那么,把舊房新房二手房放在一塊考慮,怎么樣的比較可操作且更有實(shí)際意義呢?

　　一、新房與二手房有無(wú)本質(zhì)區(qū)別:由于物權(quán)法已頒布,產(chǎn)權(quán)年限的約束不再是物業(yè)購(gòu)賣所考慮的主要問(wèn)題,只要產(chǎn)權(quán)證上載明的是合法年限,已住了多少年跟新房土地花銷的年限是一樣的理解,比如新房如果土地證載明年限自2001年起,現(xiàn)在賣給你的即使是新房,年限也過(guò)了七年了,跟你購(gòu)?fù)恋刈C載明時(shí)間為2001年的二手房使用年限一樣,只不過(guò)有新舊的一點(diǎn)差異而已.而且,正是因?yàn)樾屡f的差異,我們還可以至少拿舊房說(shuō)事謀取較新房為低的價(jià)格,也不用為其裝修付更多,新房裝修往往打的比較足,尤其是現(xiàn)如今房?jī)r(jià)波動(dòng)狀態(tài),開(kāi)發(fā)商極易將裝修價(jià)提高而稀釋房?jī)r(jià).

　　二、自住還是投資是否很重要:對(duì)于購(gòu)房在二手與新房間游移的人來(lái)說(shuō),實(shí)際上購(gòu)了房后是自住還是投資沒(méi)有多大意義,因?yàn)橹辽倌壳澳阗?gòu)二手或新房都為著解決自己的居住問(wèn)題,至于投資價(jià)值,不是說(shuō)不考慮,但不是你頭要考慮的范圍,將來(lái)是否升值以及升值多少在這種購(gòu)賣情況下不重要.由此可以看出,購(gòu)購(gòu)目的在于購(gòu)房滿足目前居住前提下,有關(guān)判斷指標(biāo)應(yīng)該是:

　　1、地段,這是較為關(guān)鍵的,因?yàn)榈囟卧谀壳暗沫h(huán)境下決定了你的生活成本,決定了你的生活方便度,決定了你的家庭將來(lái)利用本地配套的程度如教育與醫(yī)療,決定了你的使用成本的一部分,因?yàn)榉孔拥氖褂贸杀境斯芾碣M(fèi)用就是出行成本,所以地段是任何時(shí)候購(gòu)房的頭要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn).但地段不要指望在商業(yè),因?yàn)樯虡I(yè)地段評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是指出租率與租賃回報(bào),對(duì)居住沒(méi)有多大參考價(jià)值,相反評(píng)價(jià)地段可以就地段周邊配套的成熟程度來(lái)看,如果與你未來(lái)的生活各方面的配套比較成熟,則證明此地段符合購(gòu)購(gòu)要求.純居住考慮的地段主要看目前的配套,至于未來(lái)的配套不能做為談價(jià)的內(nèi)容之一。

　　2、購(gòu)得值的主要因素:顯然,既然我們購(gòu)房考慮在二手與新房之間,說(shuō)明我們要么購(gòu)購(gòu)力有限,希望省幾個(gè)錢,要么是作為過(guò)渡產(chǎn)品來(lái)消費(fèi),或出于小孩教育或出于目前經(jīng)商或出于將來(lái)再更新的考慮,所以購(gòu)得值是我們較關(guān)心的內(nèi)容之一,如何判斷購(gòu)得值呢?

　　頭先是功能哲學(xué),按照自己的需要確定房子的必要空間與布局,由此決定面積的選擇,比如同樣是兩房一廳,但一個(gè)面積是五十平米但沒(méi)有完整的餐廳,另一是九十平米的,但有完整的客廳與餐廳,哪一個(gè)更適合你呢?如果你主要解決自住的問(wèn)題,以后可能面臨再次置業(yè),或直接就是困難戶,購(gòu)購(gòu)力有限,這個(gè)時(shí)候?qū)幙蛇x擇五十平米的小兩房,一樣的可以有兩間臥室,一樣有住的,只不過(guò)是舒適度有些影響,并且二手房?jī)?yōu)于新房,此種條件下能省一個(gè)是一個(gè)。

　　其次是健康因素,不要因?yàn)樨澅阋撕鲆暯】?比如純朝北的房子無(wú)法接受陽(yáng)光,如通風(fēng)條件差無(wú)法滿足正常通風(fēng)的房子,這些是日常居住的健康主要因素,必須滿足。

　　較后就是判斷一下哪些因素對(duì)你是 的:如高端裝修,沒(méi)有用;如本身物業(yè)管理就比較好,還花較多力氣進(jìn)行安全性裝修;如的防盜門與戶處小型設(shè)施;如二手房中的配套家具等等,對(duì)你而言都沒(méi)有什么用場(chǎng)或重置成本不是很高,現(xiàn)家電及用品價(jià)格不高并呈下降趨勢(shì);對(duì)于自己不用或用不著的,除非對(duì)方?jīng)]有納入房?jī)r(jià),應(yīng)該是殺價(jià)的主要方向。

　　三、二手房的訂價(jià)機(jī)制與新房的差異:這一點(diǎn)比較重要,它決定你對(duì)房子性價(jià)比的基本評(píng)價(jià)。

　　一般而言,新房訂價(jià)地段為頭,再結(jié)合新近出讓用地的樓面價(jià)來(lái)考慮,更多的訂價(jià)方法是依照本區(qū)域領(lǐng)跑樓盤比照訂價(jià),因而價(jià)格中的泡沫成分比較多,而二手房的訂價(jià)來(lái)源于兩個(gè)方面,一是由中介自主訂價(jià),這種出價(jià)有較大的回旋余地,主要參照物是新房均價(jià),再考慮所在小區(qū)的建設(shè)品質(zhì)與配套優(yōu)越性來(lái)加計(jì)部分領(lǐng)跑價(jià)格內(nèi)容;二是房東自主訂價(jià),基本是看公示的價(jià)格區(qū)間,按照自己的內(nèi)心想法訂價(jià),也有談判的余地。

　　記住購(gòu)二手房與購(gòu)新房訂價(jià)機(jī)制差異后我們可以明顯看到,二手房東能夠讓價(jià)的因素主要來(lái)自于市場(chǎng)的影響,出手方便與否,目前市場(chǎng)是否存在降價(jià)預(yù)期,這個(gè)是較為關(guān)鍵的,只要目前市場(chǎng)存在降價(jià)預(yù)期,則二手房?jī)r(jià)出手本來(lái)就要低些,我們可以現(xiàn)金支付、挑挑對(duì)方房子的小毛病、使用年限、小區(qū)新舊程度等共性問(wèn)題來(lái)獲得理想的價(jià)碼.而新房則不然,即使現(xiàn)今市場(chǎng)出現(xiàn)觀望或停滯,但不是所有開(kāi)發(fā)商都愿意薄利多銷,不是所有開(kāi)發(fā)商都會(huì)受制于市場(chǎng)不得不降價(jià)銷售。

　　綜合判定,購(gòu)購(gòu)新房還是二手房并非一個(gè)選擇的問(wèn)題,而是購(gòu)購(gòu)力與使用上需要決定的一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題.尤其是在安全性問(wèn)題解決之后,新房與二手房的差異并不是很大,甚至老房的地段值更高些。

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