫字樓？”許偉目前在一家的外資企業(yè)擔任高管，40多歲的他年薪也超過了40萬元。他目前已經擁有住宅一套，而且貸款也已還清，現(xiàn)在手頭約有200萬元資金欲投資一套房產保值。不過與大多數(shù)人一樣，許偉并沒有明確的投資方向，但傾向于在住宅或寫字樓中選擇，不過在有關調控政策出臺后，不明朗局勢卻讓其一直猶豫未決。“當房東還是做樓主？”這是一個長期懸在許偉心頭無法解決的難題。

　　前不久，許偉將自己的情況向一位專家進行了請教，那位專家這樣認為，從目前的情況來看，他的收入還是很穩(wěn)定的，而且還比較年輕，風險承受能力較高。所以適合選擇房地產作為投資保值增值的手段。如果進一步結合當前市場的實際情況，寫字樓更適合許偉的投資方向。

　　其實，許偉的問題并不是個別的，面對當前的房地產市場，許多投資者都面臨著同樣的選擇，而從市場的發(fā)展趨勢來看，寫字樓的投資價值正在逐漸顯現(xiàn)出來。其中頭當其沖的投資成本，大家都知道，投資房產較重要的是利率成本，而隨著去年套房貸政策的出臺，對于像許偉這樣已有過房貸的投資者來說，現(xiàn)時投資住宅和寫字樓的利率成本已到了同一起跑線上，這無疑大大增強了寫字樓的吸引力。

　　2007年12月21日較新調整后的金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期貸款基準利率由現(xiàn)行7.29%提高到7.47%，五年以上為7.83%。同時《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》規(guī)定：套(含)以上住房“貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款頭付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高…”；商業(yè)用房“購房貸款頭付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍”。也就是說雖然許偉已還清頭套住房貸款，但是若選擇購購住宅，依據(jù)政策已經無法享受原來頭套住房的優(yōu)惠利率?？梢钥闯?，與寫字樓或其他商用物業(yè)相比，套住宅原來的利率優(yōu)勢已經不存在。

　　而與此相對應的是，近期寫字樓市場的整體發(fā)展卻延續(xù)了不斷上升的勢頭。對此21世紀不動產市場研究認為，盡管政府不斷出臺針對外資投資房地產的緊縮性貨幣政策及限制措施，但受強勁的經濟增長以及活躍的商務活動支持，2008年季度辦公樓市場依然保持活躍。今年辦公樓市場延續(xù)了2007年第四季度的上漲勢頭，在上海許多優(yōu)質寫字樓業(yè)主近期再度上調了新租約及續(xù)約的租金報價。我們從表1上海近幾年寫字樓租金和空置率的變動曲線中，可以明顯地發(fā)現(xiàn)寫字樓租賃價格逐年遞增的走勢。

　　市場回報略勝一籌

　　而在另一方面，由于一直以來市場對于住宅投資高漲的熱情。一些區(qū)域住宅寫字樓價格相差不大，甚至有部分“倒掛”現(xiàn)象——即同區(qū)域內寫字樓價格低于住宅價格，這也是寫字樓市場值得關注的另一個重要原因。

　　那么，寫字樓的價格為什么會一般高于住宅呢？頭先，寫字樓的高端物業(yè)屬性和投資價值，決定了寫字樓占有的是城市較好的地段資源；其次，由于寫字樓對品質要求相當高，因此設計和開發(fā)成本也遠遠高于住宅；第三，寫字樓有商業(yè)運營的價值，有著增值的功能，這決定了它要比單純的住宅價值高。而現(xiàn)階段寫字樓價格的倒掛也是由多種因素造成的，一是由供需關系決定的，住宅市場的需求非常高漲，從而使得住宅市場的受關注程度大大超過了寫字樓；二是住宅市場吸引了諸多炒家，而寫字樓則很少短期投資行為。一位北京的投資者這樣認為：“近兩年北京住宅市場租金漲幅遠遠低于售價漲幅，但是部分寫字樓的售價水平卻低于高端公寓的價格，而相反租金水平卻要高于高端公寓的租金水平。所以從租金回報率來考慮，目前投資寫字樓市場是更為劃算的?！?p>

　　細心的投資者如果留意一下當前的房地產市場，可以發(fā)現(xiàn)近幾年來不少住宅的價格穩(wěn)步上漲，但同區(qū)域不少寫字樓的價格卻遠遠跟不上市場的平均漲幅。記者曾經考察了這樣一個區(qū)域，當時該區(qū)域的住宅價格都已經達到了22000元/平方米以上，但是其中幾座寫字樓的價格卻仍然在16000元/平方米左右徘徊。而與此同時，這些寫字樓的租賃價格卻反而超過了周邊的住宅樓。于是在這種情況下，其中的投資機會也就顯而易見了。

　　一般來說，短期內住宅物業(yè)的增長率可能略高于商用物業(yè)，但商用物業(yè)增值后勁以及租金漲幅力度較強，一般“培養(yǎng)”周期為5年。5年后租金、售價遞增率一般可達到10%/年或者更高，這顯然是許多投資者值得關注的。而且住宅租賃對象一般為個人，而寫字樓租戶則一般為公司，相比較保障性能較好一點。另外寫字樓簽約周期一般為2～3年，相對住宅1年或者更短時間的租期，空置風險略小。

　　抓住“領頭羊”是關鍵

　　說到這里，很多人可能也會明白這樣一個道理，在當前的市場狀況下，做樓主的確是一個值得大家關注的投資方向。但是寫字樓與住宅相比還是有著許多獨特之處，作為商業(yè)地產，投資者在選擇物業(yè)時還要考慮更多的因素，包括商業(yè)氛圍、物業(yè)管理以及發(fā)展規(guī)劃等等，其中有一個訣竅就是要抓住區(qū)域中的“領頭羊”。

　　所謂“領頭羊”就是那些在區(qū)域中有代表性的樓盤，它們在出租率上往往有著較好的保證，而且隨著區(qū)域的發(fā)展，其租賃價格水平也有著不小的提升空間。戴德梁行較新研究報告顯示，盡管一季度大批新增供應的涌現(xiàn)令上海寫字樓市場供不應求的緊張局勢得到一定程度的緩解，市場對于高端寫字樓的需求卻絲毫沒有減弱。寫字樓部董事卓奇樂表示，隨著上海內環(huán)商用土地資源日顯稀缺，類似飛洲時代大廈（查看地圖）這樣的核心CBD外擴區(qū)域的高端項目的價值將會進一步被體現(xiàn)出來。

　　如今，投資寫字樓的有這么三類人群：想改善辦公環(huán)境的公司；中小企業(yè)主；純投資者。業(yè)內專家認為，寫字樓投資特別要看準其地段價值，尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿ΓT如其今后是否會有更多的商業(yè)房產出現(xiàn)在周圍。對于純投資者而言，其不僅要考慮寫字樓是否租得出去，還要想好要租給什么人。對此上海中原研究咨詢部認為，寫字樓在房地產市場中的交易程度很重要的一方面決定于其處的地理位置，即俗稱地段。寫字樓的功能特性要求其必須或較好位于商業(yè)活動和社會活動的區(qū)域，以適應這些活動的密切聯(lián)系性和時效性，從而滿足使用者的需求。其中交通情況也是寫字樓是否適合投資的考慮因素，軌道交通、高速、公交等便捷的交通是寫字樓增值的重要條件。

　　另外由于寫字樓主要依靠租金獲得收益，因此能否順利出租和租金水平的高低是投資寫字樓的重要依據(jù)。除了地理位置之外，硬件條件、物業(yè)管理水平、配套情況都將影響寫字樓出租率的高低。寫字樓作為辦公場所，物業(yè)管理水平直接決定了寫字樓的品質，其周邊的金融、交通、餐飲等配套設施，也都決定了寫字樓對租賃客戶的吸引力。

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